10月1日前后消費者房產(chǎn)納稅解讀

　　置業(yè)顧問

　　隨著10月1日的臨近，北京市地稅局于7月份頒布最新的計稅價將開始實行，其中最引人關(guān)注的是《通知》中所列的106個特殊二手商品房項目，由于基準(zhǔn)價格提高的幅度較大，這些項目的二手房交易成本在“十一”后往往增加較多。因此，為了規(guī)避出現(xiàn)的交易成本，最近一個星期，“鑫尊置地”店面所接到的關(guān)于特殊二手商品房的加急過戶申請和關(guān)于最低計稅價的咨詢量都有了大幅上升。

　　特殊二手商品房納稅比較

　　以CBD區(qū)域的富力城項目的一套商品房為例，該房建成年代為2004年，132平方米，業(yè)主的售價是185萬。該房產(chǎn)如果在10月1日之前過戶，按照5600元的最低計稅價格計稅，最低計稅房價為5600×132=739200元，需要繳納的稅金為：

　　契稅    739200×1.5%=11088元

　　印花稅  739200×0.05%=370元

　　營業(yè)稅  739200×5.5%=40656元

　　個稅    739200×1%=7392元

　　總計需要繳納的稅金為59506元

　　10月1日以后，該房產(chǎn)出售則按照10596元最低計稅價格計稅，最低計稅房價為10596×132=1398672元，需要繳納的稅金為：

　　契稅    1398672×1.5%=20980元

　　印花稅  1398672×0.05%=699元

　　營業(yè)稅  1398672×5.5%=76927元

　　個稅    1398672×1%=13987元

　　總計需要繳納的稅金為112593元。因此，10月之后需要繳納的稅金與10月之前相差53087元。

　　二手經(jīng)濟適用房納稅比較

　　相比之下，一些經(jīng)濟適用房集中區(qū)域的最新計稅標(biāo)準(zhǔn)變化區(qū)間較小。以天通苑區(qū)域西二區(qū)的一套2001年的經(jīng)濟適用房為例，97平方米，業(yè)主的售價是47萬，如該房在10月1日之前過戶，按照2650元的最低計稅價格計稅，最低計稅房價為2650×97=257050（由于該房產(chǎn)取得房產(chǎn)證已經(jīng)超過5年，因此不需要繳納營業(yè)稅，但不是家庭唯一生活用房，因此需要繳納個稅），需要繳納的稅金為：

　　契稅   257050×1.5%=3856元

　　印花稅   257050×0.05%=129元

　　個稅     257050×1%=2571元

　　總計需要繳納的稅金為6556元

　　10月1日以后，該房產(chǎn)將按照3621元最低計稅價格計稅，最低計稅房價為3621×97=351237元，需要繳納的稅金為：

　　契稅    351237×1.5%=5269元

　　印花稅  351237×0.05%=176元

　　個稅    351237×1%=3512元

　　總計需要繳納的稅金為8957元。因此，10月之后需要繳納的總稅金和10月之前相差2401元。

　　●專家預(yù)測：

　　今年先后出現(xiàn)了兩次稅政調(diào)整、銀行調(diào)息。鑫尊置地市場專業(yè)人士分析，隨著各大政策的塵埃落定，10月之后市場壓抑的購房需求會逐漸釋放出來，不排除由于壓抑時間過長而出現(xiàn)二手房交易量猛增的現(xiàn)象；其次，最新計稅標(biāo)準(zhǔn)再次加大了二手房的購置成本，買方的承受限度會使房價回歸理性，因此，10月之后二手房市場的房價在保持穩(wěn)定的同時，一些目前價位尚偏低，而需求屬于熱點的區(qū)域房價可能會有小幅上漲，但大部分萬元以上項目的價格應(yīng)該會有小幅回落。

　　京城6大板塊

　　二手房現(xiàn)狀

　　{1}CBD板塊：據(jù)統(tǒng)計，該區(qū)域的目前二手房價格為6800元/平方米，比去年上升了10%；一手商品房價格12000-16000元/平方米。最受年輕一代歡迎的戶型就是75平方米的膠泥空間。

　　{2}朝青板塊：該區(qū)域內(nèi)最受買房人追捧的是小戶型，該區(qū)域內(nèi)的二手房和新房，價格都分別比去年上升了18.4%和20.3%，二手房平均價格8500元/平方米，新房則高達15000-20000元/平方米，比去年上漲400-800元/平方米。

　　{3}馬家堡板塊：隨著馬家堡西路的改造，二手房均價月增長突破100元/平方米。目前在該區(qū)域內(nèi)置業(yè)的人群主要是拆遷戶和普通北京市民。二手房價格與東城、北城等區(qū)域相比，有著明顯的價格優(yōu)勢。

　　{4}方莊、六里橋板塊：這兩個區(qū)域內(nèi)的二手房交易異常活躍。目前，這兩個區(qū)域的二手房為7500-8000元/平方米，而一手樓盤價格在8000-9000元/平方米的高位。

　　{5}五棵松板塊：目前該區(qū)域二手房是房產(chǎn)交易的主要資源，二手房改房的價格為7000元-9000元平方米，二手商品房價格保持在9000-11000元/平方米。

　　{6}望京板塊：一手商品房的價格在7500-12000元/平方米，二手房的價格為6500-10000元/平方米，相當(dāng)于該區(qū)一手商品房的87%.一、二手房的價格差距已近似微乎。