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樓市:人生最安全的投資

來源: 商界評論 編輯: 2010/03/25 08:58:25  字體:

  導讀:在我們這代人可預見的未來,房地產(chǎn)都將是絕對的王者。

  2009:房地產(chǎn)是保八功臣

  2009年,房地產(chǎn)雖然被排除在“十大振興”產(chǎn)業(yè)之外,但無疑是中國保八的首要功臣,是當之無愧的“無冕之王”。

  國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,2009年國內(nèi)生產(chǎn)總值為33.5萬億元,同比增長8.7%。而去年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資3.6萬億元,增長16.1%;商品房銷售額4.4萬億元,凈增75.5%。約占GDP總額的13.13%了。這一年北京的成交金額超過以往三年的總和。由于產(chǎn)業(yè)鏈極長,房地產(chǎn)至少帶動上下游50多個行業(yè)。

  如果說數(shù)字有點冷,那么普通百姓的切身感受就要真實得多。開盤前連夜排號,賣方坐地漲價,辦二手房交易手續(xù)不得不雇人排隊……

  但回顧這一年的輿論卻是十分有趣,年初說房價深不見底,然后是斷言“小陽春”后才是嚴冬。進入第二季度,北京、上海等重點城市迅速回暖已經(jīng)無法否定,開發(fā)商也頻頻出手拍地,媒體卻熱衷于炒金融危機第二波,房價仍將回落。

  房市量價齊跌,年末又說泡沫已成拐點又至……保守得一再叫人觀望,頻頻武斷預言崩盤,這些言論聽起來很中肯,但如果真的持幣觀望只能又一次“望房興嘆”了?,F(xiàn)在,媒體的主調(diào)又是觀望,如果房價向上就炒泡沫論,反之就說深不見底……看樣子2010年又要這樣忽忽悠悠地過了。

  那么進入2010年,中國的房價是繼續(xù)高歌猛進還是沖高回落,全世界人民都急切地盼望有個答案。

  2010:房產(chǎn)投資依然是最安全的

  嘩眾取寵者說2010年房價會跌80%,真要是那樣中國經(jīng)濟早已崩盤了,還有誰去買房!年初調(diào)控的目的是“抑制房價過快上漲”而不是讓它降。而物業(yè)稅的“前途是渺茫的,道路是沒有的”,“放風”的目的主要是從心理上震懾炒房者。

  我們當然要從別國的房地產(chǎn)泡沫中吸取教訓,而只要用好金融工具就可無憂。比如將一套房首付提至四成、二套提到六成,就可大幅降低房價被爆炒的風險。再比如,我們永遠不要像美國那樣從房貸衍生出復雜的金融產(chǎn)品,將泡沫放大、擴散到全球的整個經(jīng)濟體。

  我們不能說房價永遠只升不降,但是若以二三十年為尺度,房價的升值空間會高于股票,而風險會更低!所以,只要不是在最瘋狂的時候下單,只要量力而行,房產(chǎn)是一項低風險、高收益的投資。

  具體到房價走高的原因,目前有三個流行的說法:投機炒作,開發(fā)商暴利和地價攀升。但這三點都是偽命題。

  其一,年交易額達4.4萬億元的盤子不是炒房者能撬動的。從局部看確實有“炒房團”買下大片樓盤造成價格暴漲的事例,但從全局來看炒房者是“被投機”的,它們只是在賭房價上升的趨勢,而不是造成上漲的動力,更無法阻止房價下跌,如果他們真有這么大的能量,那就不會出現(xiàn)2008年底、2009年初的房價下跌了,由此看,民間游資充其量也就是助漲殺跌而已。其二,開發(fā)商的暴利是市場給的,每平方米3000元的樓面地價原本打算開盤賣1萬元,但購房者打破頭地排隊,一期1.5萬元開盤銷售一空,轉(zhuǎn)眼被炒到2萬元。誰做開發(fā)商還會以1.5萬元做二期的開盤價?2.5萬元就很客氣了??磥黹_發(fā)商也是“被暴利”的!最后,以“招、拍、掛”價格大漲責難政府也冤,一塊地拍賣底價10億元,競拍幾十輪,最后以30億元成交,怨誰?

