一般來說，在建筑物重置成本估算準(zhǔn)確的前提下，準(zhǔn)確估算建筑物的累計折舊，是運(yùn)用重置成本法對舊有建筑物資產(chǎn)進(jìn)行估價的難點(diǎn)和關(guān)鍵。正確理解資產(chǎn)評估中折舊的實(shí)質(zhì)，弄清楚資產(chǎn)評估折舊與會計折舊的區(qū)別，對于評估人員正確運(yùn)用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估具有重要意義。

　　實(shí)質(zhì)和目的不同

　　評估上的折舊，實(shí)質(zhì)是評估建筑物的重置成本至評估基準(zhǔn)日的價值減損，即估算由于各種原因造成的建筑物價值的貶值或損失。因此準(zhǔn)確地說，估價上的“折舊”不是原本意義上的折舊，而是一種減價修正，其目的是通過這種減價修正求得建筑物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值。會計上的折舊實(shí)質(zhì)是建筑物這種固定資產(chǎn)的原始成本在產(chǎn)品成本中的分?jǐn)?，其目的是使該固定資產(chǎn)的原始取得價值，通過折舊這種價值轉(zhuǎn)移（攤銷）形式而收回。

　　年限不同

　　建筑物耐用年限一般分為自然耐用年限（物理壽命、自然壽命）和經(jīng)濟(jì)耐用年限（經(jīng)濟(jì)壽命）。前者是指建筑物自建造完成之日起因使用、自然磨損達(dá)到不堪使用的年數(shù)；后者是指建筑物自建造完成之日起，至建筑物使用收益與其使用成本相抵時點(diǎn)的持續(xù)時間。

　　評估中使用的折舊年限是指建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，這一年限的確定，是評估人員親臨估價對象現(xiàn)場，根據(jù)建筑物的建成時間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性等，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，并結(jié)合建筑物使用功能、所處環(huán)境以及已使用年數(shù)等因素，綜合分析確定其折舊年限或成新率，必要時還要考慮土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。所以，評估中的折舊年限是一個相對變動（動態(tài)）的量，它受建筑物本身的設(shè)計和功能、使用和自然磨損、所處區(qū)域的環(huán)境條件、市場狀況以及國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)政策、法律法規(guī)等因素的影響，并隨這些因素的變化而改變，具有個別性和特殊性特征。同類型的數(shù)宗建筑物，因其所在區(qū)位、使用年限、維修保養(yǎng)以及所處環(huán)境等的不同，評估中綜合確定的折舊年限往往也不同。會計上的折舊年限，是在考慮損耗的同時，也考慮社會技術(shù)、財稅經(jīng)濟(jì)政策和生產(chǎn)力發(fā)展水平，且以同類資產(chǎn)中各項資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)條件均相同的假設(shè)條件為前提，確定的適合于同類資產(chǎn)的一個平均年限。因此會計上的折舊年限是對某一類資產(chǎn)作出的會計處理的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，是一種高度集中的理論系數(shù)或常數(shù)，對于該類資產(chǎn)中的每一項資產(chǎn)具有普遍性、統(tǒng)一性和法定性。同類型的建筑物，無論其所在地如何，也不論其使用、維修保養(yǎng)以及所處環(huán)境如何等，會計核算中均適用同一個相對穩(wěn)定的法定年限。

　　考慮價值損耗的因素不同

　　資產(chǎn)評估和會計上確定折舊年限所考慮的損耗都包括有形折舊（物質(zhì)折舊）和無形折舊，一般而言，無形折舊（無形損耗）包括功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。會計上的折舊主要包括物質(zhì)折舊和功能折舊，即主要考慮了有形折舊及無形折舊兩種形式中的一種-功能折舊。而功能折舊僅是無形折舊的一種形式，不是無形折舊的全部。評估中確定折舊額或成新率時，所考慮的價值損耗因素不但包括物質(zhì)折舊和功能折舊，還包括經(jīng)濟(jì)折舊，即評估中的折舊包括有形折舊和全部無形折舊。因此，經(jīng)濟(jì)折舊是評估過程中特有的一種折舊形式。

　　市場化程度要求不同

　　在資產(chǎn)評估中，折舊的基數(shù)是評估對象建筑物在評估基準(zhǔn)日的重置成本，評估基準(zhǔn)日不同，評估對象建筑物的重置成本也不同，即同一建筑物的重置成本往往隨時間不同而不同；會計上的折舊基數(shù)為建筑物這種固定資產(chǎn)的原始取得價值，即資產(chǎn)原值，該資產(chǎn)原值一經(jīng)發(fā)生，在此后折舊年限內(nèi)始終以它為基數(shù)計算折舊，不隨時間變化而變化。與此相對應(yīng)，評估上，建筑物的重置成本與所求得的累計折舊額之間的差額稱為資產(chǎn)的實(shí)際價值，這一實(shí)際價值必須與該建筑物在評估基準(zhǔn)日的市場價值一致；會計上資產(chǎn)原值與所提取的累計折舊額的差額稱為資產(chǎn)的賬面價值（或折余價值），這一價值不必于市場價值一致。

　　正是由于上述原因，現(xiàn)實(shí)中常會出現(xiàn)這樣的情況：有些建筑物資產(chǎn)，盡管會計賬目顯示其折舊尚未提完，但評估的結(jié)果卻表明其現(xiàn)時價值已所剩無幾；而有些建筑物資產(chǎn)，在會計賬目上折舊已經(jīng)提完，但評估結(jié)果卻顯示其仍有較大的價值。這種情況往往也是評估委托方（特別是企業(yè)）感到迷惑不解的原因所在。

　　確定折舊時對維修費(fèi)用的處理方法不同

　　建筑物因使用、自然等原因，往往會造成建筑物的破損，于是就有了為保持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用，充分發(fā)揮其使用效能的維護(hù)和修理；為了改進(jìn)其性能、質(zhì)量甚至延長其使用壽命的改良（改建、擴(kuò)建）。以經(jīng)濟(jì)上是否合理為標(biāo)準(zhǔn)，對建筑物的損耗分為可修復(fù)損耗和不可修復(fù)損耗兩部分?？尚迯?fù)損耗是指為了對各種原因引起的建筑物損耗進(jìn)行修復(fù)，所投入的成本小于或等于修復(fù)后建筑物價值的增加，或小于或等于所得到的收益回報。反之為不可修復(fù)損耗。評估中確定折舊、成新率和折舊年限，大多數(shù)情況下考慮的是為了保證建筑物資產(chǎn)的正常使用為前提的可修復(fù)損耗，也即更注重資產(chǎn)使用的實(shí)際效能。既可以根據(jù)建筑物維修保養(yǎng)好壞情況等各種因素，確定折舊年限或成新率；也可以對可修復(fù)損耗直接估算其修復(fù)所需費(fèi)用，將此費(fèi)用作為建筑物折舊額或以此作為確定建筑物綜合成新率的依據(jù)。會計上則根據(jù)建筑物資產(chǎn)是維修還是改良，分別作為收益性支出或資本性支出，按規(guī)定在相應(yīng)的會計科目進(jìn)行核算。