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房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本是指為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。日常的成本工作就是要將這些費(fèi)用按項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配,最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用等。
1、土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金,土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有兩種:一是協(xié)議出讓,或是政府行政批準(zhǔn);二是掛牌拍賣出讓。隨著土地宏觀管理政策趨緊,通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商的主要方式。隨著招、拍、掛的普及,在住宅商品房價(jià)格構(gòu)成中,土地費(fèi)用有進(jìn)一步上升的趨勢。
2、前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的可行性研究、地質(zhì)勘查、前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用,以及“三通一平”或“七通一平”等土地開發(fā)、整理費(fèi)用。這部分占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例相對較低。
3、建筑安裝工程費(fèi),又稱房屋建筑安裝造價(jià),指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等。它在整個成本構(gòu)成中占有較大比例。
4、市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?;A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路、自來水、污水、電力、燃?xì)?、電信、電視、綠化等的建設(shè)費(fèi)用;公共配套設(shè)施費(fèi)用指建設(shè)為項(xiàng)目內(nèi)居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施(如學(xué)校、醫(yī)院、派出所、自行車棚等)和各種營利性的配套設(shè)施(如糧店、菜市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))等所發(fā)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中,該項(xiàng)目所占比例也較大。
5、管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理相關(guān)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用,它包括管理人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等,在整個成本構(gòu)成所占比例很小。
6、貸款利息指在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息。它的多少與開發(fā)項(xiàng)目的大小、融資額度的多少有密切關(guān)系,占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。
7、稅費(fèi)包含兩部分:一部分是稅收,主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費(fèi)(營業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加)、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等;另一部分是行政事業(yè)性收費(fèi),主要由地方政府和行政主管部門及其所屬單位、壟斷企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用。其中政府和行政主管部門所收取的規(guī)費(fèi)相對較少,也比較規(guī)范;但部門直屬事業(yè)單位和強(qiáng)制參與工程的壟斷企業(yè)所收取的費(fèi)用,不僅項(xiàng)目繁多,且行為多不規(guī)范。這些費(fèi)用在開發(fā)成本中所占比例較大。
8、其他費(fèi)用指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用,主要包括銷售廣告費(fèi)、代理費(fèi)及各種不可預(yù)見費(fèi)等。
二、引起房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的主要原因
2002年下半年以來,房地產(chǎn)價(jià)格,特別是居民住宅價(jià)格迅猛上漲,一定程度上成為社會不安定因素,引起各級政府的高度重視。
2005年4月份,國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》,要求房價(jià)實(shí)行政府負(fù)責(zé)制;5月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》,國家稅務(wù)總局等部門出臺《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》,一系列抑制房價(jià)上漲的政策措施緊急出籠。抑制房價(jià)上漲的手段從投資控制轉(zhuǎn)向消費(fèi)和投資的雙重抑制,從單純的金融手段轉(zhuǎn)向信貸、稅收和房地產(chǎn)監(jiān)管等多管齊下的綜合治理。
然而,房價(jià)并沒有應(yīng)聲下落。國務(wù)院發(fā)展研究中心推出的《2006年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》稱,全國房價(jià)持續(xù)上漲的趨勢不會改變。該報(bào)告預(yù)測,2006年全國房地產(chǎn)價(jià)格漲幅,將比2005年下半年的增速水平略強(qiáng),商品房平均價(jià)格年漲幅預(yù)計(jì)將在6%左右。因?yàn)榫褪钦f:房價(jià)仍在增長,只是放慢了勢頭。究其原因,筆者認(rèn)為主要有以下幾個因素:
1、土地供應(yīng)價(jià)格上升。土地資源的不可再生性和稀缺性決定了土地供應(yīng)價(jià)格的居高不下。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來講,土地的供求決定著土地的價(jià)格。2003年第四季度開始,國土資源部對建設(shè)用地進(jìn)行清理整頓,對土地的建設(shè)供給實(shí)行總量控制政策和最嚴(yán)格的審批制度,各級政府為保證重大項(xiàng)目用地而抓緊土地儲備,建設(shè)土地的可供量日益稀少,而全國新一輪房地產(chǎn)圈地?zé)岢辈坏纯s相反更趨高漲。在此情況下土地拍賣的必然結(jié)果是是土地供應(yīng)價(jià)格的一路高漲。全國來看,2003年以來的土地拍賣的價(jià)格普遍增長了30—90%。
2、行政事業(yè)性收費(fèi)名目繁多,企業(yè)賦稅較重。1995-1996年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),國家計(jì)委和財(cái)政部聯(lián)合取消了48項(xiàng)涉及房地產(chǎn)業(yè)的不合理收費(fèi)項(xiàng)目,但房地產(chǎn)企業(yè)仍然面對沉重負(fù)擔(dān)。特別是事實(shí)上為強(qiáng)制性服務(wù)的事業(yè)性收費(fèi)及壟斷性的工程取費(fèi),不僅名目繁多,且極不規(guī)范。廣州市1985年有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)僅五項(xiàng),到1995年增至85項(xiàng),其中80%以上為地方政府或部門規(guī)定的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目,且大多與土地及房地產(chǎn)管理部門有關(guān)。可以說,在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際的開發(fā)過程中,繳稅費(fèi)的種類伴隨著開發(fā)的始終,而在建設(shè)過程中需要繳納的費(fèi)用更是“無從計(jì)算”、“不可預(yù)料”。如市政配套費(fèi)、水電工程費(fèi)、小區(qū)配套工程費(fèi)等都是明確的收費(fèi);而一些在取得土地時附帶要求的修路、建學(xué)校等費(fèi)用則是難以估摸的?!暗茄蛎鲈谘蛏砩稀?,這些花銷費(fèi)用,最后都將計(jì)入房價(jià),轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。這些不規(guī)范的費(fèi)用對商品房價(jià)格的影響不容忽視。
房地產(chǎn)業(yè)需要繳納的稅種比較多,綜合計(jì)算,企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)可達(dá)到營業(yè)收入的12%—14%,相對于其他行業(yè)來說,稅收偏高,負(fù)擔(dān)偏重。企業(yè)要保證合理的利潤,快捷而有效的途徑就是提高房屋售價(jià)。
3、融資渠道相對狹窄,貸款利息居高不下。長期以來,我國房地產(chǎn)開發(fā)屬于典型的“香港模式”,即開發(fā)商大量利用銀行資金買地、建房、賣房,然后再開始新一輪循環(huán),開發(fā)商自有資金比例很低,且融資渠道多是通過銀行間接融資,而通過股票市場、債券市場、基金、信托、外資、民間資本等直接融資的很少。近年來,國家不斷收緊房地產(chǎn)銀根,人行甚至提出了取消期房銷售的建議,對開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力的要求越來越高,房地產(chǎn)業(yè)資金鏈日益趨緊。雖然近幾年幾次下調(diào)貸款利率,一年期貸款利率現(xiàn)為5.22%-7.60%,但由于房地產(chǎn)開發(fā)對信貸資金的依賴十分嚴(yán)重,且具有資金大量、集中投入,回收周期長的特點(diǎn),相對于其他行業(yè)來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)貸款利息居高不下。
4、建材價(jià)格上漲,帶動建安成本提高。建筑原材料中鋼材、水泥、木材所占比重最大。近年來三大主材價(jià)格均有較大幅度上漲,如建筑用鋼材05年初為2800元/噸,年末為4000元/噸。建材價(jià)格的上漲,直接提高了建安成本。
三、有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的應(yīng)對之策
1、調(diào)整土地供應(yīng)政策平抑土地成本。一是加強(qiáng)政府調(diào)控,力求土地供需總量平衡。首先,通過調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量調(diào)控開發(fā)規(guī)模。其次,通過調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地結(jié)構(gòu)調(diào)控開發(fā)結(jié)構(gòu),即嚴(yán)格控制高檔住宅用地的供應(yīng),增加中低價(jià)位普通商品住宅用地供應(yīng),尤其是經(jīng)濟(jì)適用房用地比重應(yīng)大幅度增加,這對住房價(jià)格的理性回歸和避免房價(jià)大起大落有積極作用。第三,要扭轉(zhuǎn)以增量為主的局面,積極消化存量建設(shè)用地,提高集約用地程度,保證了房地產(chǎn)開發(fā)用地的有效供應(yīng)。二是逐步建立土地資源利用的強(qiáng)制性退出機(jī)制,避免少數(shù)開發(fā)商囤積居奇。政府應(yīng)當(dāng)建立對超過規(guī)定期限而未進(jìn)行開發(fā)的土地的強(qiáng)制性退出機(jī)制,保持足量的用地規(guī)模,并借此平抑過高的地價(jià)。三是合理形成土地供給價(jià)格,避免價(jià)格的不正常上漲。土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格一個最重要的組成部分,地價(jià)的高低直接決定了房價(jià)的高低。要加大對投標(biāo)企業(yè)資質(zhì)、信用、規(guī)模及業(yè)績等的審核,使價(jià)格不成為中標(biāo)的唯一因素,堅(jiān)決杜絕“招、拍、掛”中的腐敗行為,避免價(jià)格的不正常上漲,保證土地出讓市場的公開、公平、公正,從而真正讓市場形成合理的土地供給價(jià)格。