  糾結(jié)半天,三個“責任人”卻原來都是被動的!看來房價上漲另有原因。如果說真正左右房價走勢的是千萬普通市民,肯定有人不樂意,但事實卻是市民的收入與房產(chǎn)的消費習慣決定了房價上漲。

  首先,是工資上漲支撐了房價。暫時的、局部的背離可能發(fā)生,但總體上是收入決定了房價。其次,房子是必需品,定價取決于潛在購房者的競爭。任何交易品都可以用下列三種定價方式中的一種,或兩三種的組合。第一種是普通商品的定價方式,如大白菜,它的價格隨供求關(guān)系變化在成本上下波動;第二類是投資品的定價方式,最典型的是股票,它的價格完全取決于對未來的預期。如果確信一只股明天能漲到20元,人們會毫不猶豫地買進它,哪怕現(xiàn)在是一文不值的垃圾股,只要扣除手續(xù)費還有錢賺;第三類是“人生必需品”的定價,這些商品或服務不僅人人必備,而且愿傾其所有獲得盡可能大的滿足,如被稱為“新三座大山”的教育、醫(yī)療和住房。

  試想,如果負擔得起誰不會讓自己的孩子受最好的教育呢,誰不愿意讓自己盡可能健康長壽,誰不會選擇適宜的地方和盡可能大的房子居住呢?就第一類物品而言,買家的“對手”是大自然,因為生產(chǎn)成本是由自然規(guī)律決定的,白糖就是比玉米面貴;就第二類物品而言,投資者面對的是命運;就第三類物品而言,人們的“對手”是同類。潛在購房者的“敵人”就是那些和他一樣整天喊買不起房子的人們(而非開發(fā)商)。假如一對北京夫妻預計未來30年的總收入是300萬元,他們肯定不甘心只花30萬元蝸居在近郊,而是會花掉100萬元買盡可能方便、盡可能大的房子。但大家都這么想,都向交通便利,環(huán)境雅致,醫(yī)療、教育、文化等公共資源豐富的市中心擠,于是100萬元可以買到的房子就從二環(huán)退到三環(huán)、四環(huán)、五環(huán),并且面積越來越小……

  所以,在我們這代人可預見的未來,房地產(chǎn)都將是絕對的王者。從內(nèi)需角度看,隨著經(jīng)濟發(fā)展恩格爾系數(shù)逐年下降,食品及生活日用品的增長潛力有限,私家汽車并不適合資源貧乏的中國,與住房相關(guān)的消費越來越成為帶動全局的龍頭。最后,還有地方政府割舍不了的“土地財政”。而從購買潛力來看,日本早已“老齡”、歐洲人口負增長、美國人少地多,加拿大、澳大利亞地廣人稀,阿聯(lián)酋本地人口不到100萬,迪拜只是七個酋長國之一……而中國有13億人,且還在增長,18億畝耕地是底線不能破,除去高原、大漠、山川,適宜居住的地方并不多,而波瀾壯闊的城市化進程卻才剛剛開頭。

  而且與股票、黃金、古董、郵票等一切投資品不同,房屋本身還有巨大的使用價值。自住可提高生活品質(zhì),出租將取得租金收入。假如今天北京CBD小戶型的租金相當于一個白領(lǐng)半個月的工資。30年后,這套房的租金仍將相當于那時白領(lǐng)半個月的工資。對于已經(jīng)退休了的你,這筆錢也許大有用處。

  所以在力所能及的條件下,積極尋找機會持有多套住房是上策。

  何時下手

  房價波動,“磚家”鼓噪,媒體人云亦云,房托唱多,嘩眾取寵者唱空,手握現(xiàn)金的“準業(yè)主”應有自己的一定之規(guī)。這個“規(guī)尺”不在專家手里、也不在媒體嘴上,它就在每個人的身邊——決定房價上漲的兩個要素剛好指明了房產(chǎn)投資的兩個關(guān)鍵思路。

