上海商業(yè)地產(chǎn)暗流涌動(dòng)。

　　在前七月各類商業(yè)地產(chǎn)的租金和成交頻頻下滑的同時(shí)，8月伊始，各路資本不約而同地開始在上海高調(diào)布局。因回報(bào)率持續(xù)偏低而顯得沉寂的上海商業(yè)地產(chǎn)，由此大事頻頻：北軍南下，SOHO中國(guó)首次進(jìn)入上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)；國(guó)企搬遷，中國(guó)商飛公司正式入駐以4.6億元價(jià)格自購(gòu)的商飛大廈；本土企業(yè)發(fā)力，老牌滬企 上海新梅即將開出蘇州河北岸最大的時(shí)尚購(gòu)物中心。

　　8月25日下午，坐在剛落成不久的甲級(jí)寫字樓時(shí)代金融中心的38樓辦公室，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)上市龍頭 世茂股份的董事長(zhǎng)許榮茂告訴中國(guó)證券報(bào)記者，市場(chǎng)普遍對(duì)于商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)暖的心理預(yù)期不足的眼下，正是進(jìn)入和做強(qiáng)商業(yè)物業(yè)的大好時(shí)機(jī)。由于此刻的商業(yè)地產(chǎn)和資產(chǎn)的價(jià)格并不高，企業(yè)絕對(duì)要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)多買土地和多談項(xiàng)目。他樂觀預(yù)計(jì)，這個(gè)適合企業(yè)“低吸”的“窗口期”下半年還將延續(xù)。

　　回報(bào)下滑與投資加速并存

　　與春季就已經(jīng)轉(zhuǎn)暖并一路火熱的住宅市場(chǎng)相比，上海商業(yè)地產(chǎn)上半年的表現(xiàn)堪稱萎靡。在剛剛過去的7月，上海商鋪市場(chǎng)成交價(jià)格跌至1.29萬元/平方米，環(huán)比下跌7.43%，辦公樓成交則減至11.88萬平方米，環(huán)比下降16.32%；至于租金，二季度浦東租金環(huán)比下跌8.5%，浦西則環(huán)比下跌10.5%.7月上海甲級(jí)寫字樓租金為7.99元/平方米/天，價(jià)格微降1個(gè)百分點(diǎn)。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲上周末在上海的“商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)”上表示，上半年商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)可以稱作“冰火兩重天”。據(jù)中國(guó)房協(xié)統(tǒng)計(jì)，上半年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積下降的城市有16個(gè)，北京、上海、深圳等城市的商業(yè)地產(chǎn)延續(xù)了租金下降的趨勢(shì)。上半年上海浦東寫字樓租金累計(jì)下跌11%，廣州甲級(jí)寫字樓的租金跌回2005年的水平，北京上半年新增的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量減少，空置率達(dá)到23%，同比增長(zhǎng)3.4%，CBD租金和零售物業(yè)租金下降均較大。

　　但萎靡不振的數(shù)據(jù)卻被獨(dú)具慧眼的企業(yè)看作是雙刃劍，租金回報(bào)率、成交價(jià)格和成交量下滑的背后，涌現(xiàn)著各路資金尋覓“反周期”入市的良機(jī)。上海市投資學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳湛勻表示，商業(yè)地產(chǎn)需要反周期做——經(jīng)濟(jì)低的時(shí)候一定要有高的做法。他舉例稱，商業(yè)地產(chǎn)大鱷新鴻基在經(jīng)濟(jì)周期好的時(shí)候，就拼命抓銷售；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于低點(diǎn)時(shí)候，就抓租賃，靠左手銷售、右手租賃，17年中一直高居香港股票市場(chǎng)市值十大地產(chǎn)公司之首。

　　旗下也有香港上市公司的許榮茂便是“反周期”操作的贊成者，他表示，商業(yè)地產(chǎn)的走強(qiáng)是必然，只是和住宅市場(chǎng)有“時(shí)間差”而已，“經(jīng)濟(jì)一旦回暖，不會(huì)一邊獨(dú)冷一邊獨(dú)熱，只是有的領(lǐng)域快一步，有的領(lǐng)域慢一步”。

　　上海統(tǒng)計(jì)局人士透露，1-7月，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資777.15億元，比去年同期增長(zhǎng)0.9%.其中，上半年火爆的商品住宅市場(chǎng)的背后，新增投資為451.37億元，比去年同期下降6.2%；而表面平淡的辦公樓市場(chǎng)投資103.8億元，增長(zhǎng)8%.據(jù)統(tǒng)計(jì)，加上商鋪和其他物業(yè)投資，住宅市場(chǎng)外的物業(yè)投資已經(jīng)超過300億元。

　　“價(jià)值洼地”

　　一位資深商業(yè)地產(chǎn)研究人士25日表示，目前上海新天地項(xiàng)目的“慢燉”模式已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)玩家的共識(shí)，大家提前布局的主要理由：一是做好拉長(zhǎng)回報(bào)周期的準(zhǔn)備；二是著眼于當(dāng)前與住宅市場(chǎng)已經(jīng)形成巨大價(jià)差的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格。

　　上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶表示，相對(duì)于住宅市場(chǎng)，目前上海的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量充分，甚至市場(chǎng)上常常會(huì)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格低于同區(qū)域住宅的現(xiàn)象。這樣的市場(chǎng)狀況，對(duì)于有商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力或購(gòu)買能力的投資者來說是不可多得的機(jī)會(huì)。

