二手房個(gè)稅征收解讀

　　近日，很多市民比較關(guān)心的二手房個(gè)稅征收問(wèn)題，下面對(duì)二手房的個(gè)稅征收問(wèn)題進(jìn)行一下解析。

　　計(jì)稅價(jià)格如何確定計(jì)稅價(jià)格為轉(zhuǎn)讓房屋的評(píng)估價(jià)格。該價(jià)格由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)提供，房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)最后把關(guān)。

　　查賬征收如何確定房產(chǎn)原值、稅金及合理費(fèi)用納稅人申請(qǐng)采用查賬征收，需提供完整、有效的憑證（合同、稅務(wù)發(fā)票等）。應(yīng)繳個(gè)稅是應(yīng)納稅所得額的20％。應(yīng)納稅所得額＝評(píng)估價(jià)格－房產(chǎn)原值－稅金－合理費(fèi)用。

　　5類房屋房產(chǎn)原值各有不同確定標(biāo)準(zhǔn)。

　　商品房房產(chǎn)原值：買房時(shí)實(shí)際支付的房款及相關(guān)稅費(fèi)。

　　自建住房：實(shí)際建房費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：實(shí)際購(gòu)房款＋相關(guān)稅費(fèi)＋按規(guī)定交納的土地出讓金。

　　已購(gòu)公有住房：標(biāo)準(zhǔn)面積購(gòu)房款（按經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算）＋超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付房款＋向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

　　城鎮(zhèn)拆遷安置房：貨幣補(bǔ)償后買房的，原值為實(shí)際購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)；采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，所換房屋原值為拆遷補(bǔ)償協(xié)議注明的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)；采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人取得調(diào)換房，同時(shí)取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，房屋原值需減去貨幣補(bǔ)償額；采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人取得調(diào)換房時(shí)，支付了部分貨幣的，原值為調(diào)換房?jī)r(jià)款及支付的貨幣加上相關(guān)稅費(fèi)。

　　稅金包括納稅人轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅（需提供稅票原件及復(fù)印件）。

　　合理費(fèi)用包括裝修費(fèi)用、貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

　　裝修費(fèi)用需提供稅務(wù)發(fā)票（發(fā)票付款人與產(chǎn)權(quán)人姓名一致）。對(duì)已購(gòu)公房、經(jīng)濟(jì)適用房，裝修費(fèi)用最高扣除額為房屋原值的15％；商品房及其他住房，為10％。原購(gòu)房為裝修房的，不再扣除裝修費(fèi)用。

　　按揭貸款購(gòu)買的住房，憑銀行證明，據(jù)實(shí)扣除貸款利息。手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有效證明據(jù)實(shí)扣除。

　　一年內(nèi)退稅和五年免稅有什么“門檻”個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的（不包括商鋪等），轉(zhuǎn)讓時(shí)免征個(gè)稅。其買房時(shí)間以房產(chǎn)證時(shí)間為準(zhǔn)。

　　轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有住房并在一年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的，視重新購(gòu)房?jī)r(jià)值可全部或部分免稅，但操作上實(shí)行先征后退。具體辦法為：新購(gòu)房?jī)r(jià)值大于或等于原住房金額的，全額退還個(gè)稅；小于原住房金額的，按比例退還所繳個(gè)稅。全市集中在江岸區(qū)地稅局辦理退稅手續(xù)。

　　如何界定一年內(nèi)購(gòu)房時(shí)間一年內(nèi)簽訂購(gòu)房合同，以合同簽訂日期為一年期計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。但申請(qǐng)退稅時(shí)，需辦妥房產(chǎn)證。

　　征稅會(huì)不會(huì)影響二手房市地稅局負(fù)責(zé)人說(shuō)，個(gè)稅細(xì)則出臺(tái)，對(duì)我市二手房市場(chǎng)會(huì)有一定影響，但影響不會(huì)太大。

　　據(jù)介紹，去年我市購(gòu)房者自住房比率為92％，外地購(gòu)房者只占7％左右，境外購(gòu)房者極少。今年上半年，自住房比率為70％左右，外地購(gòu)房者比率25％左右。境外買家僅占0.19％，全市僅236戶。這說(shuō)明我市房屋買賣還處于自住為主階段。開(kāi)征個(gè)稅主要是針對(duì)炒房行為，不會(huì)對(duì)我市自住房市場(chǎng)形成大的沖擊。