服務性企業(yè)房產(chǎn)稅的納稅輔導——房產(chǎn)稅概述
一、房產(chǎn)稅的征稅對象、征稅范圍
房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，即以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。
房產(chǎn)稅規(guī)定的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。
這里所說的城市，是經(jīng)國務院批準設立的市，包括市區(qū)和郊區(qū)，不包括農(nóng)村；縣城是指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)；建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)；工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。
二、房產(chǎn)稅的納稅人
按照規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅人是產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，應由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。以上產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或使用人，均為房產(chǎn)稅的納稅人。
服務性企業(yè)若在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有房產(chǎn)的，自然是房產(chǎn)稅的納稅人。服務性企業(yè)使用的房產(chǎn)（指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)）為國有（即全民所有），也應當繳納房產(chǎn)稅，是房產(chǎn)稅的納稅人。
三、房產(chǎn)稅的減稅、免稅
依照（86）財稅地字第008號文件規(guī)定，服務性企業(yè)可以享受的房產(chǎn)稅減免稅待遇主要包括：
1.企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，也可比照由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，免繳房產(chǎn)稅。
2.經(jīng)過有關(guān)部門鑒定停止使用的毀損房屋和危險房屋，在停止使用后免征房產(chǎn)稅。
3.為了鼓勵利用地下人防工程，對于作營業(yè)用的地下人防設施，暫免征收房產(chǎn)稅。
4.為了照顧微利企業(yè)和虧損企業(yè)，對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)，可以由地方根據(jù)實際情況在一定時期內(nèi)免征房產(chǎn)稅。
5.企業(yè)停產(chǎn)、關(guān)閉后，原有房產(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局批準，可暫不征收房產(chǎn)稅。但如果這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)給其他納稅單位使用或者企業(yè)恢復經(jīng)營，應當依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
6.房屋大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務機關(guān)審核，在大修理期間可免征房產(chǎn)稅。
7.按照財稅字［2000］025號文件規(guī)定，對于從原高校后勤部門剝離出來而成立的進行獨立核算并有法人資格的高校后勤經(jīng)濟實體，在2002年底前，免征房產(chǎn)稅。
8.按照國稅發(fā)［1999］115號文件規(guī)定，地質(zhì)勘查單位由事業(yè)單位轉(zhuǎn)為企業(yè)后的3年內(nèi)（自2000年1月1日起至2002年12月31日止），對于其自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。
另外，按照規(guī)定，企業(yè)繳納房產(chǎn)稅確實有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。
四、房產(chǎn)稅特殊情況處理
1.新建房屋的納稅時間
按照規(guī)定，企業(yè)新建自用的房屋，凡是企業(yè)自建的，自建成之日的次月起征收房產(chǎn)稅；委托施工企業(yè)建設的，從辦理驗收手續(xù)之日的次月起征收房產(chǎn)稅。企業(yè)在辦理驗收手續(xù)前已經(jīng)使用或者出租的、出借的新建房屋，應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
2.投資聯(lián)營房產(chǎn)的計稅方法
按照規(guī)定，對于企業(yè)投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應當根據(jù)投資聯(lián)營的具體情況確定房產(chǎn)稅的計稅方法。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，企業(yè)參與投資利潤分紅，共擔風險的，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔風險，實際上是以聯(lián)營名義收取租金的，應按規(guī)定由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。
3.無租使用房產(chǎn)的納稅人問題
按照規(guī)定，企業(yè)無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。
4.國有企業(yè)清產(chǎn)核資房產(chǎn)稅征收問題
按照財政部、國家稅務總局的有關(guān)規(guī)定，對于國有企業(yè)進行清產(chǎn)核資過程中房屋價值重估后的新增價值，應按照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。比如，某國有飯店進行股份制改造，成為股份制企業(yè)，對固定資產(chǎn)進行價值重估，某一房產(chǎn)原值1000萬元，經(jīng)重估后價值為2000萬元，企業(yè)已經(jīng)對固定資產(chǎn)賬戶資料按規(guī)定進行調(diào)整，則在計征房產(chǎn)稅時應按2000萬元計征房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，即以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。
