3月17日央行提高個(gè)人房貸利率后，人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展給予了更多的關(guān)注。筆者認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控應(yīng)當(dāng)是組合型的，需要利率、稅收、土地和住房保障制度等措施相互配合。本文借鑒國(guó)外的做法，對(duì)我國(guó)構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)的稅收制度談?wù)効捶ā?/p>

　　一、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的基本特征

　?。ㄒ唬┴灤┯诜康禺a(chǎn)開發(fā)、保有、轉(zhuǎn)讓等全過程的完善的房地產(chǎn)稅收體系。

　　房地產(chǎn)課稅環(huán)節(jié)可分為保有、轉(zhuǎn)讓和所得等。

　　在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅主要是對(duì)擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收的，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)：土地、房產(chǎn)或房地合一的不動(dòng)產(chǎn)來設(shè)置。具體而言，一是單獨(dú)對(duì)房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如日本的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所稅、我國(guó)臺(tái)灣的房屋稅、法國(guó)的房屋稅等，都僅對(duì)房屋課征。韓國(guó)的綜合土地稅、巴西的農(nóng)村土地稅則屬于土地稅的范疇。二是對(duì)土地和房屋合并課征的房地產(chǎn)稅，如英國(guó)、法國(guó)、波蘭、墨西哥等的房地產(chǎn)稅。三是將房屋與土地和其他固定資產(chǎn)綜合在一起課征的不動(dòng)產(chǎn)稅，如日本的固定資產(chǎn)稅、芬蘭的不動(dòng)產(chǎn)稅等。四是將土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)和其他各種財(cái)產(chǎn)合并在一起，就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征的一般財(cái)產(chǎn)稅。如美國(guó)、加拿大、荷蘭等國(guó)都將房地產(chǎn)稅歸為一般財(cái)產(chǎn)稅課征。

　　在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，主要包括遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈(zèng)與稅、登錄稅和印花稅等。這個(gè)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是針對(duì)房地產(chǎn)擁有者在取得房地產(chǎn)的不同方式而分別課征的，如在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈(zèng)與等無償取得行為時(shí)，各國(guó)一般要征收遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈(zèng)與稅。

　　在房地產(chǎn)所得環(huán)節(jié)，主要包括公司所得稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅等。房地產(chǎn)所得稅主要是對(duì)經(jīng)營(yíng)、交易房地產(chǎn)的個(gè)人或法人，就其所得或增值收益而課征的稅收。如美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)等國(guó)家將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個(gè)人的綜合收益，征收公司所得稅或個(gè)人所得稅。意大利對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益直接征收土地增值稅。

　?。ǘ┐蠖鄶?shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都將房地產(chǎn)稅歸于地方稅。

　　從大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的稅收實(shí)踐看，凡是實(shí)行分稅制的國(guó)家大多都將房地產(chǎn)稅劃歸地方稅。如美國(guó)地方主體稅種就是一般財(cái)產(chǎn)稅（主要是對(duì)房地產(chǎn)征收），英國(guó)地方稅只有財(cái)產(chǎn)稅一種，日本的地方稅主要包括不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、特別土地保有稅、都市企劃稅等。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)稅稅率形式靈活。

　　各國(guó)的房地產(chǎn)稅收在稅率形式上主要采用比例稅率，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為常課以累進(jìn)稅率，還有少數(shù)國(guó)家采用定額稅率，稅率水平的確定也較靈活。如印度尼西亞實(shí)行單一比例稅率；摩洛哥按應(yīng)稅房屋的價(jià)值分為7個(gè)級(jí)次，征收從0～30％的超額累進(jìn)稅率；韓國(guó)的房地產(chǎn)稅既有比例稅率又有累進(jìn)稅率，對(duì)住宅是按其價(jià)值分為6個(gè)級(jí)次，征收從0.3％～7％的超額累進(jìn)稅率，對(duì)工廠、別墅、高級(jí)娛樂場(chǎng)所和其他房屋征收比例稅率。

　?。ㄋ模﹥?nèi)外統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制。

　　從國(guó)外房地產(chǎn)稅收情況看，各國(guó)都設(shè)置了內(nèi)外統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制。

　?。ㄎ澹┢毡榻ㄓ胸?cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度。

　　由于各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)課稅一般都以其評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，所以普遍建立了財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度。另外，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家和一部分發(fā)展中國(guó)家還建立了財(cái)產(chǎn)登記制度。

