隨著我國(guó)住房制度改革的深入以及人們生活水平的不斷提高，農(nóng)村人口城市化的加快，房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求及其在國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的位置日漸突出。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)。但由于種種原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴(yán)重，已經(jīng)成為稅務(wù)部門日常管理的難點(diǎn)和社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。　　

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重

　　自國(guó)家實(shí)行土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，私人擁有房地產(chǎn)的數(shù)量不斷上升，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁。然而與迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)相比，我國(guó)房地產(chǎn)稅收收入的增長(zhǎng)卻十分有限。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998～2003年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總收入和財(cái)政收入總額的年平均增幅分別為25%和17%，而與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)稅收雖然絕對(duì)量增長(zhǎng)也較快，但稅收額占整個(gè)財(cái)政收入的比重始終維持在4.4%左右，增長(zhǎng)非常有限，這與近年來(lái)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起壯大不協(xié)調(diào)（詳見《我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析》，載于《稅務(wù)研究》2005年第5期）。再?gòu)膰?guó)家稅務(wù)總局公布的“2006年度中國(guó)企業(yè)所得稅納稅百?gòu)?qiáng)排行榜”看，竟然沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)入圍。由此可見房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與稅收增長(zhǎng)是嚴(yán)重失衡的。

　　房地產(chǎn)企業(yè)存在大量的偷逃稅收問(wèn)題。例如2003年南京市在房地產(chǎn)業(yè)稅收專項(xiàng)檢查中發(fā)現(xiàn)，被查的88戶房地產(chǎn)企業(yè)有87戶存在問(wèn)題；偷逃稅的房產(chǎn)企業(yè)竟然達(dá)九成以上。而且，令當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門不解的是，多數(shù)開發(fā)企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)的是“微利”或者“虧損”。同樣在2003年，北京市地方稅務(wù)局對(duì)北京市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了專項(xiàng)檢查，檢查發(fā)現(xiàn)被查的58家企業(yè)中，96%存在問(wèn)題。“這早就是一個(gè)公開的秘密！”杭州市某房地產(chǎn)企業(yè)副總不以為然表示，“你讓房產(chǎn)企業(yè)都拍拍胸口捫心自問(wèn)，誰(shuí)沒(méi)有偷過(guò)稅！”由于房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重偷逃稅款問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的國(guó)稅發(fā)[2005]12號(hào)文件，將房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)5年定為全國(guó)稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)，這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問(wèn)題的嚴(yán)重性。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主要手段

　　通過(guò)近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查和涉稅案件的審理，我們發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅手段繁多，形式多樣，常見的大致可歸納為以下幾種。

　?。ㄒ唬⒑戏ㄊ杖朕D(zhuǎn)移或不記營(yíng)業(yè)收入偷逃稅款

　　一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)與其他單位合作建房等方式，以房換地，不記收入偷逃稅款。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金不足和征地的需要，抑或是擁有土地一方的利益需要，房地產(chǎn)企業(yè)與外單位簽訂聯(lián)合建房協(xié)議后，用所建房屋換取土地，而所換價(jià)值不按規(guī)定確認(rèn)銷售收入，不按規(guī)定申報(bào)納稅。

　　二是房地產(chǎn)企業(yè)以商品房或門面房沖抵工程款不記收入偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動(dòng)密集型、資金密集型企業(yè)，開發(fā)前期資金投入大，資金短缺嚴(yán)重，而建筑安裝工程在承接建安工程時(shí)，為了順利拿到所招投標(biāo)項(xiàng)目，經(jīng)常出現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)議首先帶資入場(chǎng)的現(xiàn)象。房子建成后，房地產(chǎn)企業(yè)就以相應(yīng)等值的商品房或門面房沖抵建安工程款，以此抵免營(yíng)業(yè)額，偷逃營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅。

　　三是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)代收各種“初裝費(fèi)”及基金不記收入偷逃稅款。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作方式來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分代收代付或代墊款頂：如有線電視的初裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費(fèi)、電話電纜初裝費(fèi)、煤氣管安裝費(fèi)、房屋交易費(fèi)、辦證費(fèi)、房屋維修基金、水電增容費(fèi)等等各種費(fèi)用。現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括代收、代墊款項(xiàng)。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)實(shí)際沒(méi)有取得代收代墊款項(xiàng)收入為由不進(jìn)行納稅申報(bào)。

