8月11日，記者獨家獲悉，一份由上海市發(fā)改委和上海市住房保障和房屋管理局共同擬定的《上海市經(jīng)濟適用住房價格管理試行辦法（征求意見稿）》（下稱《試行辦法》），已于近日在各區(qū)住房保障部門間征求意見。

　　去年至今，全國多個城市推出經(jīng)濟適用房，但也出現(xiàn)了各地經(jīng)適房定價遭質(zhì)疑認購者認為房價偏高棄購現(xiàn)象，今年6月武漢還爆出經(jīng)適房六連號的違規(guī)事件。上海在此時推出《試行辦法》正是為了規(guī)范經(jīng)適房的定價模式，減少和避免這類矛盾的產(chǎn)生。

　　《上海市經(jīng)濟適用住房試行管理辦法》已于6月下旬正式公布，14個配套文件也正在加緊制訂，計劃月底前形成初定稿，并將在今年下半年選擇閔行、徐匯兩區(qū)開展試點隨后在全市推開，《上海市經(jīng)適房價格管理試行辦法》即是配套文件之一。

　　《試行辦法》中對經(jīng)適房項目結(jié)算價格、銷售價格、租金價格的擬定均給予明確規(guī)定。有相關(guān)人員向記者表示，“經(jīng)適房結(jié)算價格和銷售價格之間的差價到底由市房管局統(tǒng)籌管理，還是留在各區(qū)房管部門”，將成為市、區(qū)縣相關(guān)部門爭論的焦點。

　　會有獨立審計報告

　　這份《試行辦法》征求意見稿分七頁，共二十一條，于8月10日到達各區(qū)住房保障管理部門，要求各區(qū)于本周內(nèi)反饋意見。

　　《試行辦法》的第四條至第八條對經(jīng)適房項目結(jié)算價格的擬定確規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。第五條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施建設(shè)的經(jīng)濟適用住房項目結(jié)算價格由開發(fā)建設(shè)成本、利潤和稅金三部分構(gòu)成。其中開發(fā)建設(shè)成本包括征地和拆遷安置補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、列入施工圖預(yù)（決）算項目的主體房屋建筑安裝工程費、營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費、不超過上述費用之和2%的管理費以及貸款利息；利潤按照除管理費和貸款利息之外的開發(fā)建設(shè)成本的3%計算，稅金則按國家規(guī)定稅目和稅率計算。

　　經(jīng)適房的結(jié)算價格首先由建設(shè)單位提出書面定價申請，再由區(qū)（縣）住房保障機構(gòu)綜合考慮建設(shè)、財務(wù)、管理成本和稅費的基礎(chǔ)上擬定，經(jīng)房屋管理部門審定后確定。雖然《試行辦法》中并未提及對建設(shè)單位建設(shè)成本等定價依據(jù)的審計核算，但相關(guān)人士向記者透露，應(yīng)該會有區(qū)縣指定的會計師事務(wù)所提供獨立第三方的審計報告。

　　此外，第七條規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用、建設(shè)單位留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝工程費用及其應(yīng)分?jǐn)傎M用、各種與住房開發(fā)建設(shè)無關(guān)的集資、贊助、捐贈費用以及各種賠償金、違約金、滯納金和罰金、按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計入的費用，不得計入經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目結(jié)算價格。

　　值得注意的是，《試行辦法》規(guī)定，經(jīng)適房建設(shè)單位分為兩種，一種通過招投標(biāo)確定，在結(jié)算價格時允許留有3%的利潤空間；而由政府指定機構(gòu)直接組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房項目，結(jié)算價格僅由開發(fā)建設(shè)成本和稅金兩部分構(gòu)成，不得有利潤。

　　基準(zhǔn)價格浮動不超20%

　　《試行辦法》的第九條至第十八條規(guī)定了經(jīng)適房銷售價格和租金價格的擬定辦法。規(guī)定明確，經(jīng)適房銷售基準(zhǔn)價格和浮動幅度，以經(jīng)適房建設(shè)項目結(jié)算價格為基礎(chǔ)，綜合考慮本市城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的經(jīng)濟承受能力，兼顧相鄰區(qū)域、地段內(nèi)普通商品住房和經(jīng)適房項目價格平衡等因素，由組織出售經(jīng)濟適用住房的區(qū)（縣）住房保障機構(gòu)在制定出售方案前擬定，其中擬定的浮動幅度上下均不得超過20%。