房產(chǎn)稅規(guī)定的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。
這里所說的城市，是經(jīng)國務院批準設立的市，包括市區(qū)和郊區(qū)，不包括農(nóng)村；縣城是指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)；建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)；工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。
二、房產(chǎn)稅的納稅人
按照規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅人是產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，應由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。以上產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或使用人，均為房產(chǎn)稅的納稅人。
服務性企業(yè)若在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有房產(chǎn)的，自然是房產(chǎn)稅的納稅人。服務性企業(yè)使用的房產(chǎn)（指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)）為國有（即全民所有），也應當繳納房產(chǎn)稅，是房產(chǎn)稅的納稅人。
三、房產(chǎn)稅的減稅、免稅
依照（86）財稅地字第008號文件規(guī)定，服務性企業(yè)可以享受的房產(chǎn)稅減免稅待遇主要包括：
1.企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，也可比照由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，免繳房產(chǎn)稅。
2.經(jīng)過有關(guān)部門鑒定停止使用的毀損房屋和危險房屋，在停止使用后免征房產(chǎn)稅。
3.為了鼓勵利用地下人防工程，對于作營業(yè)用的地下人防設施，暫免征收房產(chǎn)稅。
4.為了照顧微利企業(yè)和虧損企業(yè)，對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)，可以由地方根據(jù)實際情況在一定時期內(nèi)免征房產(chǎn)稅。
5.企業(yè)停產(chǎn)、關(guān)閉后，原有房產(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局批準，可暫不征收房產(chǎn)稅。但如果這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)給其他納稅單位使用或者企業(yè)恢復經(jīng)營，應當依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
6.房屋大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務機關(guān)審核，在大修理期間可免征房產(chǎn)稅。
7.按照財稅字［2000］025號文件規(guī)定，對于從原高校后勤部門剝離出來而成立的進行獨立核算并有法人資格的高校后勤經(jīng)濟實體，在2002年底前，免征房產(chǎn)稅。
8.按照國稅發(fā)［1999］115號文件規(guī)定，地質(zhì)勘查單位由事業(yè)單位轉(zhuǎn)為企業(yè)后的3年內(nèi)（自2000年1月1日起至2002年12月31日止），對于其自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。
另外，按照規(guī)定，企業(yè)繳納房產(chǎn)稅確實有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。
四、房產(chǎn)稅特殊情況處理
1.新建房屋的納稅時間
按照規(guī)定，企業(yè)新建自用的房屋，凡是企業(yè)自建的，自建成之日的次月起征收房產(chǎn)稅；委托施工企業(yè)建設的，從辦理驗收手續(xù)之日的次月起征收房產(chǎn)稅。企業(yè)在辦理驗收手續(xù)前已經(jīng)使用或者出租的、出借的新建房屋，應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
2.投資聯(lián)營房產(chǎn)的計稅方法
按照規(guī)定，對于企業(yè)投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應當根據(jù)投資聯(lián)營的具體情況確定房產(chǎn)稅的計稅方法。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，企業(yè)參與投資利潤分紅，共擔風險的，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔風險，實際上是以聯(lián)營名義收取租金的，應按規(guī)定由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。
3.無租使用房產(chǎn)的納稅人問題
按照規(guī)定，企業(yè)無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。
4.國有企業(yè)清產(chǎn)核資房產(chǎn)稅征收問題
按照財政部、國家稅務總局的有關(guān)規(guī)定，對于國有企業(yè)進行清產(chǎn)核資過程中房屋價值重估后的新增價值，應按照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。比如，某國有飯店進行股份制改造，成為股份制企業(yè)，對固定資產(chǎn)進行價值重估，某一房產(chǎn)原值1000萬元，經(jīng)重估后價值為2000萬元，企業(yè)已經(jīng)對固定資產(chǎn)賬戶資料按規(guī)定進行調(diào)整，則在計征房產(chǎn)稅時應按2000萬元計征房產(chǎn)稅。
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