  一是縱向核算自己的收入。不必在高點冒進,也不要在低點徘徊不前,要以自己家庭未來收入預期為根本依據(jù)。

  假設夫妻兩人都受過良好教育、收入穩(wěn)定,年收入合計為18萬元(兩人月薪均為7500元,這在一線城市屬中下水平),擬購單價1.8萬100平方米的住房一套,總價180萬元。按流行的算法,“房價收入比”高達20倍(按一個人的收入計算)。而如果是兩夫妻共買,“房價收入比”就下降到了10倍。

  另外,中國是一個發(fā)展中國家,GDP增長在內(nèi)憂外患的2009年仍然高達8%。盡管工資水平不可能與GDP完全同步,但總的增長趨勢無可否認。分別以5%、8%和10%作為工資的年增長率,夫妻兩人未來十年的總收入將是226.4萬元、260.8萬元和286.9萬元。也就是說用發(fā)展的眼光看,夫婦兩人可以較為輕松地在10年之內(nèi)完全付清房款。如果按年均5%的增長率計算,兩人未來25年的總收入可達到859萬元,花180萬元在房子上一點也不過分!當然,如果年歲已不小,職業(yè)前景不樂觀,則要量力而行。

  民眾的心理是這樣的,一旦橫盤大家就開始觀望,越跌越不敢買,再等等也許能省幾十萬元。其實,在核算自己未來收益的基礎上,當房價落入自己的購買能力之內(nèi)就可以準備出手了。這個時候買房有50%的概率會后悔一兩年,因為房價可能進一步下跌,但兩三年后一定會漲起來。房價跌的時候不買,百分之百會后悔一輩子。

  二是橫向與自己的“對手”比較。

  政府是根據(jù)民情調(diào)控房價,開發(fā)商也只能隨波逐流。既然對手是同類,那么緊盯左鄰右舍就是了。張三、李四買得起180萬元的房子,你就快點下手,不要指望跌到150萬元。因為也許在175萬元的時候張三就下手了,170萬元時李四也忍不住了。張三、李四都買了房,市面上可供出售的房源就不多了。因為開發(fā)商的資金是滾動的,賣不掉房子就沒錢蓋新房,更不會去拍地,前兩年流拍現(xiàn)象一度蔓延,正是因為開發(fā)商對房價的敏感絕不在任何人之下,購房者可以選擇暫且租房,開發(fā)商資金鏈斷裂只有死路一條。一旦房價走勢不明朗,開發(fā)商立即會停止拿地,降低開工面積,放緩開發(fā)進程,手握盡可能多的現(xiàn)金。

  以2009年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為例:銷售面積增42.1%,銷售額卻增長75.5%,說明均價升了23.5%;買了9.3億平方米,竣工只有7億平方米,說明存量少了2億平方米,降幅達25%;全年總投資3.6萬億元,資本來源卻達5.7億元,加上4.4萬億元的銷售收入,理論上講開發(fā)商手里的錢增加了6.5萬億元!庫存減少,現(xiàn)金劇增,如果說金融危機爆發(fā)之初個別激進的房企面臨資金面斷裂之險,如今可算“輕舟已過萬重山”,指望它們拋盤自救已經(jīng)不可能了!所以,如果周圍想買房的人有兩三成已經(jīng)出手,可交易的房源將顯著減少,下跌的空間基本被封堵。反之,如果你發(fā)覺同事七拼八湊才交了首付,月供比夫妻兩人的工資總額還高,那就是房價太高了。沒有堅實購買力的支撐,房價必然回落。

  選擇何處

  近來海南房價飛漲,一夜暴富得讓人眼熱。正所謂“只見賊吃肉,不見賊挨打”,炒房者最早的“滑鐵盧”就是海南!

