一、引言

　　由于我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展階段， 在市場強勁需求的拉動下， 許多位于舊城區(qū)的工廠先后搬遷讓位于商業(yè)和住宅， 即所謂“退二進三”的舊城改造政策。開發(fā)商往往看中的是搬遷工廠的優(yōu)越地理位置，但是對這些企業(yè)在長期運行過程中對本地和周圍環(huán)境造成的污染，以及污染對未來商業(yè)和住宅的影響很少顧及。這就使得消費者在購買這些地區(qū)的不動產(chǎn)時冒著很大的污染損失風險， 這種風險損失最終會轉嫁到各個階段的消費者身上。西方學者在最近的十年中已經(jīng)開始重視這種污染損失風險，并且成功地運用不少有效的估價手段評估這種損失[1-8].由于受環(huán)境污染不動產(chǎn)的評估工作在我國基本處于空白， 本文在概括的基礎上， 初步介紹北美估價師評估受污染的不動產(chǎn)的工作， 以期引起國內同行的重視。

　　不動產(chǎn)的最大特點之一是位置的不可移動性。伴隨區(qū)位條件的改善，這種不可移動性可以為她帶來巨大的增值，但是當出現(xiàn)環(huán)境污染時，不動產(chǎn)不可避免地受到來自內部和外部的環(huán)境污染物的污染。伴隨科學技術的發(fā)展和人民大眾環(huán)境意識的提高，以及對污染水平測量技術的日益完善，人們也要求對這種受污染的不動產(chǎn)進行客觀估價，以便體現(xiàn)公開、公正、公平的市場交易。

　　一般而言， 不動產(chǎn)根據(jù)其用途可以分為3種主要類型： 工業(yè)、商業(yè)和住宅。工業(yè)用地的污染往往與工業(yè)的性質有關， 例如： 鋼鐵企業(yè)帶來的重金屬污染、化工業(yè)帶來的各種無機和有機化合物污染、食品和紡織企業(yè)帶來的各種有機污染、建材企業(yè)帶來的粉塵污染等等； 商業(yè)用地的污染一般小于工業(yè)用地污染， 并且往往通過商品的運輸、儲存和銷售過程中的泄漏、遺棄、事故等環(huán)節(jié)造成的污染，商業(yè)污染的范圍一般小于工業(yè)污染，但是有時對局部地區(qū)構成的污染也不容忽視； 住宅污染主要來自住宅建設、裝修和生活垃圾造成的污染， 住宅建設和裝修造成的污染比較集中因而容易得到控制， 生活垃圾造成的污染卻是較長期和分散的， 其造成的有機污染也會對周圍地區(qū)造成較大的影響。此外，根據(jù)污染物的時效性， 可以分為暫時的、短期的和長期的， 例如： 噪音和空氣污染可以看作暫時的， 因為污染源一旦得到控制污染很快消失； 水污染一般要持續(xù)相當一段時間，時間長短很大程度上取決于自然凈化能力； 土壤和地下水污染即使在污染源被清除后還會持續(xù)相當長的時間，這種長期的污染對不動產(chǎn)的價值影響最大，因此也是估價師在估價過程中分析的重點。

　　二、北美估價師評估受污染不動產(chǎn)的歷史發(fā)展Campanella 于1984年在美國《估價雜志》（The Appraisal Journal）上發(fā)表的“污染情況下的價值部分缺損”可能是北美第一篇涉及污染不動產(chǎn)價值估算的文章[1].Patchin 于1988年首次提出污染不動產(chǎn)的“污名”（stigma）概念[2]，污名是指被污染不動產(chǎn)的污染物被清除后依然存在的“名譽”上的損失， 這種損失會繼續(xù)對不動產(chǎn)的價值產(chǎn)生減值作用。Patchin 進一步提出，污染不動產(chǎn)最少存在3種價值損失：（1）污染物的清除成本；（2）對受污染損害公眾的補償義務；（3）污染物清除以后留下的“污名”造成的價值損失，因為人們通常的概念是“不要把麻煩買過來”。Patchin指出傳統(tǒng)的市場比較法還無法客觀評估這類不動產(chǎn)， 鑒于市場比較法的失靈，Patchin 指出最好的估價方法是采用資本還原利率，因為它主要受3種因素制約，其中包括：凈資產(chǎn)增值率，可持有抵押貸款期以及對不動產(chǎn)未來增值或貶值的預期[2].1990-1992年的早期文章主要是采用某種標準框架[3]，即根據(jù)市場價值通過資本還原利率對污染不動產(chǎn)進行折扣， 具體步驟包括：（1） 確定沒有受到污染的類似不動產(chǎn)的市場價值；（2） 確定清除污染的市場成本現(xiàn)值；（3） 確定由于污染帶來的物業(yè)收益損失現(xiàn)值；（4） 確定由于污染帶來的物業(yè)維護成本增加的現(xiàn)值；（5） 確定目前污染物業(yè)的維持成本現(xiàn)值，包括維修費、稅費和保險費等。

