【摘要】目前我國土地評估機(jī)構(gòu)有著良好的現(xiàn)狀，但是也存在一些問題，比如脫鉤改制不徹底、地方壁壘依然存在、外國評估機(jī)構(gòu)的介入加劇競爭、存在惡性競爭、市場接受度較差以及風(fēng)險意識不夠等。本文就這些問題提出了若干建議。

　　關(guān)鍵詞：土地評估機(jī)構(gòu) 脫鉤改制 競爭 風(fēng)險保障

　　我國土地評估機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為土地市場正常運行不可缺少的“媒介”。隨著土地市場活動的日益頻繁和活躍以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為土地評估業(yè)提供更多的市場機(jī)會，帶來新的發(fā)展機(jī)遇。但同時，根據(jù)我國加入WTO的承諾，專業(yè)服務(wù)性行業(yè)將逐步對外開放，外國專業(yè)人員被允許進(jìn)入我國市場。這樣，中外評估機(jī)構(gòu)不得不正面交鋒，既在評估業(yè)務(wù)上，也在人才的爭奪上，這種形勢迫使我國土地評估機(jī)構(gòu)必須直面自身的發(fā)展?fàn)顩r并采取相應(yīng)措施。

　　我國土地評估機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀分析

　　我國的土地評估機(jī)構(gòu)從上世紀(jì)90年代初期的主要進(jìn)行基準(zhǔn)地價評估發(fā)展現(xiàn)在主要從事大量的宗地價格評估，評估機(jī)構(gòu)由當(dāng)初的以政府事業(yè)單位性質(zhì)的“評估所”為主，逐漸發(fā)展成為完全市場化的中介評估機(jī)構(gòu)。

　　在政策法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)體系的指引下健康發(fā)展土地的價值不能孤立地看，它與國民經(jīng)濟(jì)的各行業(yè)如房地產(chǎn)、金融緊密相連，有關(guān)土地的政策法規(guī)是在房地產(chǎn)、金融及國土資源等市場中出現(xiàn)問題的背景之下而適時提出的。我國在借鑒國外中介機(jī)構(gòu)并結(jié)合自身實際情況的基礎(chǔ)上形成了一套比較健全的土地法律構(gòu)架。在對這些法律法規(guī)規(guī)章的充分認(rèn)識下，我國建立了與市場經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價制度和土地估價師資格制度。我國先后頒布了兩個國家標(biāo)準(zhǔn)、三個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和一系列技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，出版了大量專著和眾多研究報告，有超過60個高等院校開設(shè)了土地估價的專業(yè)課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。

　　形成了專業(yè)隊伍并走上發(fā)展正軌

　　從“中國土地估價師協(xié)會”網(wǎng)站統(tǒng)計的數(shù)據(jù)得知，截至目前，全國執(zhí)業(yè)土地評估機(jī)構(gòu)已達(dá)到205家，省市級機(jī)構(gòu)遍布全國各市縣，全國經(jīng)過資格考試認(rèn)證的土地估價師總數(shù)達(dá)到19，520人，其中執(zhí)業(yè)土地估價師有2，098人。經(jīng)過脫鉤改制、改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式的三次改革，土地估價行業(yè)的人員素質(zhì)、機(jī)構(gòu)規(guī)模、業(yè)務(wù)能力、競爭風(fēng)險意識等都有很大的提高，已經(jīng)形成了一批具有規(guī)模的、能夠自我發(fā)展、自我約束、自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險的土地估價專業(yè)隊伍。