  房地產(chǎn)投資金額大、周期長,變現(xiàn)成本高,普通投資者應當從身邊做起、從改善居住條件做起。首先在自己工作、生活的城市買房。如果是房價高的一線城市可以先買一套小戶型,總價是主要的考慮因素,不方便住可以租養(yǎng)房。這樣做的目的是使個人資產(chǎn)與住房“掛鉤”,將來可以賣掉房子按揭買大房,資金允許不賣更好。

  如果有充足的資金可以在全國范圍內(nèi)選房,這要考慮四個因素:稀缺性、容積率、建筑及物業(yè)管理水平、市場化程度。

  城市中心區(qū)、風景名勝區(qū)會越來越稀缺。北京頤和園里別墅就那么幾套,賣完就完了,賣多少億元算貴呢?容積率是項目建筑面積與占地面積的比值,中國地少人多容積率走高是大趨勢。1.0以下是別墅,幾乎沒有新的土地供應。3.0就相當擁擠了,假如一個項目占地10萬平方米,建筑面積30萬平方米,盡管每套都是150平方米的“準豪宅”,但2000套房里的人都下來溜達是什么景象,那真是人到一萬、無邊無岸。如果同樣一個占地10萬平方米的項目容積率是1.5,也是150平方米一套,住著1000戶人家。顯然,兩個項目居民的生活質(zhì)量還是有本質(zhì)區(qū)別的。第三是建筑質(zhì)量和物業(yè)管理水平。潘石屹的房子賣得好,但耍小聰明不管物業(yè)。結(jié)果北京建外SOHO那么好地段的房子鬧到停水、斷電,沒有供暖,業(yè)主與物業(yè)打上法院……這樣的項目不論是出租還是售賣都低于同地段、同品質(zhì)房源。最后,各城市住房的市場化程度差距很大。不少二、三線城市外來人口少,本地居民非市場化取得住房的價格很低(甚至是零成本)。商品房起步階段定價不可能高,因為存量“已購公房”的成本太低。歷史證明,從非市場化過渡到市場化的過程,房價上漲的速度、力度與空間都是最大的。

  物業(yè)稅的風險評估

  目前購房最大的風險來自政策,比如最近熱起來的物業(yè)稅。關(guān)于物業(yè)稅有三個難解的結(jié):怎么收?憑什么收?向誰收?

  怎么收是技術(shù)問題,物業(yè)價值怎樣令人信服地評估?工薪族的所得稅扣起來方便,如何向來自五湖四海的業(yè)主征收物業(yè)稅呢?都不交怎么辦,把商品房直接改成監(jiān)獄?北京等城市針對商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”了六年,仍然不具備推出條件,住宅開征物業(yè)稅還遙遙無期。

  憑什么收?中國土地是國有的,商品房獲得最長70年的土地使用權(quán),本質(zhì)上是租賃。“招、拍、掛”中“地王”頻出,相當于一次性支付了天價租金,且遠遠高于底價,最終還得由購房者承擔。如果另外再征物業(yè)稅,相當于又收了一道租金。假如一塊地70年的出租底價是10億,我一次性付你30億,你憑什么每年又來收5000萬元?

  向誰收?住房產(chǎn)權(quán)的取得途徑千差萬別,以北京為例,國家機關(guān)、部委、軍隊的老同志可能是無償取得,現(xiàn)任人員可能以遠低于市場的價格取得,還有房改房、兩限房、經(jīng)適房、老城區(qū)回遷居民也會以低價取得,房奴從市場高價購得。地稅的人敢進軍隊大院里評估收稅嗎?或者拿中直機關(guān)和部委領(lǐng)導開刀?此路不通!那么向老城區(qū)的回遷戶收,但是他們收入不高,許多人還需吃低保,高額物業(yè)稅是絕對交不起的。最后,就只剩下“房奴”。問題是他們購房不僅沒有享受到任何優(yōu)惠,反而承擔了“天價”的土地成本,房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、營業(yè)稅、所得稅及其他名目繁多的各種收費。他們兩代人的收入才湊齊首付,幾個“勞力”的收入支撐月供,難道還要成為物業(yè)稅唯一的承受者。這樣明顯不公平的現(xiàn)象不可能在一個現(xiàn)代國家里大面積出現(xiàn)。可見物業(yè)稅的前途是渺茫的,道路是沒有的!退一萬步說,即使猴年馬月真的開征物業(yè)稅也不可能改變房價走高的大趨勢,實行物業(yè)稅已久的香港房價遠超京、滬,不必因為物業(yè)稅而不敢投資房產(chǎn)。

  無論如何,在中國的國情下,房產(chǎn)還是最安全的投資標的物。

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