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哪些情況免繳土地增值稅

來源: 梁影 編輯: 2009/03/31 14:48:35  字體:

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  近期,某市地稅部門在開展對一些企業(yè)(包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營所涉及土地增值稅專項檢查中,通過對所涉及的開發(fā)產(chǎn)品、投資性房地產(chǎn)、長期股權投資及固定資產(chǎn)等相關賬戶的實地檢查,發(fā)現(xiàn)納稅人對以房地產(chǎn)投資入股(包括與之相關的股權轉讓)行為所涉及土地增值稅及營業(yè)稅沒有準確區(qū)分,容易帶來涉稅風險。

  房地產(chǎn)是土地和房屋及其權屬的總稱,在我國,土地歸國家或集體所有,企業(yè)只能取得土地使用權。因此,房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權,房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)的出臺,以前暫免征收土地增值稅的政策規(guī)定出現(xiàn)了一些細節(jié)上的變化。因此,以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營要區(qū)分投資主體、被投資行業(yè)及股權轉讓三種情況確定土地增值稅征免。

  第一,要區(qū)分投資主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),以其建造的商品房對外投資或聯(lián)營的,屬于土地增值稅的征稅范圍。這里的投資形式上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房而不是一般意義上的土地使用權與作為固定資產(chǎn)資產(chǎn)核算的房屋。對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),如果以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,應屬于土地增值稅的征稅范圍。凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事非房地產(chǎn)開發(fā)的,則不屬于土地增值稅的征稅范圍。

  第二,要區(qū)分被投資聯(lián)營企業(yè)是否屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)。這里不再區(qū)分投資主體的行業(yè)性質,而以被投資、聯(lián)營的企業(yè)所從事的行業(yè)是否屬于房地產(chǎn)行業(yè)進行界定,對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,根據(jù)財稅〔2006〕21號的規(guī)定,屬于土地增值稅的征稅范圍;凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事非房地產(chǎn)開發(fā)的,則適用財稅字〔1995〕048號的規(guī)定,暫免征收土地增值稅。但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的,不論被投資企業(yè)是否從事房地產(chǎn)開發(fā)均不適用財稅字〔1995〕048第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

  第三,股權轉讓不繳土地增值稅。無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所投資形成的投權進行處置轉讓時,由于股權已不對應其初始投資所形成的房地屋產(chǎn)權或土地使用權,所以《國家稅務總局關于陜西省電力建設投資開發(fā)公司轉讓股權征稅問題的批復》(國稅函〔1997〕700號)規(guī)定了,對房地屋產(chǎn)權或土地使用權投資入股所形成的股權轉讓的行為,暫不征收土地增值稅。這里需要提及的是是對被投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的,根據(jù)財稅字〔1995〕048第一條的規(guī)定,應征收土地增值稅。

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