　　找準(zhǔn)了自身定位并建立持續(xù)發(fā)展的市場

　　土地評估機(jī)構(gòu)有力地配合了土地使用制度改革和土地市場建設(shè)。據(jù)有關(guān)部門的不完全統(tǒng)計，1992年至2003年，全國土地出讓金收入累計達(dá)1萬多億元，其中近三年累計達(dá)9100多億元。土地出讓金收入主要用于地方城市建設(shè)，對改善城市環(huán)境、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)土地市場建設(shè)起了積極作用。土地評估機(jī)構(gòu)有力地配合了國有企業(yè)改革。據(jù)不完全統(tǒng)計，自1992年至2001年，全國共完成了近6萬家改制企業(yè)的土地評估工作，顯化資產(chǎn)5千多億元，僅由原國家土地局和現(xiàn)國土資源部確認(rèn)和處置的企業(yè)數(shù)就達(dá)200家，涉及宗地約9.8萬宗，面積約16萬公頃，土地資產(chǎn)價值近1500億元，其中就包括了中石油、中石化、中國聯(lián)通、中國電信、中國移動通信等特大型集團(tuán)公司的改制等，在顯化國有土地資產(chǎn)，促進(jìn)國有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整，防止土地資產(chǎn)流失等方面曾發(fā)揮了重要作用。

　　我國土地評估機(jī)構(gòu)的制約因素分析

　　我國土地評估機(jī)構(gòu)在發(fā)展的過程中，必須認(rèn)清可能受到的來自外部環(huán)境和內(nèi)部運行機(jī)制的各種影響和制約因素。

　　脫鉤改制不徹底

　　國土資源部早于1999年就發(fā)出了《關(guān)于土地評估機(jī)構(gòu)與政府部門脫鉤的通知》，要求參與市場競爭的機(jī)構(gòu)在人、財、物等方面與政府主管部門徹底脫鉤。按規(guī)定現(xiàn)在的所有在冊的土地評估機(jī)構(gòu)都應(yīng)該是完成脫鉤改制的、實行企業(yè)化經(jīng)營的企業(yè)法人實體。但是，由于受傳統(tǒng)的經(jīng)營體制和經(jīng)營觀念的影響，有許多機(jī)構(gòu)的脫鉤改制只是形式上的，并沒有真正實現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營，更缺乏充分的市場研究，尚未建立良好的投資管理和企業(yè)管理內(nèi)部機(jī)制，甚至少數(shù)機(jī)構(gòu)還受到來自行政的干擾，這對機(jī)構(gòu)自身發(fā)展來說是非常不利的。

　　地方壁壘依然存在

　　2001年開始，土地估價報告?zhèn)浒溉〈舜_認(rèn)審批制，由機(jī)構(gòu)對土地估價結(jié)果獨立承擔(dān)責(zé)任。土地行政主管部門將對土地估價及估價報告進(jìn)行定期抽查，對弄虛作假的機(jī)構(gòu)，將追究責(zé)任，依法處理，對違法違規(guī)的機(jī)構(gòu)和個人進(jìn)行處罰。這種做法在很大程度上減少了政府對于評估機(jī)構(gòu)的行政干預(yù)。但土地估價機(jī)構(gòu)存在著嚴(yán)重的地方壁壘，一些省級的估價機(jī)構(gòu)，實際上只具備其機(jī)構(gòu)所在市的估價資格，單獨進(jìn)入本省的其他市是非常困難的，只有通過與其想進(jìn)入城市的本地評估機(jī)構(gòu)合作等迂回的形式。

　　外國評估機(jī)構(gòu)的介入加劇競爭

　　我國加入WTO后，逐漸涌現(xiàn)了一批中外合資和外國獨資的地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，這給國內(nèi)評估業(yè)帶來極大的沖擊，因為這些機(jī)構(gòu)先進(jìn)的管理理念、成熟的評估技術(shù)、服務(wù)手段和實踐經(jīng)驗。正是這些優(yōu)勢，突顯了目前我國國內(nèi)評估機(jī)構(gòu)存在的規(guī)模小、機(jī)制不活、市場意識差、職業(yè)素質(zhì)不高、經(jīng)營管理水平弱、獨立性不強等問題。

