解讀二手房個(gè)稅辦法：輕稅政策將促進(jìn)市場(chǎng)活躍

　　南京市二手房交易個(gè)稅細(xì)則前天終于揭曉，市場(chǎng)也隨之由7月底的交易火爆迅速轉(zhuǎn)入了觀望，但細(xì)則究竟會(huì)把市場(chǎng)引向何方？南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任、博士生導(dǎo)師高波教授在分析影響時(shí)指出：“南京的二手房交易個(gè)稅細(xì)則將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍。”

　　目標(biāo)：既穩(wěn)定房?jī)r(jià)又刺激交易

　　回顧幾年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，盡管政策越來(lái)越嚴(yán)厲，但目標(biāo)卻越來(lái)越清晰，高波認(rèn)為那就是“穩(wěn)定房?jī)r(jià)、鼓勵(lì)消費(fèi)、刺激交易”。自2003年起，國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，而且出臺(tái)的措施也不斷升級(jí)，高波教授認(rèn)為最大的原因就是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，“房?jī)r(jià)上漲幅度很高，受到了全社會(huì)的關(guān)注，政府已經(jīng)沒(méi)有后退的余地”。在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的同時(shí)，政府也一直很注重保持并促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，“在‘國(guó)六條’中就特別強(qiáng)調(diào)要積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)”。

　　但是在穩(wěn)定房?jī)r(jià)和活躍交易之間難免會(huì)有矛盾，這是由消費(fèi)者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理決定的。比如去年六。一征收營(yíng)業(yè)稅的新政出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)交易明顯遇冷，很多中介被迫關(guān)閉。因此要求政府在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的同時(shí)要有更多的措施來(lái)促進(jìn)交易活躍。高波認(rèn)為，從這次地方政府關(guān)于個(gè)稅的處理辦法中，透露出政府在促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)育方面有了具體策略。

　　影響：房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)活躍

　　在個(gè)稅辦法明確前，市場(chǎng)出現(xiàn)了恐慌性的拋盤(pán)現(xiàn)象，如果按20%稅率征收個(gè)稅，賣(mài)房人只有選擇不賣(mài)或把成本轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房人，前者會(huì)導(dǎo)致交易大量萎縮，后者則造成二手房?jī)r(jià)格不跌反漲，并形成連鎖反應(yīng)，從而導(dǎo)致一手房的價(jià)格也上漲，這與穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)是沖突的。

　　“促進(jìn)市場(chǎng)活躍最有效的措施是輕稅而不是重稅”，因此高波表示最終出臺(tái)的南京二手房交易個(gè)稅細(xì)則操作難度大大降低了，對(duì)市場(chǎng)的沖擊變小了，同時(shí)也給了消費(fèi)者很大信心，增加了他們的選擇。比如一套100萬(wàn)元的房子，比原來(lái)增值了40萬(wàn)元，如果按照20%征收就是8萬(wàn)元，但是在不能提供原值憑證的情況下，消費(fèi)者可以按總房?jī)r(jià)的1%交稅，就只需1萬(wàn)元。原來(lái)消費(fèi)者可能會(huì)選擇不出售，但現(xiàn)在的成本是可以接受的，很多人會(huì)重新選擇出售。“存量房市場(chǎng)和增量房市場(chǎng)是互動(dòng)的，兩者的房?jī)r(jià)也存在比價(jià)效應(yīng)”，如果二手房市場(chǎng)比較活躍，價(jià)格合理，將直接對(duì)一手房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，樓市將繼續(xù)活躍。因此高波教授認(rèn)為，“政府對(duì)于個(gè)稅的處理是比較恰當(dāng)理智的，也是對(duì)市場(chǎng)有利的”。