解讀不動產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項(xiàng)目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法

　　我國現(xiàn)階段紅紅火火的建筑安裝行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，

　　在涉稅收問題上，恐怕很少人不懷疑“紅火”的背后流失著國家的稅款。對此，稅務(wù)部門也是心知肚明。

　　何以如此？筆者認(rèn)為，不是稅務(wù)機(jī)關(guān)不努力，而是管理手段不高端。正是由基于此，一份致力斬?cái)嘟ㄖ袠I(yè)稅收黑手的國字號文件應(yīng)運(yùn)而生。它就是，近日國家稅務(wù)總局印發(fā)的《不動產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項(xiàng)目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法》（國稅發(fā)2006128號）。

　　一、實(shí)行項(xiàng)目管理來自于實(shí)施稅收精細(xì)化管理的實(shí)踐

　　“征管難”、“難征管”表現(xiàn)在建筑業(yè)、不動產(chǎn)銷售的稅收征管實(shí)踐上，歸納起來主要有“兩難”和“三個不知”。即，弄清誰建的難和建的是什么難。不知賣的什么、不知賣給誰和不知如何買的。因此，這些年來，在這一行業(yè)稅收征收管理中，大多數(shù)地方都遇到了這樣類似的困惑。即，管住了納稅人，而漏掉了納稅項(xiàng)目；管住了總包人，而走逃了分包人；管住了當(dāng)?shù)氐脑诮?xiàng)目，而忽視了在外地的建設(shè)工程；管住了固定的、長期的“常規(guī)軍”，而漏掉了臨時的、短期的“游擊隊(duì)”；管住了有“招牌”的建設(shè)項(xiàng)目，而招架不住沒“招牌”但實(shí)際又發(fā)生了應(yīng)稅義務(wù)的。對此，各地地稅機(jī)關(guān)在“支招”上，幾乎不約而同地采取了或稱“項(xiàng)目管理”或稱“棟號管理”等名稱不一但主旨相近的措施。即使現(xiàn)在，只要打開涉稅媒體，凡是能夠搜索到介紹關(guān)于建筑業(yè)、不動產(chǎn)銷售稅收征管經(jīng)驗(yàn)的文章，就會佐證這一點(diǎn)。因此，國家稅務(wù)總局這份自2006年10月1日起執(zhí)行的《不動產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項(xiàng)目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）的出臺，不是橫空出世，也不是憑空而為。近焦距上看，它是對近年來，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)，在貫徹落實(shí)部門要求的精細(xì)化管理中，所積累的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)地總結(jié)和升華。說大點(diǎn)，就是全國各級政府認(rèn)真執(zhí)行國務(wù)院出臺的房地產(chǎn)調(diào)控措施的具體體現(xiàn)。此辦法的制定，對于征納雙方，可以這樣說，既是為沒有采取類似項(xiàng)目管理的地方，提供了現(xiàn)成的操作規(guī)范，更是為已經(jīng)實(shí)施項(xiàng)目管理的地方撐腰壯膽。它將是今后一個時期加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)稅收征收管理的主要方向和舉措。

　　二、對項(xiàng)目管理的認(rèn)識和把握

　　1、什么是項(xiàng)目管理？《暫行辦法》第一條首先明確了不動產(chǎn)和建筑業(yè)營業(yè)稅項(xiàng)目管理的概念。

　　不動產(chǎn)和建筑業(yè)營業(yè)稅項(xiàng)目管理，是指稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)不動產(chǎn)和建筑業(yè)特點(diǎn)，采用信息化手段，按照現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，以不動產(chǎn)和建筑業(yè)工程項(xiàng)目為管理對象，指定專門的管理人員，利用不動產(chǎn)和建筑業(yè)營業(yè)稅項(xiàng)目管理軟件，對納稅人通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)實(shí)時申報(bào)的信息進(jìn)行稅收管理的一種模式。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對不動產(chǎn)和建筑業(yè)營業(yè)稅實(shí)行項(xiàng)目管理制度。這一解釋傳達(dá)了三層意思：

