契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，向取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅，目前契稅征管中主要存以下問(wèn)題：

　　一是二手房交易存在高買(mǎi)低報(bào)現(xiàn)象導(dǎo)致稅款流失。近年來(lái)，二手房交易日益活躍，二手房交易涉及契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、印花稅等稅種，其納稅人包括買(mǎi)賣(mài)雙方，征收的計(jì)稅依據(jù)與成交價(jià)格密切關(guān)聯(lián)，一些納稅人為了“合理避稅”，達(dá)到雙方互利的目的，采取高買(mǎi)低報(bào)等多種手段，實(shí)行“上有政策、下有對(duì)策”的變通行為，鉆政策漏洞，致使二手房交易市場(chǎng)秩序十分混亂。二手房納稅申報(bào)交易價(jià)格普遍偏低，個(gè)別納稅人采取簽定兩套協(xié)議的辦法，以真實(shí)協(xié)議作為交易結(jié)算的依據(jù)，以低于真實(shí)交易價(jià)格的虛假合同用于申報(bào)納稅，已達(dá)到少繳稅的目的，導(dǎo)致契稅及其他稅收大量流失。

　　二是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂虛假購(gòu)房合同少報(bào)計(jì)稅價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力，用減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的方法來(lái)達(dá)到促銷(xiāo)盈利的目的，應(yīng)購(gòu)房者要求，將真實(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)格降低，另簽一份虛假的購(gòu)房協(xié)議，真實(shí)的購(gòu)房協(xié)議由買(mǎi)賣(mài)雙方留存，虛假的協(xié)議由購(gòu)房者辦理契稅申報(bào)手續(xù)。開(kāi)發(fā)商開(kāi)購(gòu)房款收據(jù)時(shí)，其所開(kāi)金額為部分房?jī)r(jià)款，剩余部分金額作為購(gòu)房戶(hù)委托地產(chǎn)商裝修材料款的暫存款，待房屋交付使用及稅費(fèi)清繳后，再作賬務(wù)處理。

　　三是購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行偷漏稅。由于購(gòu)房合同購(gòu)銷(xiāo)雙方只在最后一頁(yè)簽字蓋章，購(gòu)房者將購(gòu)房合同中包含真實(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格的一頁(yè)去掉，換人用電腦重新制作較低購(gòu)房?jī)r(jià)格的一頁(yè)，由于采取了高科技手段作假，契稅征收部門(mén)又沒(méi)有與房管、開(kāi)發(fā)公司聯(lián)網(wǎng)達(dá)到信息共享，因此對(duì)該種情況，征稅人員較難發(fā)現(xiàn)。

　　四是契稅征管人員的自由裁量權(quán)較難行使。契稅條例規(guī)定：“對(duì)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定”。盡管法規(guī)賦予了征管自由裁量權(quán)，但對(duì)契稅計(jì)稅價(jià)格的裁量權(quán)沒(méi)有進(jìn)一步細(xì)化，實(shí)際執(zhí)行時(shí)很難把握。主要表現(xiàn)為：首先，由于市場(chǎng)價(jià)格屬于動(dòng)態(tài)且靈活的變數(shù)，如何才是“明顯低于”，怎樣的理由才算正當(dāng)，目前政策尚未明確規(guī)定；其次，即使根據(jù)有關(guān)情況判定成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由，計(jì)稅價(jià)格就應(yīng)由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定，但由于土地、房屋成交價(jià)格的高低受位置、交通、樓層、結(jié)構(gòu)等各種因素的制約，要將這些情況調(diào)查清楚，需投入大量的人力物力，在目前征收人員較少，而成交量增大的情況下很難做到這一點(diǎn)，征收機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格往往使納稅人不滿(mǎn)意，與征收人員產(chǎn)生矛盾和摩擦。

　　針對(duì)上述問(wèn)題，筆者擬提出解決辦法如下：

　　一是加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)配合，嚴(yán)格實(shí)行先稅后證。契稅的源頭在國(guó)土部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，末端在房地產(chǎn)管理部門(mén)，財(cái)政部門(mén)只是契稅征收的中間環(huán)節(jié)，無(wú)論哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)脫節(jié)都會(huì)造成契稅的流失。鑒于這種部門(mén)關(guān)系，作為契稅征收部門(mén)要與國(guó)土、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房管部門(mén)建立長(zhǎng)期的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)配合，控制好契稅征收的每個(gè)環(huán)節(jié)。國(guó)土、房管部門(mén)要嚴(yán)格實(shí)行先稅后證，不見(jiàn)契稅完稅憑證，不予辦理土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，形成從源頭到末端的鏈狀控制體系，達(dá)到共同協(xié)稅護(hù)稅的局面，確保契稅應(yīng)收盡收。

　　二是加大監(jiān)督檢查力度，嚴(yán)格依法治稅。對(duì)可疑的計(jì)稅價(jià)格，組織稽查人員到開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)真核實(shí)，發(fā)現(xiàn)有虛假的購(gòu)房合同而少報(bào)計(jì)稅價(jià)格偷漏稅者，按稅收征管法嚴(yán)肅懲處。同時(shí)，加大稅法的宣傳力度，提高納稅意識(shí)。要進(jìn)一步加強(qiáng)契稅征管政策的宣傳工作，采取召開(kāi)會(huì)議、辦宣傳欄、印發(fā)宣傳資料等有效形式，全方位地進(jìn)行稅法宣傳，使人們熟知稅收法規(guī)，從而提高全民繳稅意識(shí)，促進(jìn)契稅征管工作有序發(fā)展。

　　三是與房管、土地、開(kāi)發(fā)商實(shí)行聯(lián)網(wǎng)，實(shí)施契稅信息網(wǎng)絡(luò)化管理。從納稅申報(bào)、審核到開(kāi)具完稅證都分別設(shè)立專(zhuān)人專(zhuān)機(jī)進(jìn)行微機(jī)處理，并建立起完整的信息檔案，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的合同要在網(wǎng)上備案，征收部門(mén)與房管、土地、開(kāi)發(fā)商實(shí)行聯(lián)網(wǎng)，采用條形碼掃描技術(shù)，在征稅時(shí)只要將合同號(hào)掃入微機(jī)，就能自動(dòng)顯示購(gòu)房時(shí)真實(shí)的成交價(jià)格，從而識(shí)別虛假的購(gòu)房合同。

　　四是建立科學(xué)合理的價(jià)格信息平臺(tái)。委托房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)取得房屋中介公司二手房實(shí)際交易價(jià)格資料，會(huì)同房管局、物價(jià)局在調(diào)查、測(cè)算的基礎(chǔ)上聯(lián)合公布各住宅小區(qū)二手房市場(chǎng)平均交易價(jià)格，以此作為計(jì)稅價(jià)格核定的基本依據(jù)，按照一定的浮動(dòng)幅度和樓層系數(shù)核定某小區(qū)的最低計(jì)稅價(jià)格，凡低于最低計(jì)稅價(jià)格的一律按核定的最低計(jì)稅價(jià)格納稅。

　　作者單位：江蘇銅山縣地稅局

責(zé)任編輯：阿郎