　　擬定的銷售基準(zhǔn)價格和浮動幅度，經(jīng)區(qū)（縣）價格主管部門會同房管部門審核后，報區(qū)（縣）政府批準(zhǔn)，并報是物價局和市房管局備案。經(jīng)適房單套銷售價格，由區(qū)（縣）住房保障機構(gòu)會同建設(shè)單位按照批準(zhǔn)的銷售基準(zhǔn)價格和浮動幅度，以銷售基準(zhǔn)價格為基礎(chǔ)，計算樓層、朝向等差價。樓層、朝向等差價按增減的代數(shù)和為零的原則確定。經(jīng)濟適用住房單套銷售價格不得高于銷售基準(zhǔn)價格及上浮幅度。

　　而對于經(jīng)適房租金的擬定，《試行辦法》明確，經(jīng)適房基準(zhǔn)租金和浮動幅度同樣由組織出租經(jīng)適房的區(qū)（縣）住房保障機構(gòu)，參照相同地段、質(zhì)量的商品住房市場租金的一定比例在制定出租方案前擬定，擬定的浮動幅度上下也不得超過20%。擬定的基準(zhǔn)租金和浮動幅度同樣須經(jīng)房管部門審核后，報批區(qū)（縣）政府，并報市物價局和市房管局備案。

　　第十六條、十七條還規(guī)定，經(jīng)濟適用住房單套銷售價格、單套租金應(yīng)當(dāng)以一房一價形式明碼標(biāo)價。經(jīng)適房銷售基準(zhǔn)價格及其浮動幅度、基準(zhǔn)租金及其浮動幅度，經(jīng)區(qū)（縣）價格主管部門會同房屋管理部門審核確定后，須由區(qū)（縣）住房保障機構(gòu)向社會公布。

　　《試行辦法》第十五條規(guī)定，經(jīng)濟適用住房的前期物業(yè)服務(wù)，由建設(shè)單位采取招投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按約定提供物業(yè)服務(wù)。

　　集中建設(shè)的經(jīng)濟適用住房前期物業(yè)服務(wù)收費，按照本市住宅物業(yè)服務(wù)分等價收費辦法等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　配建經(jīng)濟適用住房的物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行所在小區(qū)的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　經(jīng)濟承受能力未明確

　　雖然該《試行辦法》已較為清晰詳盡地規(guī)定了經(jīng)適房回購、銷售、出租價格的擬定辦法，但相關(guān)人士向記者表示，在操作層面上仍留有空白。

　　例如在經(jīng)適房銷售價格和出租價格的擬定上，僅籠統(tǒng)地規(guī)定要“綜合考慮本市城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的經(jīng)濟承受能力，兼顧相鄰區(qū)域、地段內(nèi)普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目價格平衡等因素”，但中低收入價格經(jīng)濟承受能力如何確定、周邊普通商品房價格與經(jīng)適房售價的參考比例如何確定等問題，在目前這份征求意見稿中并未體現(xiàn)。

　　“這對于區(qū)縣相關(guān)部門來說留有一定的操作空間，可以根據(jù)各區(qū)縣實際情況擬定。如果在這份《試行辦法》對這些價格擬定的具體指標(biāo)未作規(guī)定，那么各區(qū)縣也不會自行出臺一個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而是視不同項目而定。”相關(guān)人士向記者表示。

　　此外，各區(qū)縣住保部門爭議最大的，要屬這份《試行辦法》中的第十二條。該條規(guī)定：對經(jīng)濟適用住房項目介紹價格和銷售價格之間差價，應(yīng)當(dāng)設(shè)立財政專戶，由市財政局會同市住房保障房屋管理等有關(guān)部門按相關(guān)規(guī)定統(tǒng)籌管理。

　　“為什么區(qū)（縣）房管部門負責(zé)建設(shè)，但差價部分的管理權(quán)要上交到市主管部門呢？”相關(guān)人士表示，文件中可以規(guī)定差價部分的具體用途，比如說僅可用于保障性住房的收購等，但統(tǒng)籌管理權(quán)應(yīng)下放到各區(qū)縣。更何況，經(jīng)適房還有一部分作為租賃房源，政府回購后僅憑極低的租金，根本不可能回收成本，區(qū)縣政府的資金壓力會很大。因此，差價部分的管理權(quán)可能將成為市住保局和各區(qū)（縣）住保部門爭議的焦點。