　　一是提出了要“盯物”的管理新觀念。所謂的要“盯物”，即，今后在對不動產(chǎn)和建筑業(yè)涉稅管理上，要變靠“人盯人”的戰(zhàn)術(shù)為“人盯物”的策略。開發(fā)房地產(chǎn)或從事工程項(xiàng)目建設(shè)的產(chǎn)品大多就是不動產(chǎn)。由于出資建設(shè)方與施工勞務(wù)提供方多屬兩個不同的經(jīng)濟(jì)實(shí)體為常見，而兩者混為一談為不很正常這一特點(diǎn)，納稅人可以來去無綜，但找其在建項(xiàng)目總是不易瞞天過海。只有盯住了工程項(xiàng)目，不怕尋不到其主；即使真地?cái)[起了“迷魂陣”，還可以盯死工程項(xiàng)目的消費(fèi)、使用的去向。因?yàn)閷τ诮ㄖ袠I(yè)只要產(chǎn)品出手，若是法人單位消費(fèi)、使用，不辦結(jié)算或白條入賬，恐怕難逃其他組織或部門管理制約；若是個人消費(fèi)、使用，只要能從大額支出謹(jǐn)慎化出發(fā)，索取正式發(fā)票，就不怕水不落石不出?？芍^是打蛇打七寸，牽牛牽鼻子。同時，只要能夠把這些涉稅源頭的建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)信息收集好、掌握全，并借助現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)，實(shí)施信息來源、去向的適時監(jiān)管，就可以抓好營業(yè)稅這一主體稅種的同時，其他諸如印花稅、契稅等就有了“一體化管理”的平臺。

　　二是明確了要專職管理的新要求。指定專門的管理人員，意思就是指要實(shí)施專責(zé)管理。事實(shí)上，對房地產(chǎn)和不動產(chǎn)銷售的稅收征管，大部分地方的地稅機(jī)關(guān)已經(jīng)采取了專人、專職和專責(zé)的“三?！惫芾怼５捎谑軝C(jī)構(gòu)設(shè)置權(quán)限的限制，雖然事實(shí)上采取了相對固定專職人員在進(jìn)行征管，但在機(jī)構(gòu)以及機(jī)構(gòu)的名稱上要么含糊其詞，要么隱隱約約；即使有的地方在管理性質(zhì)的分局設(shè)置了例如“建筑安裝行業(yè)征管科（股）”，但總覺得名不正，言不順。作為下級基層稅務(wù)機(jī)關(guān)，往往會擔(dān)心“私設(shè)、亂設(shè)機(jī)構(gòu)”的名義。其實(shí)，這與時下國家稅務(wù)總局強(qiáng)調(diào)的稅源“屬地管理與分類管理相結(jié)合”不相悖。建筑安裝行業(yè)經(jīng)營的特殊性，呼喚在一個經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)實(shí)施屬地管理大概念下的分類管理。也只有果斷地采取分類管理，才能較好地應(yīng)對跨區(qū)域、跨地域縱橫交錯的不動產(chǎn)地生產(chǎn)、流通、分配和消費(fèi)所給稅收征管帶來的被動局面。

　　三是強(qiáng)調(diào)了要采取“機(jī)管”的新手段。利用不動產(chǎn)和建筑業(yè)營業(yè)稅項(xiàng)目管理軟件，對納稅人通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)實(shí)時申報(bào)的信息進(jìn)行稅收管理。就是要求全國各級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)，在建筑行業(yè)、不動產(chǎn)銷售的稅收征管工作的手段上，必須借助現(xiàn)代化的管理技術(shù)，實(shí)施由“人管事”向“機(jī)管事”的重大轉(zhuǎn)變。毫無疑問，建筑行業(yè)、不動產(chǎn)銷售稅收征管難、難征管是最大的實(shí)際。但這一“老大難”的問題的背后，除了管理觀念落后之外，就是管理手段滯后。這也是最大的事實(shí)。在全國眾所周知，“國字軍”不僅有了全國統(tǒng)一的稅收征管軟件系統(tǒng)，而且隨著形勢的變化不斷升級、擴(kuò)容，可地稅系統(tǒng)的整體征管軟件開發(fā)利用水準(zhǔn)受制當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、觀念背景以及人才等因素，不僅遲于為伍，而且是各吹各的調(diào)，各拉各的弦。試問，就是今天，有幾家省級地稅機(jī)關(guān)開發(fā)運(yùn)用的征管軟件能夠順利地與“”國字軍“的系統(tǒng)對接？更不用說包括建筑行業(yè)、不動產(chǎn)銷售征管的專門軟件了。正是由于管理技術(shù)手段的落伍，才是國家稅總或者地方的許多好的措施、辦法、制度在操作和實(shí)踐層面上總是不盡人意、難盡人意。導(dǎo)致稅收征管乏力，管涌多出。

　　更新管理觀念，實(shí)施專責(zé)管理，借助現(xiàn)代化技術(shù)，優(yōu)化管理手段是《管理辦法》為建筑行業(yè)、不動產(chǎn)銷售的稅收征管工作的總要求。