　　剛剛通過收購(gòu)東海廣場(chǎng)進(jìn)入上海市場(chǎng)的潘石屹便是瞄準(zhǔn)了“撿便宜”的心理，他在日前慶賀SOHO中國(guó)進(jìn)入上海的“上海之夜”上表示，接下來在上海拿地還是拿項(xiàng)目，要看“什么便宜拿什么”。他表示，上海的商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)住宅市場(chǎng)還是便宜的。

　　許榮茂表示，現(xiàn)在正是商業(yè)物業(yè)買地的好機(jī)會(huì)，等大家都醒悟過來、預(yù)期一致時(shí)，商業(yè)地價(jià)也高了，再進(jìn)入的成本就高了。世茂對(duì)商業(yè)物業(yè)的前景非�？春�，目前世茂的一大優(yōu)勢(shì)，是手中有6百多萬平方米的土地；但世茂認(rèn)為當(dāng)前時(shí)機(jī)難得，如果市場(chǎng)繼續(xù)按目前的情況發(fā)展，公司手中的土地很快就會(huì)用完，所以目前正在集中精力在環(huán)渤海灣的大連、天津、濟(jì)南、北京等頻頻談土地項(xiàng)目，在新一輪發(fā)展機(jī)遇和商業(yè)物業(yè)沒有明顯好轉(zhuǎn)之前多拿項(xiàng)目。

　　世茂股份剛剛在8月24日股東大會(huì)上通過議案，擬通過非公開發(fā)行1.5億股股票，募資近20億元，投向包括長(zhǎng)三角、環(huán)渤海兩大區(qū)域的商業(yè)物業(yè)。

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)目前普遍擔(dān)心住宅市場(chǎng)目前有些偏熱，剛剛開始回暖的商業(yè)物業(yè)才是繼住宅市場(chǎng)之后另一個(gè)“價(jià)值洼地”，許榮茂表示，隨著上半年內(nèi)需和消費(fèi)穩(wěn)步增長(zhǎng)，今后的商業(yè)物業(yè)發(fā)展只會(huì)更加好，此外還有一個(gè)對(duì)企業(yè)關(guān)鍵的政策因素：與住宅市場(chǎng)的二套房貸政策等開始加緊不同，商業(yè)物業(yè)受政策調(diào)控影響也小。潘石屹也表示，無論從租金回報(bào)率，還是家庭收入比，北京、上海住宅價(jià)格從任何角度都是偏高，然而中國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于增長(zhǎng)的通道，因此房?jī)r(jià)不能只從價(jià)格指數(shù)來看。

　　各路資本“反周期”布局

　　如果此前各路資本的投入還是常規(guī)和試探性的話，8月上海商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)向尤其明顯。一位房產(chǎn)中介人士昨天表示，目前投資商業(yè)物業(yè)的客戶逐漸增多。近日一位本地投資客花293萬元?jiǎng)傎I的145平方米創(chuàng)智坊寫字樓，就以8000元/月的價(jià)格出租給周邊高校教授的企業(yè)辦公；而該處即將推出的100多套集商、住、辦多功能于一體的房源已經(jīng)有300多組意向客戶作過登記。

　　微觀層面的財(cái)富故事或許還是個(gè)案，大手筆的投資則在這個(gè)夏天頻頻產(chǎn)生。8月還沒有走完，上海寫字樓市場(chǎng)的三筆交易總金額就達(dá)到34.56億元。

　　8月18日潘石屹宣布24.5億收購(gòu)素有上海第一爛尾樓之稱的東海廣場(chǎng)，單價(jià)達(dá)到3.5萬元/平方米。然而，與潘石屹的信心同樣強(qiáng)勁的還有上海農(nóng)村商業(yè)銀行和國(guó)投亞華。易居中國(guó)報(bào)告顯示，前者8月3日以10.48億元買下了中融碧玉藍(lán)天的10個(gè)樓面和4個(gè)鋪位，成交單價(jià)達(dá)到49705元/平方米，后者8月16日以9.58億買下了上海港國(guó)際客運(yùn)中心的638號(hào)樓，成交單價(jià)達(dá)到59500元/平方米。相比之下，位于南京西路商圈的東海廣場(chǎng)，35000元/平方米的收購(gòu)均價(jià)就顯得相對(duì)便宜。

　　房產(chǎn)分析師薛建雄認(rèn)為，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的回暖，特別是國(guó)企、房地產(chǎn)、金融及相關(guān)服務(wù)類企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況好轉(zhuǎn)日趨明顯，帶動(dòng)了寫字樓市場(chǎng)的加速回暖。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月前22天產(chǎn)權(quán)式寫字樓的銷售量就達(dá)到12.5萬平方米，比7月全月的11.9萬平方米還多出5%；26880元/平方米的成交均價(jià)比7月的18158元/平方米高了48%，與歷史最高均價(jià)08年10月的28905元/平方米相比，僅差7%。

　　不過，眾多分析人士仍然對(duì)火熱成交數(shù)據(jù)保持謹(jǐn)慎，并表示，在8月這一房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，上海商業(yè)地產(chǎn)卻以這樣一副火熱的姿態(tài)開始了“拐點(diǎn)”之旅，不過這一勢(shì)頭能否持續(xù)，還有待拭目觀察。“毫無疑問，上海將會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)的世界舞臺(tái)上扮演更加重要的角色，但8月的高增長(zhǎng)可能難以持續(xù)保持”。