經(jīng)營性物業(yè)貸款，有的銀行稱為固定資產(chǎn)貸款或資產(chǎn)支持類貸款，是指借款企業(yè)通過自籌資金和向銀行融資建造或者購買房產(chǎn)（一般為商鋪）對外出租，借款企業(yè)通常以部分該經(jīng)營性房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為抵押獲得銀行貸款，房產(chǎn)取得的租金收入用于償還此貸款，這種類型的銀行貸款即為經(jīng)營性物業(yè)貸款，一般貸款期限較長，按照規(guī)定，此類貸款總額不得超過建造或購買該房產(chǎn)總投資的70%。

　　我們在對銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款的審計中發(fā)現(xiàn)，借款企業(yè)在取得貸款建造或購買經(jīng)營性房產(chǎn)對外出租后，經(jīng)過一段時間，再將所持有的經(jīng)營性房產(chǎn)評估，評估價值往往高出初始持有的價值，然后根據(jù)評估的新價值向銀行追加申請借款或者釋放部分抵押物產(chǎn)權(quán)。例如，某房地產(chǎn)公司2006年開發(fā)建造一棟商務(wù)樓用于出租，計劃投資1億元（假設(shè)實際造價也為1億元），自籌3000萬元，向銀行借款7000萬元，貸款期8年，以該棟大樓1－7層的房產(chǎn)作為抵押（若尚在建造期，抵押物為相應(yīng)房產(chǎn)的在建工程和土地使用權(quán)價值），以未來該商務(wù)樓租金收入為還款來源。2009年，該商務(wù)樓經(jīng)評估價值2億元，該房地產(chǎn)公司以此評估價為標準向銀行申請追加經(jīng)營性物業(yè)貸款7000萬元，或者申請釋放一半的原抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，或者申請追加小于7000萬元貸款的同時要求銀行釋放其余對應(yīng)部分的抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。表面看來，這種評估后申請追加貸款或釋放抵押物產(chǎn)權(quán)的要求并不違反銀行對于房地產(chǎn)類貸款的借款人需投入30％自有資金的規(guī)定，而且各商業(yè)銀行迫于放貸業(yè)績壓力也十分樂意為客戶追加這類貸款。

　　然而，細心的讀者可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，上例中若銀行為該房地產(chǎn)企業(yè)追加7000萬元貸款，那么投在這棟商務(wù)樓上的經(jīng)營性物業(yè)貸款不但覆蓋了其最初的造價1億元，還余出4000萬元給該企業(yè)，相當于銀行幫助該房地產(chǎn)企業(yè)建造了一棟用以賺取租金的商務(wù)樓、抽逃了3000萬元項目資本金，還將4000萬元“利潤”提前回籠給企業(yè)，銀行得到的抵押物僅是該棟商務(wù)樓1－7層的房產(chǎn)。未來幾年中，一旦宏觀經(jīng)濟形勢不利，房地產(chǎn)價格下跌，該房地產(chǎn)公司可以申請破產(chǎn)，卷著大把的租金、售房收入和銀行借款一走了之，丟下這棟樓1－7層的貶值房產(chǎn)，將難以出售變現(xiàn)的風(fēng)險和巨額壞賬的損失統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁給銀行，造成銀行風(fēng)險集聚和實際資產(chǎn)流失。

　　不難看出，經(jīng)評估后追加申請貸款或釋放部分抵押房產(chǎn)的做法表面看似合理，實際上以所抵押房產(chǎn)借到的貸款資金被用于整個房產(chǎn)項目的建造或購置，變相地減少了貸款人獲得的抵押資產(chǎn)，相當于貸款銀行向借款企業(yè)發(fā)放了無指定用途的貸款。而所謂房產(chǎn)價值評估通常是以被評估對象周圍的同類房產(chǎn)在評估時點的市場價格為參照標準的，并沒有考量房產(chǎn)本身價值和宏觀經(jīng)濟因素，甚至有的評估公司為迎合客戶貸款需求人為抬高評估價值，為借貸雙方不合理的行為披上合理的外衣。

　　此外，我們在審計中還發(fā)現(xiàn)，某些銀行借經(jīng)營性物業(yè)貸款科目置換借款企業(yè)先前在該行的流動資金貸款。經(jīng)營性物業(yè)貸款屬中長期固定資產(chǎn)貸款，按照規(guī)定，其只能用于置換以相同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為抵押的住房開發(fā)貸款，而某些銀行偷換概念，以資產(chǎn)支持類貸款之名發(fā)放實際用于置換流動資金的貸款，為房地產(chǎn)企業(yè)延長流動資金借款期限、減輕資金壓力、囤房囤地大開方便之門。

　　依照上述分析理清的銀行和房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)借貸經(jīng)營性物業(yè)貸款的脈絡(luò)，相應(yīng)的審計思路如下：首先，要求借款房地產(chǎn)企業(yè)提交貸款涉及的房地產(chǎn)項目建造或購置時的合同和財務(wù)資料，了解項目初始造價或購置成本，即初始投資總額，以此為依據(jù)確定該項目可向銀行融資的最高限額。第二步，要求借款企業(yè)提交初次借款和歷次后續(xù)追加申請貸款時的公司會計報表，并要求貸款銀行提供相應(yīng)借款合同，計算分析銀行實際貸款總額是否超過上一步驟中確定的最高限額，檢查企業(yè)資產(chǎn)負債表中所有者權(quán)益科目余額，計算歷次借款時企業(yè)自有資金是否達到項目初始投資總額的30％。第三步，了解所發(fā)放的每筆借款資金的用途，要求企業(yè)提供相關(guān)會計憑證，確認銀行發(fā)放的該項目經(jīng)營性物業(yè)貸款用于本項目的開發(fā)建設(shè)。

　　當然，很多房地產(chǎn)企業(yè)存在多個項目同時開發(fā)的情況，貸款資金在多個項目上統(tǒng)籌使用。這時，我們不能用借款時點的公司所有者權(quán)益來衡量企業(yè)投入在某個項目上的自有資金，但我們可以用借款時點企業(yè)投在該項目上的總投入減去企業(yè)在該項目上的負債來確定企業(yè)投入這個項目的自有資金數(shù)額。

　　回顧上述剖析過程，經(jīng)營性物業(yè)貸款的審計思路就在于權(quán)利和義務(wù)的對等關(guān)系，即：把房產(chǎn)抵押給銀行借來的錢要用在所抵押的房產(chǎn)投資上，抵押出去的資產(chǎn)和所得借款的使用范圍是對等的，否則無異于銀行在業(yè)績壓力之下睜只眼閉只眼縱容企業(yè)套取信貸資金。