　　機(jī)構(gòu)之間存在惡性競爭

　　我國土地估價機(jī)構(gòu)存在短期行為多、惡性競爭嚴(yán)重的現(xiàn)象。不少估價的工作重點不是放在專業(yè)服務(wù)上，而是放在公關(guān)上。具體表現(xiàn)在三個方面：一是送回扣已成為行業(yè)默許行規(guī)之一，這種現(xiàn)象的存在嚴(yán)重地影響了評估服務(wù)的質(zhì)量，危害了行業(yè)的聲譽，損害了行業(yè)的利益；二是各估價機(jī)構(gòu)爭相壓低收費價格。評估服務(wù)收費是由財政部、物價局規(guī)定的，全國統(tǒng)一，有些評估機(jī)構(gòu)為了達(dá)到爭取市場份額的目的，自行推出自己的收費標(biāo)準(zhǔn)，并向金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、法院等公開，給行業(yè)造成了極壞的影響；三是同行之間互相詆毀、拆臺。估價行業(yè)十幾年的發(fā)展歷程，先后有百余家機(jī)構(gòu)在尋求生存發(fā)展之道，你方唱罷我登場，各領(lǐng)風(fēng)騷一兩年，之后沉寂下來，原因之一就是急功近利，賺錢的心態(tài)多于做企業(yè)的心態(tài)。

　　市場接受度較差

　　影響市場接受度的因素一是服務(wù)范圍，二是服務(wù)質(zhì)量。目前我國的土地評估機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)范圍就是土地資產(chǎn)價格評估，范圍太窄，缺乏市場靈活性，同時由于服務(wù)意識和技術(shù)等問題，服務(wù)質(zhì)量難以達(dá)到市場需求的要求，這樣從市場需求者的角度就認(rèn)為土地評估可有可無，只要不被強制要求不得不做，就缺乏需求的主動性，由此引起土地評估時常需求量極不穩(wěn)定。

　　風(fēng)險意識不夠

　　土地評估機(jī)構(gòu)作為獨立的經(jīng)濟(jì)法人實體，獨立承擔(dān)業(yè)務(wù)，享受相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益，同樣承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。過去作為事業(yè)單位，后面有強大的行政主管部門，風(fēng)險相對較小，但是現(xiàn)在作為企業(yè)單位，必須面對A級B級機(jī)構(gòu)不均衡發(fā)展的風(fēng)險、稅收風(fēng)險、法律風(fēng)險等問題，風(fēng)險明顯加大，我國土地評估機(jī)構(gòu)卻沒有相應(yīng)制定迎接風(fēng)險的舉措。

　　我國土地評估機(jī)構(gòu)發(fā)展的幾點建議

　　針對我國土地評估機(jī)構(gòu)遭遇的制約因素，本文從脫鉤改制、開拓新業(yè)務(wù)以及加強風(fēng)險保障等方面提出了幾點建議。

　　徹底脫鉤，走企業(yè)化改制的道路

　　機(jī)構(gòu)改制過程中，在本金配置上按經(jīng)營者、管理者、勞動者所承擔(dān)的不同風(fēng)險以及對估價所貢獻(xiàn)的大小進(jìn)行配置，通過改制把員工的責(zé)權(quán)利緊密地結(jié)合起來。同時根據(jù)公司運作，堅持股本金的配置必須相對集中的原則，經(jīng)營者持大股，避免“改制前吃集體，改制后吃股東”的現(xiàn)象。經(jīng)營管理層在改制中既是得利者，更是風(fēng)險和責(zé)任的承擔(dān)者，要讓經(jīng)營管理層意識到既然改制，就必須順應(yīng)發(fā)展，適應(yīng)形勢的需要。因此，在日常工作中經(jīng)營管理層應(yīng)該考慮以下幾點：第一，要有積極的意向，主動迎接挑戰(zhàn)，并對生存要有一種“危機(jī)感”。第二，在市場拓展上要高度重視，經(jīng)營策略上要有針對性，內(nèi)部管理上要下功夫，在人才引進(jìn)、培育上要想辦法，在業(yè)務(wù)質(zhì)量上要不斷提高，使企業(yè)在社會上的形象有亮度。第三，要提高企業(yè)對市場競爭的應(yīng)變能力，適應(yīng)外部環(huán)境，要在拓展市場、創(chuàng)造更多的生存機(jī)會上動腦筋。第四，要積極做好員工的思想工作，首先，使大家認(rèn)識到“狼”真的來了，挑戰(zhàn)就在面前，機(jī)遇也在面前。只有不斷提高服務(wù)質(zhì)量，提高服務(wù)意識，練好“內(nèi)功”，公司才能得以生存和發(fā)展。其次，培養(yǎng)員工樹立良好的品牌理念，培育自己的企業(yè)文化，充分調(diào)動員工的主觀能動性，使員工對公司的發(fā)展充滿信心。