　　（二）通過(guò)土地評(píng)估增值虛增開發(fā)成本偷逃稅款

　　按照建設(shè)部門的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)規(guī)定了注冊(cè)資本越多、開發(fā)規(guī)模越大，則資質(zhì)等級(jí)越高。目前房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)一部分是民營(yíng)企業(yè)性質(zhì)的有限責(zé)任公司，這些企業(yè)在初建時(shí)其注冊(cè)資本不大。為了提高資質(zhì)，這些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購(gòu)進(jìn)的土地經(jīng)初步“三通一平”開發(fā)后，進(jìn)行虛假土地評(píng)估，虛增土地成本，一方面增大注冊(cè)資本，提高資質(zhì)，另一方面虛增土地成本直接記入開發(fā)成本，減少企業(yè)所得稅稅基。還有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)做假，虛增成本，多計(jì)成本偷逃稅款?，F(xiàn)行建筑安裝企業(yè)的建安發(fā)票，主要實(shí)行由稅務(wù)征收部門或發(fā)票管理部門代開的辦法，只要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，在開票“窗口”或征收部門都能開到，少數(shù)地方把建安營(yíng)業(yè)稅及附加作為“引稅”的重要渠道，這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅提供了可乘之機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)商用支付3.3%營(yíng)業(yè)稅及附加的代價(jià)，就可以輕松的偷逃33%的企業(yè)所得稅。

　?。ㄈ┎扇?ldquo;真借款、假按揭”偷逃稅款

　　隨著銀行經(jīng)營(yíng)方式多元化的發(fā)展，金融按揭貸款購(gòu)房方式作為一項(xiàng)新興實(shí)用的服務(wù)項(xiàng)目，成為房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中的主要方式。有的房地產(chǎn)企業(yè)為緩解資金壓力，采取假按揭的方式，通過(guò)收集個(gè)人身份證、戶口簿搞假銷售，或竄通購(gòu)房者，虛抬房?jī)r(jià)搞假按揭，騙取銀行貸款來(lái)彌補(bǔ)資金缺口，在賬目處理上不記銷售收入，而是作為長(zhǎng)期借款記賬，偷逃國(guó)家稅款。

　?。ㄋ模├媒ò补?、銷售公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行偷逃稅款

　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化方向發(fā)展，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用自己的親戚朋友注冊(cè)成立了一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營(yíng)其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等；物業(yè)公司則代收房產(chǎn)開發(fā)公司一切價(jià)外費(fèi)用，如代墊代付維修基金等費(fèi)用。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過(guò)訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤(rùn)，以達(dá)到偷逃稅款的目的。

　?。ㄎ澹┤藶樵斐少~務(wù)核算混亂進(jìn)行偷逃稅款

　　其手段主要有以下幾種：

　　一是不結(jié)轉(zhuǎn)收入，不核算成本。房地產(chǎn)開發(fā)資金使用成本較高，應(yīng)繳納稅款金額較大，部分房地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用，主觀上存在拖延繳納稅款的故意。從近兩年對(duì)廬陽(yáng)區(qū)所轄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查、評(píng)估情況看，普遍存在預(yù)收款不結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)納稅的情況，其中合肥祥源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涉及到的企業(yè)所得稅稅額達(dá)670萬(wàn)元。

　　二是不按財(cái)務(wù)制度和稅法規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)和開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，而是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、融資的需要隨意確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本。 國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件，新的文件有效地遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。

　　三是利用行業(yè)特點(diǎn)，人為調(diào)整成本。房地產(chǎn)開發(fā)公司往往利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，將幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目不易區(qū)分的成本混在一起，設(shè)置一個(gè)“共同費(fèi)用”賬戶，不按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，根據(jù)收入情況利用“共同費(fèi)用”賬戶隨意調(diào)整成本，形成 “明虧暗盈”，達(dá)到偷逃稅款的目的。

　?。┩ㄟ^(guò)“預(yù)提費(fèi)用”虛增成本偷逃稅款

　　根據(jù)預(yù)提費(fèi)用年末不得留有余額的規(guī)定及權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對(duì)開發(fā)建設(shè)周期比較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)提費(fèi)用，應(yīng)按照稅法有關(guān)規(guī)定，區(qū)別不同情況進(jìn)行處理。但許多房地產(chǎn)公司“預(yù)提費(fèi)用”賬戶中提取的費(fèi)用年終存在大量結(jié)余。此類房地產(chǎn)開發(fā)公司主要采取兩種方式虛增成本：一是按照規(guī)定的最高限額計(jì)列各項(xiàng)費(fèi)用，而不是按照實(shí)際支付金額計(jì)列相關(guān)費(fèi)用；二是繼續(xù)提取國(guó)家已取消的收費(fèi)，形成應(yīng)付而付不出的各項(xiàng)費(fèi)用長(zhǎng)期掛賬，通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”等往來(lái)賬戶記入開發(fā)成本，從而達(dá)到不繳或者少繳企業(yè)所得稅的目的。