　　2、項(xiàng)目管理管什么？《管理辦法》第二條列出了稅務(wù)機(jī)關(guān)不動產(chǎn)和建筑業(yè)營業(yè)稅項(xiàng)目管理的7項(xiàng)具體內(nèi)容。這7項(xiàng)具體內(nèi)容分別是：（1）受理不動產(chǎn)和建筑業(yè)工程項(xiàng)目的項(xiàng)目登記；（2）對不動產(chǎn)和建筑業(yè)工程項(xiàng)目的登記信息、申報(bào)信息、入庫信息進(jìn)行采集、錄入、匯總、分析、傳遞、比對；（3）對稅收政策進(jìn)行宣傳解釋，及時反饋征管中存在的問題；（4）掌握不動產(chǎn)銷售和工程項(xiàng)目進(jìn)度及工程項(xiàng)目結(jié)算情況；（5）根據(jù)不動產(chǎn)銷售和建筑業(yè)工程項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)控不動產(chǎn)和工程項(xiàng)目的納稅申報(bào)、稅款繳納情況，確保稅款及時、足額入庫；（6）監(jiān)督納稅人合法取得、使用、開具不動產(chǎn)銷售和建筑業(yè)發(fā)票；（7）不動產(chǎn)銷售及建筑業(yè)工程項(xiàng)目竣工后及時清繳稅款，并出具清算報(bào)告。

　　對于這7條，與其將其稱之為項(xiàng)目管理的內(nèi)容，道不如把它列入專責(zé)管理機(jī)構(gòu)以及所屬的建筑安裝行業(yè)稅收管理員的工作職責(zé)。也就是說，各級基層地稅機(jī)關(guān)的稅源管理部門內(nèi)設(shè)的建筑安裝行業(yè)專職管理科股，至少應(yīng)負(fù)責(zé)從上述1個方面履行工作職責(zé)，實(shí)施項(xiàng)目管理。

　　3、項(xiàng)目管理怎么管？要想完成上述工作職責(zé)或者說要想從這幾個方面實(shí)施有效的稅收管理，《管理辦法》對征納雙方以及相關(guān)涉稅部門做出了以下具體的要求。

　　作為承擔(dān)管理任務(wù)的上級地稅機(jī)關(guān)，首先要為能夠?qū)嵤┕芾泶罱üぷ髌脚_，尤其是涉稅信息采集、錄入和運(yùn)用的技術(shù)支撐。否則，積極、有效地管理就可能就難脫舊臼，好比穿新鞋走老路。對此，《管理辦法》除了明確指出相關(guān)征管軟件開發(fā)、銷售不動產(chǎn)發(fā)票、建筑業(yè)發(fā)票由國家稅務(wù)總局統(tǒng)一組織、安排、設(shè)計(jì)外，對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出了5項(xiàng)要求：（一）積極與規(guī)劃、建設(shè)部門建立暢通的信息溝通渠道，及時了解已批準(zhǔn)立項(xiàng)的建筑工程項(xiàng)目的基本情況（第七條）；（二）根據(jù)項(xiàng)目管理人員崗位職責(zé)，制定相應(yīng)的崗位考核責(zé)任制（第八條）；（三）積極創(chuàng)造條件，逐步實(shí)現(xiàn)納稅人通過電子信息網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通方式在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的實(shí)時監(jiān)控和授權(quán)下自行開票（第十條）；（四）省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局可根據(jù)本辦法，結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況，制定具體實(shí)施辦法（第十五條）；（五）作好信息的傳輸和比對的工作。

　　對于具體承擔(dān)建筑行業(yè)、不動產(chǎn)銷售的稅收征管職責(zé)的稅收管理員而言，首先要牢記自己好工作使命；其次重點(diǎn)就是作好建筑行業(yè)、不動產(chǎn)銷售等涉稅工作的采集、錄入，真正把所有納稅人的涉稅信息掌握清和準(zhǔn)，和把納稅人的所有涉稅信息掌握清和準(zhǔn)，并達(dá)到數(shù)字化、“機(jī)管”化，才能為《管理辦法》的無縫隙著陸奠定基礎(chǔ)。否則，《管理辦法》的實(shí)施就會如紙上談兵。

　　對于納稅人、扣繳義務(wù)人以及涉稅部門和一般的自然人來說，就是要積極參加稅法的宣傳活動，了解稅收政策、法規(guī)和新的管理方式和手段，作好配合、協(xié)作如支持。

　　4、賦予了納稅人哪些的權(quán)利和義務(wù)？在實(shí)施不動產(chǎn)和建筑業(yè)營業(yè)稅項(xiàng)目管理后，納稅人有下列權(quán)利和義務(wù)。

　　納稅權(quán)利方面：一是有享受提供異地建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的權(quán)利；二是有變更、注銷不動產(chǎn)、建筑工程項(xiàng)目登記的權(quán)利；三是有享受使用滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的信息采集、傳輸、比對要求的開票和申報(bào)軟件，和先進(jìn)的、便捷的、省時的電子化納稅申報(bào)以及電子文檔報(bào)送、傳輸?shù)臋?quán)利：四是有選擇申請自開或代開發(fā)票的權(quán)利。

