房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其自行開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于經(jīng)營(yíng)租賃時(shí)，一般有兩種會(huì)計(jì)處理方法：一是將自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算，二是將自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算。從會(huì)計(jì)角度講，兩種處理方法都不會(huì)對(duì)年度會(huì)計(jì)利潤(rùn)產(chǎn)生影響。但從稅法角度講，不同的處理方法對(duì)年度應(yīng)納稅所得額卻有不同的影響。
例如，甲公司為一家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2005年1月1日，其開(kāi)發(fā)完成的一幢房產(chǎn)賬面價(jià)值1500萬(wàn)元，甲公司將該房產(chǎn)出租給乙公司，租期為3年，租金總額360萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為2500萬(wàn)元。租期屆滿，甲企業(yè)以3000萬(wàn)元的價(jià)格出售該房產(chǎn)。假定房產(chǎn)折舊年限為20年，企業(yè)所得稅稅率為33%（不考慮房產(chǎn)殘值、營(yíng)業(yè)稅金及附加）。（注：國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用，未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。）
一、 轉(zhuǎn)為出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算
1.出租期間會(huì)計(jì)利潤(rùn)
租金收入： 360萬(wàn)元；
攤銷成本： 1500÷20×3=225萬(wàn)元；
會(huì)計(jì)利潤(rùn)： 360－225=135萬(wàn)元。
2.出租期間應(yīng)納稅所得額
根據(jù)稅法規(guī)定，用于出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算，其攤銷的折舊不能稅前扣除，因此出租期間已攤銷的折舊225萬(wàn)元應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，即應(yīng)納稅所得額為360萬(wàn)元，應(yīng)交所得稅為118.8萬(wàn)元（360×33%）。
3.租期屆滿時(shí)出售
甲企業(yè)出售該房產(chǎn)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3000萬(wàn)元，賬面成本余值為1275萬(wàn)元（1500－225），會(huì)計(jì)利潤(rùn)為1725萬(wàn)元（3000-1275），已攤銷折舊225萬(wàn)元此時(shí)可作為計(jì)稅成本調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。因此，應(yīng)納稅所得額為1500萬(wàn)元，應(yīng)交所得稅為495萬(wàn)元。
從上可看出，開(kāi)發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計(jì)為613.8萬(wàn)元（118.8＋495）。
二、轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算
1.出租期間會(huì)計(jì)利潤(rùn)
同上。
2.出租期間應(yīng)納稅所得額
根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，繳納企業(yè)所得稅；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)后可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用。
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)的公允價(jià)值應(yīng)以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，因此出租期間應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額1000萬(wàn)元（2500－1500）。因開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，按稅法規(guī)定，其計(jì)稅成本為2500萬(wàn)元，增加的計(jì)稅成本1000萬(wàn)元中屬于出租期間的折舊費(fèi)用150萬(wàn)元（1000÷20×3）應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。
應(yīng)納稅所得額：135＋1000－150＝985萬(wàn)元；
應(yīng)交所得稅： 985×33%＝325.05萬(wàn)元。
3.租期屆滿時(shí)出售
甲企業(yè)出售該房產(chǎn)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3000萬(wàn)元，賬面固定資產(chǎn)凈值為1275萬(wàn)元（1500－225），因此，會(huì)計(jì)利潤(rùn)為1725萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)增加的計(jì)稅成本余值850萬(wàn)元（1000-150）應(yīng)調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。
因此，應(yīng)納稅所得額為1725－850=875萬(wàn)元，應(yīng)交所得稅為875×33%=288.75萬(wàn)元。
從上可看出，開(kāi)發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計(jì)也為613.8萬(wàn)元（325.05＋288.75）。
通過(guò)比較，采用不同的會(huì)計(jì)處理方法，不會(huì)影響會(huì)計(jì)利潤(rùn)，應(yīng)交所得稅總額也是相同的；但是，從年度現(xiàn)金流量來(lái)看，采用第一種會(huì)計(jì)處理方法，企業(yè)前期支付的稅金較少，資金壓力較小。