　?。ㄆ撸├脙?nèi)外資企業(yè)稅收政策的不同少交稅款

　　由于我國(guó)房地產(chǎn)稅制采取了“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策，主要表現(xiàn)在：對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征企業(yè)所得稅，而對(duì)涉外房地產(chǎn)企業(yè)開征外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅，且稅率不同；對(duì)內(nèi)資企業(yè)開征房產(chǎn)稅和土地使用稅，而對(duì)涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，并且僅對(duì)房產(chǎn)征稅，對(duì)地產(chǎn)不征稅；對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，而對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)則不征收此項(xiàng)稅費(fèi)；對(duì)內(nèi)資企業(yè)征收耕地占用稅，而對(duì)外資企業(yè)不征收。此外，我國(guó)還對(duì)外資企業(yè)實(shí)行了全面的所得稅優(yōu)惠政策，使得外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)過(guò)輕。所有這些都加劇了內(nèi)外資企業(yè)之間的不平等競(jìng)爭(zhēng)。一些內(nèi)資企業(yè)為了鉆政策的空子，達(dá)到少交稅的目的，將公司注冊(cè)為外資企業(yè)。這種“假外資真內(nèi)資”的現(xiàn)象并不少見。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅收的原因分析

　　房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)行稅制下繳納地方稅種最多的行業(yè)，涉及稅（費(fèi)）種類多達(dá)十幾個(gè)，其中偷逃稅比例較高的稅種都集中在營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅種上。究其根源主要有以下幾方面原因：

　?。ㄒ唬┪覈?guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策繁雜，給納稅人自行申報(bào)納稅帶來(lái)難度，同時(shí)也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能。房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅制結(jié)構(gòu)不合理。在房地產(chǎn)業(yè)目前的鏈條中，從土地使用權(quán)的取得到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種有12個(gè)。由于涉及的稅種多，且各稅種的征收環(huán)節(jié)和計(jì)稅依據(jù)各不相同，這些繁雜的稅種和計(jì)算過(guò)程有點(diǎn)讓內(nèi)行記不住，外行看不懂，造成征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅費(fèi)多，負(fù)擔(dān)重，使企業(yè)稅負(fù)重，增加了建房成本，讓部分房地產(chǎn)企業(yè)偷起稅來(lái)“理直氣壯”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)階段稅費(fèi)少、稅負(fù)輕，而流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多、稅負(fù)重，這種稅制結(jié)構(gòu)更進(jìn)一步鼓勵(lì)了房地產(chǎn)企業(yè)投機(jī)，致使逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。此外，內(nèi)外有別的兩套稅制，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不公平競(jìng)爭(zhēng)，也使得內(nèi)、外資房產(chǎn)企業(yè)的偷稅手段更復(fù)雜、更隱蔽。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較復(fù)雜的社會(huì)背景，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅收的有利條件和逃避打擊的保護(hù)傘。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大致可分為兩類，一類是職能部門下設(shè)的“三產(chǎn)”或“集體”企業(yè)，利用部門優(yōu)勢(shì)從事房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)；另一類是一部分下海經(jīng)商的能人和部分具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力的人，組建了有限責(zé)任公司（有的實(shí)際就是一個(gè)人的股份，實(shí)為個(gè)體老板），他們與政府及相關(guān)職能部門有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，或具有很強(qiáng)的活動(dòng)能力，才能在項(xiàng)目立項(xiàng)、融資、開發(fā)、銷售等多環(huán)節(jié)中闖關(guān)成功。因此，為了追求高額利潤(rùn)，抓住行業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性，他們利用其自身影響力和擁有的各種社會(huì)資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管，抓住稅收監(jiān)管的空檔和漏洞以及對(duì)偷逃稅的處罰不力等因素，采取各種復(fù)雜隱秘的手段，千方百計(jì)偷逃國(guó)家稅收。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)不僅能給地方政府帶來(lái)滾滾的財(cái)源，而且能為地方政府樹立良好的社會(huì)形象，在短期利益驅(qū)動(dòng)下，地方政府或多或少地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行干預(yù)，無(wú)形中為房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款充當(dāng)了“保護(hù)傘”。如有的地方政府為加快城市建設(shè)，減輕財(cái)政支出壓力，在招標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中附加配套開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，并越權(quán)做出稅收減免承諾，要求稅務(wù)部門提供稅收優(yōu)惠，或擅自擴(kuò)大稅收優(yōu)惠政策享受的范圍，嚴(yán)重?fù)p害了稅法的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。

