企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃案例分析

來源: 編輯： 2006/05/18 10:51:26　　字體：大小

　　一、會計與稅務(wù)的不同規(guī)定

　　國家稅務(wù)總局財稅地[1986]8號文中規(guī)定“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在帳簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價”。房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計價的配套設(shè)施。

　　《無形資產(chǎn)準則》第21條中規(guī)定“企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時，將土地使用權(quán)的帳面價值一次計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。”該規(guī)定不僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，對非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。

　　根據(jù)《企業(yè)會計制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的帳面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權(quán)的帳面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。

　　二、籌劃的政策依據(jù)

　　《實施〈企業(yè)會計制度〉及其相關(guān)準則問題解答》（財會[2001]43號）的通知第九問中規(guī)定“執(zhí)行《企業(yè)會計制度》前土地使用權(quán)價值作為無形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不做調(diào)整，其土地使用權(quán)價值按照《企業(yè)會計制度》規(guī)定的期限平均攤銷?！?/p>

　　一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會計制度》前都是執(zhí)行行業(yè)會計制度，而行業(yè)會計制度規(guī)定“各種無形資產(chǎn)應(yīng)分期平均攤銷”。攤銷無形資產(chǎn)時，借記“管理費用”科目，貸記“無形資產(chǎn)”科目，并未要求將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入開發(fā)的房產(chǎn)價值中，而《無形資產(chǎn)準則》自2001年1月1日起暫在上市公司或股份有限公司施行。所以一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會計制度》時，按照財會[2001]43號文件的規(guī)定繼續(xù)將土地使用權(quán)在無形資產(chǎn)中核算并攤銷，不轉(zhuǎn)入開發(fā)的房產(chǎn)價值中，這樣處理，就可以使計入房產(chǎn)原值的無形資產(chǎn)價值為零。

　　例如：某有限公司帳面土地使用權(quán)價值1500萬元（土地2001年1月1日前購入），剩余攤銷年限30年，開發(fā)時的房產(chǎn)成本3500萬元，尚可使用年限30年，假定房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×（1-30%），在不考慮時間價值的情況分析如下：

　　方案一：按《無形資產(chǎn)準則》規(guī)定將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入房產(chǎn)價值，30年共計征房產(chǎn)稅（1500+3500）×（1-30%）×1.2%×30=1260萬元；

　　方案二：若執(zhí)行會計[2001]43號文件，不將土地使用權(quán)計入房產(chǎn)原值，30年共計征房產(chǎn)稅3500×（1-30%）×1.2%×30=882萬元。

　　兩種核算方式相比較，方案二比方案一30年共少納房產(chǎn)稅1260-882=378萬元。

　　值得注意的是土地如果企業(yè)是2001年1月1日后購入的，就應(yīng)該按照《無形資產(chǎn)準則》和《企業(yè)會計制度》的規(guī)定處理賬務(wù)，把土地轉(zhuǎn)入房屋建筑物成本。企業(yè)應(yīng)檢查“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”余額，對已使用和未使用的土地按面積應(yīng)該對應(yīng)或配比的土地使用權(quán)賬面價值重新計算和結(jié)轉(zhuǎn)，防止漏計房產(chǎn)稅和刻意少計房產(chǎn)稅，以免查補稅款交納罰款和滯納金。

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