　　積極開拓新業(yè)務(wù)，走多元化發(fā)展道路

　　隨著各項經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的改革，開展土地評估業(yè)務(wù)的機(jī)遇也大量地涌現(xiàn)出來，關(guān)鍵是看誰在土地評估業(yè)務(wù)上具備開拓創(chuàng)新的能力。

　　目前擺在土地評估機(jī)構(gòu)面前的機(jī)遇主要有：劃撥土地使用權(quán)評估、征地價格評估、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價評估，這三個評估政策的出臺，將會大大推進(jìn)土地評估業(yè)務(wù)的發(fā)展，而且可以一舉三得：既為中介機(jī)構(gòu)找到新的業(yè)務(wù)渠道；又推進(jìn)土地評估事業(yè)向前發(fā)展；還使國土資源部的劃撥土地使用權(quán)政策得到落實。還有土地登記代理業(yè)務(wù)拓展。隨著土地市場的逐步完善，要開展更多種類的土地中介業(yè)務(wù)來保證機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量和經(jīng)濟(jì)效益，國土資源部已將土地登記代理作為新的產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展。可以預(yù)計，登記代理在不久的將來將和土地估價共同形成具有強大市場競爭力的綜合業(yè)務(wù)。我國土地評估機(jī)構(gòu)要盡快引進(jìn)這種業(yè)務(wù)類型，爭取創(chuàng)造更大的利潤空間。

　　評估機(jī)構(gòu)拓展業(yè)務(wù)受到資質(zhì)業(yè)務(wù)范圍的限制，但是市場對其的要求是綜合性一條龍式的服務(wù)。因此，各類評估中介機(jī)構(gòu)可以考慮合并加大規(guī)模效應(yīng)、提高規(guī)模效益。這種做法也可以加快企業(yè)的壯大和樹立良好的品牌，提高與國外進(jìn)來的評估中介機(jī)構(gòu)競爭的實力。

　　加強風(fēng)險保障，走健康發(fā)展道路

　　隨著土地評估機(jī)構(gòu)的市場化，尤其土地行政主管部門又取消了土地評估結(jié)果的審查確認(rèn)制度，評估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險明顯增加。應(yīng)對風(fēng)險的策略可以參考以下幾方面：要控制風(fēng)險，從機(jī)構(gòu)自身的角度出發(fā)，加強內(nèi)部項目管理、提高評估人員素質(zhì)和估價報告質(zhì)量；要規(guī)避風(fēng)險，這要求機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中提高服務(wù)質(zhì)量、改善服務(wù)環(huán)節(jié)、規(guī)范服務(wù)內(nèi)容；轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，從整個行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的角度，政府和行業(yè)協(xié)會應(yīng)積極考慮如何建立行業(yè)保險制度，如借鑒西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，與有關(guān)保險業(yè)共同建立執(zhí)業(yè)保險制度，這是促進(jìn)評估行業(yè)順利發(fā)展的有效措施。同時，要整個行業(yè)聯(lián)合起來，建立一套完善行業(yè)退出機(jī)制、保證行業(yè)的優(yōu)勝劣汰的措施，畢竟我國土地評估機(jī)構(gòu)大量規(guī)模較小，在內(nèi)部運行機(jī)制不完善的基礎(chǔ)上受外部影響很大，一旦環(huán)境改變，他們往往不能很好的適應(yīng)新的環(huán)境，就會面臨著倒閉的危險，而機(jī)構(gòu)擁有的不動產(chǎn)和人員將無法繼續(xù)安置，這會造成社會資源的大量浪費。國家要對土地評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期審核，保證該行業(yè)的正常發(fā)展。

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