　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)過(guò)多、時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程看，一個(gè)合法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要經(jīng)歷土地使用許可證的申請(qǐng)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和投資計(jì)劃審批、規(guī)劃和施工許可申請(qǐng)，而在辦理這些申請(qǐng)和許可期間，已經(jīng)發(fā)生了部分開發(fā)成本及費(fèi)用，但這些成本費(fèi)用的支付都是在稅務(wù)管理和納稅申報(bào)事項(xiàng)前發(fā)生的。稅務(wù)部門在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品事后才能介入管理，因而不能有效監(jiān)控、準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中形成的成本費(fèi)用信息。加上目前現(xiàn)行稅收政策規(guī)定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是土地增值額，企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用其產(chǎn)品開發(fā)周期較長(zhǎng)或先后滾動(dòng)開發(fā)的行業(yè)特性，不按財(cái)務(wù)制度和稅法規(guī)定進(jìn)行正確的財(cái)務(wù)核算和納稅申報(bào)，使得房地產(chǎn)行業(yè)成了偷逃稅的重災(zāi)區(qū)。

　?。ㄋ模┒悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法行為打擊力度不夠，監(jiān)管不力，客觀上為房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款提供了機(jī)會(huì)。首先，稅務(wù)機(jī)關(guān)與其他行政管理部門之間的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目信息交流較少，自身也不具備收集相關(guān)信息的手段，無(wú)法在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中有效地參與管理和監(jiān)控，客觀上給了房地產(chǎn)業(yè)納稅人偷逃稅款的機(jī)會(huì)。其次，稅務(wù)部門的稅收檢查一般是以年度為單位，但房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是跨年度、跨地域滾動(dòng)開發(fā)，流動(dòng)性比較大，很容易造成虧損的假象。不少開發(fā)商往往是一個(gè)樓盤還沒(méi)有賣完，沒(méi)有等到結(jié)算，就用賣房款去開發(fā)另一個(gè)樓盤，盡管一個(gè)一個(gè)樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。還有的開發(fā)商拿到一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，等這個(gè)項(xiàng)目完成后立即注銷舊公司成立新公司，利用“注舊辦新”的方式偷逃稅款。再次，稅務(wù)人員在查處涉稅案件過(guò)程中受到各種因素干擾，以補(bǔ)代罰、以罰代刑，導(dǎo)致行政處罰力度低。偷逃稅成本低廉是造成該行業(yè)納稅人屢查屢犯，屢教不改的重要原因。

　　四、防范和治理房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的對(duì)策

　　為加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，國(guó)家稅務(wù)總局近年來(lái)連續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，如國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》、國(guó)稅發(fā)[2004]100號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》、國(guó)稅發(fā)[2005]82號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》和國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件。這些文件明確規(guī)定加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管。各級(jí)地稅稽查部門也加緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的專項(xiàng)檢查，但要根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問(wèn)題，除加強(qiáng)稅收征管，加大查處力度外，關(guān)鍵是要加快稅制改革，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。

　?。ㄒ唬┤鏄?gòu)建實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化征管體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)各稅種的系統(tǒng)控管，從征管環(huán)節(jié)防止房地產(chǎn)業(yè)稅收流失

　　從房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款的手段和原因來(lái)看，納稅人偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。由于涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。但是，房地產(chǎn)稅收諸稅種征管所依據(jù)的基礎(chǔ)信息大致相同，通過(guò)實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化征管體系，可以強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收諸稅種的稅源控管，從而減少稅收流失，使房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化提高到有效的水平。強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收一體化管理，重點(diǎn)應(yīng)采取以下五個(gè)方面的措施：

　　一是稅務(wù)部門要與計(jì)劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料和相關(guān)信息，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實(shí)性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查及到相關(guān)部門核實(shí)情況。稅務(wù)人員只有通過(guò)實(shí)地調(diào)查和核實(shí)，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。