2、加大對房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度。各級地方政府一方面應(yīng)認(rèn)真落實(shí)清理收費(fèi)的各項(xiàng)政策措施,堅(jiān)決取消房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)不合理收費(fèi),適當(dāng)調(diào)低過高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),切實(shí)加強(qiáng)對壟斷經(jīng)營的基礎(chǔ)和配套工程取費(fèi)的政府行政管制,規(guī)范相關(guān)主管部門所屬單位的事業(yè)性服務(wù)收費(fèi)行為;另一方面要加強(qiáng)對向房地產(chǎn)業(yè)收費(fèi)單位的監(jiān)管,堅(jiān)決查處亂收費(fèi)行為,及時清退多收的各項(xiàng)費(fèi)用,以利降低開發(fā)中的規(guī)費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施成本。
3、完善市政配套,履行政府職責(zé),合理分?jǐn)偝鞘泄苍O(shè)施費(fèi)用。市政設(shè)施的配套,公共財(cái)政應(yīng)承擔(dān)一定比例的責(zé)任,不能再完全轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)開發(fā)上。對應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的市政配套設(shè)施,一方面要適當(dāng)降低公共取費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),另一方面應(yīng)建立統(tǒng)一的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),用制度規(guī)范行為,通過引進(jìn)競爭機(jī)制,避免現(xiàn)行的壟斷性經(jīng)營而加重開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。
4、統(tǒng)一稅收政策,規(guī)范征收行為。稅收政策作為經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的杠桿,對引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。目前對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的高稅收政策對遏止房地產(chǎn)業(yè)的過分投資有著積極意義。這作為特定時期的政策是可以理解的,但對整個行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是不利的,也是違背稅收公平原則的。因此國家應(yīng)指定長遠(yuǎn)的與其他行業(yè)公平一致的稅收政策,適時、適當(dāng)降低相關(guān)企業(yè)稅賦。同時要加強(qiáng)稅收征管工作的管理,真正做到政策面前人人平等。這些對降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本開支、平抑過高的房價(jià)和促進(jìn)居民住房消費(fèi)也將起到非常積極的作用。
5、開拓多種融資方式,增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力,降低利息費(fèi)用。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路,間接融資與直接融資并舉。在難以獲得銀行信貸支持的情況下,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注一些金融創(chuàng)新產(chǎn)品和已進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的海外地產(chǎn)基金,如摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、ING地產(chǎn)等。這些金融創(chuàng)新產(chǎn)品和國際地產(chǎn)基金的進(jìn)入,拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道,可為企業(yè)開辟了新的財(cái)路,對降低企業(yè)資金利息成本有著積極意義。
6、充分發(fā)揮政府職能,加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度,維持市場價(jià)格平穩(wěn)。政府應(yīng)通過產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整,配合進(jìn)出口、財(cái)政、利率、貨幣、價(jià)格等手段調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,鼓勵市場競爭,優(yōu)化建材產(chǎn)品結(jié)構(gòu),穩(wěn)定并適當(dāng)降低鋼材、水泥、木材等建筑安裝材料產(chǎn)品的市場價(jià)格,逐步降低房屋建安成本。
7、加強(qiáng)公司內(nèi)部管理,維持合理利潤空間。利潤最大化是企業(yè)不懈的追求。在目前情形下,企業(yè)更應(yīng)向內(nèi)部管理要利潤,要效益。要將科學(xué)優(yōu)化的管理滲透到企業(yè)的各個層面,滲透到每一項(xiàng)工作中,從預(yù)算管理到施工質(zhì)量的監(jiān)管,從施工隊(duì)伍的選擇到材料、設(shè)備采購等等,要完善管理制度,強(qiáng)化成本核算,從而有效控制各項(xiàng)可控成本。同時,開發(fā)企業(yè)在定價(jià)過程中,在謀求自身發(fā)展的同時,應(yīng)更多地兼顧消費(fèi)者利益和社會效益,力爭實(shí)現(xiàn)國家、企業(yè)和消費(fèi)者三方共贏之目的。
總之,房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價(jià)格,而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會經(jīng)濟(jì)的一個關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)成本關(guān)乎人們的生活水平,關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各相關(guān)職能部門應(yīng)完善政策、加強(qiáng)協(xié)調(diào),企業(yè)應(yīng)從內(nèi)部加強(qiáng)管理,共同平抑過高的房價(jià),使房地產(chǎn)業(yè)朝著健康的方向發(fā)展。
作者單位:江蘇金亞房地產(chǎn)開發(fā)公司
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