　　二、完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制的思路

　　（一）建立涵蓋房地產(chǎn)保有、轉(zhuǎn)讓和所得各環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收體系。

　　在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，可以設(shè)置城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地使用稅、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房產(chǎn)稅、農(nóng)用土地占用稅、房地產(chǎn)閑置稅。城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地使用稅應(yīng)適用于境內(nèi)一切取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，稅目可分為工商業(yè)用地、城鄉(xiāng)住宅、養(yǎng)殖業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等。土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)，國(guó)際通行的有三種：土地面積、市場(chǎng)價(jià)值、其他價(jià)值。按市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)有利于資源有效配置，且有助于體現(xiàn)納稅人的納稅能力原則，同時(shí)稅基具有彈性，可隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的上漲而擴(kuò)大，使土地使用稅收入相應(yīng)增加，因此是首選的計(jì)稅依據(jù)。城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房產(chǎn)稅的適用范圍包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村，納稅義務(wù)人包括內(nèi)外資單位和中外人士個(gè)人。在對(duì)房產(chǎn)分類的基礎(chǔ)上，確定經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)、別墅、自用住宅等不同的稅目和相應(yīng)稅率。以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，同時(shí)取消對(duì)租金收入的征稅。農(nóng)用土地占用稅的課征范圍包括一切被工程建設(shè)占用的耕地、林地、草場(chǎng)、濕土、河道等與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生態(tài)保護(hù)相關(guān)的土地。以征用土地的合同價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房地產(chǎn)閑置稅的課征范圍是對(duì)取得土地的使用權(quán)或承包權(quán)后，長(zhǎng)期不從事經(jīng)營(yíng)或使用，造成土地和房產(chǎn)閑置的；對(duì)建設(shè)項(xiàng)目停工達(dá)一年以上的；無正當(dāng)理由在房屋竣工或購(gòu)得房屋后，長(zhǎng)期空置的單位或個(gè)人。計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)、土地的評(píng)估價(jià)值。

　　在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，主要應(yīng)設(shè)置契稅、遺產(chǎn)與贈(zèng)予稅。在房地產(chǎn)收益環(huán)節(jié)，主要是在現(xiàn)行的企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅中給予體現(xiàn)。建議將政府基金、收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行清理，將帶有稅收性質(zhì)的基金、收費(fèi)并入稅收，進(jìn)行相應(yīng)的費(fèi)改稅。

　　（二）擴(kuò)大征稅范圍。擴(kuò)大征稅范圍主要應(yīng)將所有的由國(guó)家和集體擁有與控制的房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)、農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地、房屋以及城鎮(zhèn)居民擁有的房屋都納入房地產(chǎn)稅的征收范圍。同時(shí)，統(tǒng)一納稅人，房地產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)是中華人民共和國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。

　　（三）創(chuàng)造條件，逐步確立房地產(chǎn)稅在地方稅體系中的主體地位。

　　從稅收理論上講，房地產(chǎn)稅與所得稅的對(duì)象雖然不同，但它們都具有“對(duì)人課稅”的性質(zhì)?？紤]到房地產(chǎn)稅基非常穩(wěn)固，稅源充足，應(yīng)逐步確立起房地產(chǎn)稅在地方稅體系中的主體地位。

　　（四）靈活設(shè)置房地產(chǎn)稅稅率。

　　在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅稅率水平時(shí)，既要考慮到地方政府財(cái)政收入的需要，又要考慮到納稅人的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力，對(duì)坐落在不同地區(qū)和不同用途的房地產(chǎn)應(yīng)實(shí)行差別稅率。

　?。ㄎ澹┖侠泶_定計(jì)稅依據(jù)。房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是房產(chǎn)現(xiàn)值，特別是房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。這既可使房產(chǎn)稅收入隨著房產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，還可以在一定程度上調(diào)節(jié)土地的級(jí)差收益。

　?。┙⒔∪康禺a(chǎn)登記和評(píng)估制度。

　　一方面應(yīng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)置相關(guān)機(jī)構(gòu)，配備相關(guān)人員進(jìn)行評(píng)估審核工作，另一方面應(yīng)發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，建立房地產(chǎn)評(píng)估員執(zhí)業(yè)制度。