　　二是統(tǒng)一執(zhí)行房地產(chǎn)交易企業(yè)所得稅和土地增值稅的預(yù)繳制度，對(duì)所有的房地產(chǎn)交易收入在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，一律先預(yù)征企業(yè)所得稅和土地增值稅，直至項(xiàng)目銷售完畢進(jìn)行結(jié)算后再對(duì)其進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

　　三是改進(jìn)稅收征管手段，提高管理效率。加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本審核和票據(jù)的審核管理力度，提高建安企業(yè)的工程成本真實(shí)性和準(zhǔn)確性，盡量防止房地產(chǎn)企業(yè)利用假合同、假信息虛增成本，以達(dá)到偷逃稅款的目的。對(duì)各房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)的房地產(chǎn)銷售實(shí)行定向式稅收管理，即每個(gè)住宅小區(qū)的商品房在收到預(yù)收款申報(bào)納稅時(shí)，稅票、發(fā)票必須注明是哪個(gè)小區(qū)、哪一幢、哪一套房，同時(shí)設(shè)立臺(tái)賬，進(jìn)行跟蹤管理。

　　四是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)控。加快開發(fā)使用房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)，把房地產(chǎn)交易過(guò)戶稅收的受理、審核、審批、查詢以及納稅通知書、完稅證明書的打印等工作內(nèi)容納入信息化管理范圍，實(shí)現(xiàn)全程網(wǎng)上辦公和實(shí)時(shí)監(jiān)控、查詢，提高房地產(chǎn)交易稅收審核的工作效率。

　?。ǘ?qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稽查，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的懲處力度

　　建立房地產(chǎn)行業(yè)良好的納稅秩序，稅務(wù)部門除了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的監(jiān)控外，還應(yīng)采取針對(duì)性的措施，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅款行為的查處力度，以對(duì)偷逃稅的納稅人起到一種威懾作用。一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的選案工作，提高選案的準(zhǔn)確性?；椴块T通過(guò)對(duì)征管部門和房地產(chǎn)審核小組提供資料的分析，有選擇性的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)稽查。二是努力提高稅務(wù)稽查人員的素質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)人員職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)道德修養(yǎng)，提高查賬能力，并建立有效的監(jiān)督機(jī)制，對(duì)稽查案件的質(zhì)量實(shí)行定期檢查，嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)法目標(biāo)責(zé)任制，規(guī)范辦案人員依法檢查、依法處理。三是加大對(duì)房地產(chǎn)涉稅案件的處罰力度。要敢于破除“人情稅”、“關(guān)系稅”，依照《征管法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)查處的偷稅款及罰款，采取強(qiáng)制措施，依法堅(jiān)決催繳入庫(kù)；對(duì)大案要案，按照法律程序移送司法機(jī)關(guān)并對(duì)偷稅者予以重罰，對(duì)法人代表和財(cái)務(wù)人員追究法律責(zé)任，讓其再不敢有半點(diǎn)偷稅逃稅之心。

　　（三）改革和完善房地產(chǎn)稅制及配套法規(guī)，從立法上堵住房地產(chǎn)企業(yè)的偷逃稅漏洞

　　隨著農(nóng)村人口城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)將在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間保持高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，成為我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的影響日益深遠(yuǎn)。在現(xiàn)行的稅制下，靠強(qiáng)化征管，加大對(duì)偷逃稅企業(yè)的處罰力度，對(duì)遏制全行業(yè)偷逃稅款雖有一定作用，但并非治本之策。要徹底地解決偷逃稅問(wèn)題，就必須進(jìn)行稅制改革，消除房地產(chǎn)行業(yè)征管信息不對(duì)稱的問(wèn)題，從立法上堵住房地產(chǎn)企業(yè)的偷逃稅漏洞。改革的重點(diǎn)應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特殊性，與地方政府、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等部門建立相應(yīng)的配套法規(guī)，并做到與財(cái)政、公安、銀行、媒體等單位的信息共享。目的是增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的信息透明度，理順?lè)康禺a(chǎn)價(jià)格機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的良性循環(huán)。在統(tǒng)一內(nèi)外稅制的基礎(chǔ)上，按照“簡(jiǎn)化稅制，擴(kuò)大稅基，降低稅率”的總體思路，簡(jiǎn)化歸并房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅等稅種，完善契稅和印花稅，建立一個(gè)稅負(fù)合理、結(jié)構(gòu)科學(xué)、征管便利、收入穩(wěn)定、調(diào)控有效的房地產(chǎn)業(yè)稅收體系。