　　直到90年代后期， 由于西方社會公眾環(huán)境保護和健康意識的提高以及市場需求的發(fā)展， 越來越多的估價案例開始涉及污染不動產(chǎn)價值估算， 其中比較典型的有， Page 和Rabinowitz （1993）通過6個工業(yè)和商業(yè)用地的典型案例評價地下水污染的影響[4]，他們發(fā)現(xiàn)地下水污染對工業(yè)和商業(yè)用地的影響反而大于居住用地； Patchin （1994） 研究了8個工業(yè)和商業(yè)用地的交易案例[5]，他發(fā)現(xiàn)污染對不動產(chǎn)價值的影響范圍可能高達20.9%甚至到93.7%， 影響程度的大小取決于污染物的種類、范圍和可持續(xù)的時間，其中對不動產(chǎn)價值影響最大的是污染對人體健康的損害程度， 同時他也指出，強烈的市場需求可能會淡化污染對不動產(chǎn)的價值影響。Simons and Sementelli （1997）曾經(jīng)研究地下儲油罐滲漏對不動產(chǎn)的影響[6]，通過對比1989到1992年美國Cleverland不動產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)，他們發(fā)現(xiàn)具有地下儲油罐的不動產(chǎn)的交易價格明顯低于商業(yè)不動產(chǎn)10.4%的交易基準價格，其幅度大約在3.8%到4.9%之間。即在這4年之中， 同類不動產(chǎn)的市場交易價格增幅在10.4%的基準水平之上， 但是具有地下儲油罐滲漏的不動產(chǎn)增幅僅僅達到3.8%到4.9%之間。運用經(jīng)濟學的術語來說， 由于污染使得不動產(chǎn)的邊際收益至少減少5~6個百分點。 Simons等人（1999） 應用6個市場交易案例，得出結論[7]： 具有污染的地下儲油罐的不動產(chǎn)的交易價格降低幅度在28%到31%之間。

　　在上述分析中，我們可以看到， 污染對不動產(chǎn)價值損失的影響是明顯的和客觀存在的[8]， 但是這種影響程度到底有多大？ 不同估價師的案例分析中存在較大差別， 其中除了受污染不動產(chǎn)本身的特性之外， 不同的估價方法也會對污染損失的影響產(chǎn)生重要影響。因此有人進一步研究北美估價師采用何種方法進行受污染不動產(chǎn)的估價。