　　納稅義務(wù)有七個方面：

　　（一）、銷售不動產(chǎn)或提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)在不動產(chǎn)銷售合同簽訂或建筑業(yè)工程合同簽定并領(lǐng)取建筑施工許可證之日起30日內(nèi)，持下列有關(guān)資料向不動產(chǎn)所在地或建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行不動產(chǎn)、建筑工程項(xiàng)目登記（第三條）：（1）《不動產(chǎn)項(xiàng)目情況登記表》或《建筑業(yè)工程項(xiàng)目情況登記表》的紙制和電子文檔；（2）營業(yè)執(zhí)照副本和稅務(wù)登記證件副本；（3）不動產(chǎn)銷售許可證、建筑業(yè)工程項(xiàng)目施工許可證；（4）不動產(chǎn)銷售合同、建筑業(yè)工程施工合同；（5）納稅人的開戶銀行、帳號；（6）中標(biāo)通知書等建筑業(yè)工程項(xiàng)目證書，對無項(xiàng)目證書的工程項(xiàng)目，納稅人應(yīng)提供書面材料，材料內(nèi)容包括工程施工地點(diǎn)、工程總造價、參建單位、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等；（7）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。納稅人提供異地建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)同時按照上述規(guī)定向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行建筑業(yè)工程項(xiàng)目登記。

　　（二）、不動產(chǎn)、建筑業(yè)工程項(xiàng)目登記內(nèi)容發(fā)生變化，應(yīng)自登記內(nèi)容發(fā)生變化之日起30日內(nèi)，持《不動產(chǎn)項(xiàng)目情況登記表》、《建筑業(yè)工程項(xiàng)目情況登記表》的紙制和電子文檔，向不動產(chǎn)所在地或建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行項(xiàng)目登記（第四條）。

　?。ㄈ┎粍赢a(chǎn)銷售完畢和建筑業(yè)工程項(xiàng)目完工注銷的，應(yīng)自不動產(chǎn)銷售完畢和建筑業(yè)工程項(xiàng)目完工之日起30日內(nèi)，持下列資料向不動產(chǎn)所在地和建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行項(xiàng)目登記：（1）《不動產(chǎn)項(xiàng)目情況登記表》、《建筑業(yè)工程項(xiàng)目情況登記表》的紙制和電子文檔；（2）不動產(chǎn)、建筑業(yè)工程項(xiàng)目的稅收繳款書；（3）建筑業(yè)工程項(xiàng)目竣工結(jié)算報(bào)告或工程結(jié)算報(bào)告書；（4）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。納稅人異地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)同時按照上述規(guī)定向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目登記。如納稅人由于辦理臨時稅務(wù)登記發(fā)生稅務(wù)登記號變更時，應(yīng)同時向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供《建筑業(yè)工程項(xiàng)目情況登記表》的紙制和電子文檔。（四）、應(yīng)按月向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，按照《營業(yè)稅納稅申報(bào)辦法》填報(bào)《建筑業(yè)營業(yè)稅納稅申報(bào)表》，按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求填報(bào)不動產(chǎn)銷售的納稅申報(bào)表。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極創(chuàng)造條件，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)銷售和建筑業(yè)營業(yè)稅納稅申報(bào)的電子化（第五條）。

　?。ㄎ澹┛劾U義務(wù)人履行代扣代繳義務(wù)時，應(yīng)建立代扣代繳稅款臺帳，如實(shí)記載被扣繳納稅人的名稱、工程項(xiàng)目的名稱、地點(diǎn)及編號、代扣代收稅款憑證號、代扣代繳稅款的時間和稅額，同時接受稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查。代扣代繳業(yè)務(wù)結(jié)束后，扣繳義務(wù)人應(yīng)將余下的代扣代收稅款憑證交還主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，并結(jié)清應(yīng)代扣代繳的稅款（第六條）。

　?。┥暾堊蚤_票納稅人必須同時具備四個條件且按規(guī)定領(lǐng)購、開具、取得、保管、繳銷銷售不動產(chǎn)發(fā)票、建筑業(yè)發(fā)票。四個條件分別是：（1）依法辦理稅務(wù)登記證；（2）執(zhí)行不動產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項(xiàng)目管理辦法；（3）按照規(guī)定進(jìn)行不動產(chǎn)和建筑業(yè)工程項(xiàng)目登記；（4）使用滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的信息采集、傳輸、比對要求的開票和申報(bào)軟件。

　?。ㄆ撸┐_票納稅人申請代開發(fā)票須提供六種資料。包括：（1）完稅憑證；（2）營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件；（3）不動產(chǎn)銷售、建筑勞務(wù)合同或其他有效證明；（4）外出經(jīng)營稅收管理證明（提供異地勞務(wù)時）；（5）中標(biāo)通知書等工程項(xiàng)目證書，對無項(xiàng)目證書的工程項(xiàng)目，納稅人應(yīng)提供書面材料，材料內(nèi)容包括工程施工地點(diǎn)、工程總造價、參建單位、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等；（6）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他材料。