昌吉是新疆北坡經濟帶龍頭，又是首府烏魯木齊的衛(wèi)星城市，在地理位置上具有得天獨厚的優(yōu)越性，據有關數據顯示昌吉經濟發(fā)展已占新疆北坡經濟帶經濟發(fā)展總量的50%以上。隨著我國市場經濟持續(xù)、快速發(fā)展和住房體制改革的深化，城市建設規(guī)模越來越大，城市流動人口愈來愈多。目前，私房出租在城市、郊區(qū)乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都是十分普遍的現象，且呈現出快速發(fā)展的態(tài)勢。如何加強私房出租業(yè)稅收征管，已成為新時期刻不容緩需要解決的問題。

　　一、現昌吉市私房出租行業(yè)的現狀

　　近幾年，昌吉市房地產業(yè)發(fā)展迅猛，昌吉周邊各縣及南北疆乃至烏魯木齊等地在昌吉購房的人數越來越多，有很大比例的人群由于家庭、工作等方面的原因，以及經濟利益的驅使，為讓房屋增值、保值提前把房屋購買下來，將房屋出租。在我們的日常稅收征管的實際工作中可以看到，個人出租營業(yè)用房和住宅用房現象比比皆是，由于近兩年房價的攀升，個人出租房屋取得收益也水漲船高，私房出租固有的隱蔽性、分散性的特點，加之房屋出租人缺乏納稅意識，各地在私房出租收入中稅收流失的現象普遍存在，已成為房屋出租的行業(yè)性問題，昌吉市地稅局曾對私房出租業(yè)采用一次式拉網集中突擊征收模式，征收工作量大、周期長，盡管稅務機關花費了大量人力、物力、財力，但收效甚微。

　　房屋租賃管理是一項復雜的社會系統(tǒng)工程。出租房屋行政管理各部門各自為政，房屋租賃管理難以落到實處。目前與房屋出租管理有關的部門有公安、外來人口管理、街道、居委會、房管局和稅務機關等，但是各部門之間缺乏行之有效的協(xié)作配合，不能形成齊抓共管的合力。以昌吉市為例，公安部門根據《昌吉市流動人員暫住證管理規(guī)定》、《昌吉市房屋租賃管理辦法》，實施出租房屋承租人戶籍管理；房地產行政主管部門根據《城市房地產管理法》等管理規(guī)定，實行房屋租賃合同登記備案管理；但對于行政管理相對人而言，則感覺政出多門，多頭管理，手續(xù)繁多，甚至加重了經濟負擔，因此，很多租賃當事人不愿意辦理相關手續(xù)。而管理部門則由于幾個部門沒有形成管理合力，誰都在管，但誰都管不了、管不好，行政管理成本居高，造成行政管理效率低下，效果不佳。

　　二、個人出租房屋稅收征管難的主要原因

　?。ㄒ唬┘{稅人納稅意識普遍差，難以控制是目前稅收征管的難點。對個人出租房屋征稅，一直是稅稅收征管的一個難點問題。一是私人出租房屋行為分散、隱蔽，又是現金交易，稅務部門難以發(fā)現；二是納稅人不去主動納稅，許多人認為納稅與自己無關，自己沒有辦營業(yè)執(zhí)照，也從來不和稅務機關打交道，壓根沒把自己和納稅人聯(lián)系起來，即使有些人知道應該納稅，也不會主動申報納稅。大部分人抱著“能逃則逃，能少則少”的心態(tài)。造成稅務機關難以掌握稅源實際情況；三是部分稅務干部認為出租房屋稅收征管難度大，，順其自然，能收多少就算多少，久而久之，一定程度上就給納稅人造成出租房屋不用納稅的錯覺。很多納稅人有一種思想：稅務機關查出來是國家的，查不出來的就是我的，傻子才會主動納稅。對稅務機關來說，這部分納稅人難以控制也是客觀現實。

　　（二）房產的所有人與使用人不一，導致納稅人難于落實出租房屋的房產稅以房屋所有人為納稅人，但在現實征管工作中，房產所有人的流動性情況較多，據調查，由近40%的房屋所有人不在當地，稅務機關與房產所有人難以聯(lián)系，增加了稅收征管的難度。部分納稅人往往以提高房屋租金的方法將稅負轉嫁給承租方，或由承租方代付稅款，雙方扯皮，造成。

　　（三）房屋出租市場不規(guī)范稅源零星分散，房屋租賃收入缺乏行之有效的監(jiān)控由于房屋出租分布面廣，承租人又來自四面八方，稅源零星分散，加上租賃雙方大多采取口頭協(xié)議，現金支付的形式，從而導致房屋出租稅收流失。租房協(xié)議不真實或業(yè)主不提供，給稅務機關取證、核實收入、征稅造成很大難度。為達到少繳稅金的目的，受利益驅動，還有的納稅人故意隱瞞個人房屋租金收入，雙方往往簽訂真假兩份合同，用假合同應付稅務機關。最終因納稅人申報情況不實而導致稅收流失。有的房主假借將房屋無償給親朋好友使用，沒有收租金，而實際上是有協(xié)議，或以維修費形式收取租金，拒不提供真實的租金收入憑據，再加上信息不暢，缺乏相關資料，盡管許多地區(qū)采取區(qū)域性定期清理，但漏征漏管現象依然非常嚴重。

