關于《國家稅務總局關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》的解讀

　　由于二手房稅收實際操作較難，業(yè)主自愿交納者又很少，尤其是二手房交易是否征收個稅的問題可謂一波三折，個別地區(qū)曾試行征收二手房交易個人所得稅，但大多以失敗告終。其中今年6月15日北京朝陽區(qū)房地產交易中心和東城區(qū)房地產交易中心執(zhí)行"先稅后證"規(guī)定，試行征收二手房交易個人所得稅，但歷經15天后仍恢復原狀。除此之外，杭州在二手房個人所得稅試征后9個月，也遭遇夭折；南京開征個稅僅維持4天。針對此情此景，根據(jù)《國家稅務總局關于進一步加強房地產稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]82號）的精神，在2005年10月7日國家稅務總局下發(fā)了《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]156號），力圖進一步推進房地產稅收一體化管理工作。

　　國稅發(fā)[2005]156號文件的發(fā)布，引起了各二手房中介機構的熱切關注。該《通知》主要包括以下幾個要點：

　　首先，規(guī)定了存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收實行“一窗式”征收

　　在辦理二手房過戶時，要做到各稅統(tǒng)管，不能只負責征收契稅，其他稅種如營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同時進行征收。

　　契稅仍由財政部門征收的，財政部門和地稅部門在房地產交易場所設置的征收窗口要合署辦公，或者互相委托代征相關稅種的稅收，避免交易后由納稅人單獨到稅務機關自行申報繳納某一單一稅種。

　　這就意味著個人買賣二手房是否要繳個人所得稅的問題，終于有了明確的規(guī)定，那就是個人所得稅必須繳，除了個人所得稅外，營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅種也必須繳納。

　　其次，強調了必須加強購房發(fā)票的管理

　　在契稅納稅申報環(huán)節(jié)，稅務機關會要求納稅人出示購房發(fā)票；對于沒有出示購房發(fā)票的納稅人，稅務機關將不予受理。同時明確規(guī)定，納稅人在銷售二手房時，可以向稅務機關申請代開售房發(fā)票，但是稅務機關在代開發(fā)票時，要向售房人征收營業(yè)稅及城市維護建設稅和教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等稅收。

　　最后，要求嚴格堅持依法治稅 加強部門間的協(xié)調溝通

　　對于存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅及城市維護建設稅和教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，對稅法及相關稅收政策進行變通和調整。

　　各地要以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及稅收的征管為切入點，加強信息溝通，整合征管資源，2005年10月30日前，各地要將實施方案和牽頭單位及負責人名單上報總局（地方稅務司、農業(yè)稅征收管理局）。

　　該《通知》除傳達了稅務局將嚴格征收各項應有的房產稅外，還將辦理不動產發(fā)票的地點及流程都做了詳細的規(guī)定，大大提高了可執(zhí)行性，不給人任何幻想余地，眾業(yè)主可謂是稅網難逃。從利好的一面來看，稅收一體化將大大減化簡化二手房交易辦理手續(xù)，納稅人無需再像以前一樣單獨到稅務機關自行申報繳納，這對符合個稅免征條件的業(yè)主來說，倒不失為一件好事，屆時也將促進二手房交易的流通速度。但也有憂慮所在：二手房市場在經歷了短暫的回暖后，將再次面臨挑戰(zhàn)。雖然個稅征收已經歷了一個試征、停征的震蕩過程，市場有了一定的心理準備和免疫力，市場反應可能不會像上次那樣劇烈，但對市場回暖腳步的阻礙是不可避免的。