　　三、北美估價師評估受污染不動產(chǎn)的方法綜述

　　1998年Kinnad等人向美國和加拿大的208個估價師發(fā)放了一份調查表[3]，主要是針對如何評估受污染不動產(chǎn)的價值。最終獲得86份可以用來歸納分析的調查表，其中81份來自美國，6份來自加拿大， 背景調查表明54%的估價師具備10年以上的經(jīng)驗評估污染不動產(chǎn)。調查基本統(tǒng)計結果列入表1和表2， 根據(jù)調查表和統(tǒng)計結果， 可以歸納出北美估價師評估受污染不動產(chǎn)的方法具有以下特點：（1） 由于北美地區(qū)評估受污染不動產(chǎn)已經(jīng)積累了10年以上市場數(shù)據(jù)， 80%的估價師表示只要能夠收集到數(shù)據(jù)就優(yōu)先采用市場比較法；（2） 79%的估價師采用過收益還原法。進一步的調查表明：72%的估價師采用直接資本化率方法，64%采用折扣現(xiàn)金流模型（DCF，discount cash flow）。在資本收益率調整類型中， 70%估價師通過增加資本還原利率估算污染損失， 而60%估價師則通過扣除租賃收益達到抵扣污染損耗。此外， 還可以通過減少租賃收入、貸款價值比率、分期付款期或者增加空置率、負債率、凈資產(chǎn)產(chǎn)出率、凈資產(chǎn)分紅率等多種方式抵扣污染損失。另外，有個別估價師指出，當受污染不動產(chǎn)用于商業(yè)、零售業(yè)或工業(yè)、倉儲業(yè)時，污染的影響幾乎可以忽略不計。另有些估價師主張采用增加不動產(chǎn)運行成本來抵扣污染的影響；（3） 63%的估價師采用 “假設無污染法” 來評價污染的價值損失， 即首先估算沒有被污染情況下的不動產(chǎn)價值，然后扣除用于治理污染的成本費用和消除污名的價值損失。有的估價師指出，在某種極端情況下， 如果消除污染的成本超過物業(yè)的市場價值，則不動產(chǎn)的價值為零；（4） 在多年的評估實踐過程中， 沒有估價師拒絕評估受污染的不動產(chǎn)， 但是具體評估途徑不盡相同， 其中55%的估價師通過沒有被污染的物業(yè)價值作為基準，然后扣除污染價值損失的影響， 87%的估價師則是直接對被污染不動產(chǎn)的價值進行評估。這一結果表明， 相當一部分估價師同時采用2種途徑來估算污染不動產(chǎn)的價值；（5） 關于對被污染不動產(chǎn)的“污名”評估方式（表2）， 61%采用增加折扣率， 66%采用增加資本化率， 57%采用減少估算的現(xiàn)金流， 75%采用減少估算的市場價值。顯然， 不論采用何種方式， 對被污染不動產(chǎn)的“污名”評估都具有很大的難度和不確定性。為了克服這種不確定性， 估價師主要采用5種基本途徑， 55%以上的估價師依靠以往的經(jīng)驗積累， 50-75%的估價師依靠市場銷售或租賃比較案例， 43%的估價師采用現(xiàn)金流風險分析， 41%的估價師依據(jù)環(huán)境影響評價報告（階段I）， 53%的估價師依據(jù)環(huán)境影響評價報告（階段II）。

　?。?） 僅僅有3%的估價師表示不考慮污名的影響， 51%的估價師依靠經(jīng)驗或者買賣交易各方的觀點確定污名的影響， 83%的估價師則是依靠市場銷售的數(shù)據(jù)確定污名的影響。

　　四、結論與討論

　　伴隨人類社會的發(fā)展和公眾環(huán)境健康意識的提高， 受污染不動產(chǎn)的價值評估已經(jīng)引起各國房地產(chǎn)估價行業(yè)的重視。本文通過客觀介紹北美估價師對污染不動產(chǎn)的多年評估方法和經(jīng)驗， 可以得出以下基本結論：（1） 污染不動產(chǎn)最少存在3種價值損失：（a）污染物的清除成本；（b）對受污染損害公眾的補償義務；（c）污染物清除以后留下的“污名”造成的價值損失；（2） 北美估價師主要采用4種方法評估受污染不動產(chǎn)的價值損失： （a） 市場比較法； （b） 收益還原法； （c） 假設無污染法； （d） 污染損失直接估算法；（3） 對被污染不動產(chǎn)的“污名”評估具有很大的難度和不確定性， 北美估價師主要采用5種基本途徑： （a） 以往的經(jīng)驗積累； （b） 市場銷售或租賃比較案例； （c） 現(xiàn)金流風險分析； （d） 環(huán)境影響評價報告（階段I）； （e） 環(huán)境影響評價報告（階段II）；（4） 北美估價師已經(jīng)具備較多的經(jīng)驗評估受環(huán)境污染的不動產(chǎn)。其中一個重要因素是北美地區(qū)已經(jīng)積累較多的受環(huán)境污染不動產(chǎn)的市場交易案例， 從中他們不僅可以獲得與污染損失相關的市場銷售租賃資料， 同時也可以得到資本還原利率和收益率的折扣比率等等的必要數(shù)據(jù)和信息。因此建立完善的房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)是十分必要的。

　　根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)向生態(tài)化方向發(fā)展的必然趨勢，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)也應該及時預見和把握這種趨勢， 開始重視環(huán)境污染對不動產(chǎn)帶來的價值損失， 以便與國際房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展接軌。本文初步歸納和介紹北美估價師的基本工作方法， 相信國內同行會在不久的將來總結出這方面更多的優(yōu)秀案例和方法的研究成果。