　?。ㄋ模┥婕岸惙N多稅負高稅務機關難以納入正常稅收征管房屋出租涉及房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅和個人所得稅等稅種，由于業(yè)主對相關稅收知識所知甚少、依法納稅意識不強，納稅人往往不申報。現行房產稅規(guī)定，自用房屋按房產原值一次扣除殘值30%計征，年稅率為1.2%，而出租房屋按租金計征，稅率為12%，可見房屋出租用于經營的，其整體稅負大大高于住房稅收稅負，國家為了鼓勵住房出租業(yè)主主動申報納稅，規(guī)范住房出租行業(yè)稅收征管，對營業(yè)稅、房產稅、個人所得稅稅率作了大幅調整，但收效其微。

　　（五）稅源變化快房屋租賃稅源底子不清對房產租賃特別是私房出租情況，稅務機關征管薄弱，在調查中我們發(fā)現，稅務機關對轄區(qū)內納稅戶房產租賃情況掌握的征管基礎資料欠缺，尤其對個人房產租賃情況，稅務機關由于人手不夠的原因，無力掌握稅源變化情況，難以將房屋出租納入日常征管。房屋租賃稅源底子不清，暴露出我們征管基礎工作方面的漏洞，稅源監(jiān)控不夠，也反映出稅務機關與相關部門的信息交換不暢。

　　三、加強房屋租賃行業(yè)稅收征管的建議和對策

　　（一）加大稅法宣傳力度，公民自覺納稅意識加強宣傳，增強公民的自覺納稅意識和相互監(jiān)督意識。要采取多種形式廣泛開展宣傳工作，通過報紙、電視、廣播等媒體，向廣大群眾宣傳有關房屋租賃的稅收政策。廣泛開展走訪、召開座談會等活動，征求社會各界對私房出租稅收征管工作的意見和建議，增強社會對房屋出租業(yè)稅收征管工作的了解和支持。做到征收與宣傳相結合，做好各項服務，使房屋租賃業(yè)稅收深入人心，引導大家自覺申報納稅。

　?。ǘ┳龊貌块T之間的配合、協(xié)稅護稅工作，私房出租稅收代征網絡建設加強與公安、房管、社區(qū)街道、居委會等部門的配合。充分發(fā)揮協(xié)稅、護稅網絡的積極作用，建立一個各部門協(xié)調管理的機制，將涉及租賃的相關行政管理，如房管、公安、計生、稅務等，都納入到一個框架內，實現管理上的信息共享、資源共享。建立以房管部門、社區(qū)街道、居民委員會為主的私房出租代征網絡。

　?。ㄈ娀愂照鞴?，規(guī)范房屋出租行為對私房出租稅收進行細化和動態(tài)管理。將房屋出租納入正常的稅收征管。我們可以借鑒一些房產管理的成功經驗，要求出租房屋必須填寫《房屋出租納稅申報表》，凡其“三證”（營業(yè)執(zhí)照、房屋產權證、戶口簿）的姓名一致，可視為自有自用房產，按房產計稅余值計征房產稅，否則，一律從租計征房產稅。對于所提供租金收入明顯低于計稅租金標準又無正不當理由的，則按計稅租金標準核定征稅，規(guī)范租賃行為。定期進行專項檢查，對私房出租的稅收不法行為，要從嚴查辦，從重處罰。對稅收違法案件進行曝光，對偷逃稅者形成震懾，營造良好的私房出租稅收環(huán)境。

　?。ㄋ模嵭蟹课葑赓U業(yè)稅收征繳情況的定期公布和舉報獎勵制度，建立私房出租定期公布、欠稅公告和舉報獎勵制度。通過獎勵促使群眾對私房出租偷逃稅行為進行舉報，形成一種社會監(jiān)管的良好氛圍。尤其是要提高私房出租業(yè)稅收征管的透明度，稅務機關要定期對私房出租稅收的征管情況予以公告，促使私房出租者相互監(jiān)督。

　?。ㄎ澹┙⑺椒砍鲎舛愒葱畔⒕W各地稅務機關要充分利用計算機網絡等高科技手段，對轄區(qū)內私房出租情況實施動態(tài)監(jiān)控。稅務機關應充分利用公安、房管、房屋中介機構和街道居委會的有關私房出租情況資料，以房屋管理為基礎，建立租賃房屋管理檔案，在實現資源共享基礎上，建立私房出租資料數據庫系統(tǒng)，整合現有的房屋出租信息采集系統(tǒng)，從而實現房屋租賃管理的信充分利用社會資源，不斷提高對私房出租業(yè)的稅源控管水平。