2009年廣州樓市“鯨吞”9萬多個百萬富翁

　　國家宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出臺了，廣州2009年12月的樓市數(shù)據(jù)才姍姍來遲。結(jié)果不出意料，成交單價依然在萬元以上，達(dá)到11263元/平方米，僅低于2007年10月的11574元/平方米。受此帶動，廣州市2009年的一手住宅成交均價達(dá)到了歷史新高的9346元/平方米。

　　與單價相比，套均總價同樣重要。廣州市國土房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年廣州市民平均為每套一手房付出了99.8萬元，無限接近百萬元大關(guān)。而在2009年，廣州一手房的成交套數(shù)達(dá)到了91582套。也就是說，2009年廣州共有9萬多個“準(zhǔn)百萬富翁”被樓市吞噬。

　　市場：

　　投機(jī)成主流，炒房者瘋狂入市

　　現(xiàn)在樓市最熱的地區(qū)是海南。據(jù)稱目前有超過4000億元的資金流動到海南大肆圈地，在各路資本的運(yùn)作下，海南已經(jīng)出現(xiàn)了7萬元/平方米的豪宅。廣州樓市受歡迎的程度還沒海南那么高，不過并不妨礙廣州炒房的人數(shù)越來越多，“投資買樓”已經(jīng)過時，“投機(jī)炒樓”正成為時尚。

　　我們都知道，以出租為目標(biāo)的算是投資者，“賺取差價”是投機(jī)者最明顯的標(biāo)簽。廣州住宅租金情況如何呢？廣州市國土房管局方面日前表示，2009年10-12月房價連續(xù)飆升，廣州房價租金比已超過國際公認(rèn)的風(fēng)險警戒線水平。從廣州市國土房管局發(fā)布的《2009年租金參考價》可以看到，廣州住宅靠收租要很長時間才能回本。在和廣州買樓者聊天時，也常常聽到“我們不考慮租金，只考慮差價”這類投機(jī)心態(tài)十足的說法。不靠租金靠差價的市場，當(dāng)然是投機(jī)充斥的市場。

　　正因為投機(jī)充斥，所以我們才會看到樓價越貴越買的現(xiàn)象：2009年12月，廣州一手住宅成交均價達(dá)到11263元/平方米的高位，但成交面積還有74.36萬平方米；2009年，廣州一手住宅達(dá)到9346元/平方米的歷史新高，成交量則創(chuàng)出978.32萬平方米的九年來新高。2007、2008年，廣州平均每套一手房總價分別為99.4萬元、99.2萬元，也算是準(zhǔn)百萬元，但那兩年的成交套數(shù)只有6.9萬套和5.2萬套，遠(yuǎn)少于2009年的9.1萬套。

　　原因：

　　資金無出路，投資無奈轉(zhuǎn)投機(jī)

　　為什么幾千億元資金潛伏海南？為什么廣州買房者從投資變成投機(jī)？原因還是資金苦無出路。

　　確實(shí)，2009年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）比2008年增長8.7%，看起來很好，但就連國家統(tǒng)計局局長馬建堂也承認(rèn)，“2009年GDP達(dá)到超預(yù)期主要是政府作用的推動”。事實(shí)上，持續(xù)超30%的固定資產(chǎn)投資增速，是拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。而像出口等境況依然不太好，很多企業(yè)經(jīng)營狀況依然困難。資金自然不愿進(jìn)入經(jīng)營困難的企業(yè)，與股票并駕齊驅(qū)的重要投資品種房地產(chǎn)，就成為大量資金的泄洪口。知名財經(jīng)評論員葉檀表示，龐大的資金，即便不表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上，也會在其他市場上有所表現(xiàn)，如大宗商品市場、奢侈品市場。

　　資金多而房子少，為爭得一套房子，即使知道“房價租金比已超過國際公認(rèn)的風(fēng)險警戒線水平”的危險，也只能搶著買房賺取差價；而一路上升的樓價，又堅定了他們投資不如投機(jī)的心態(tài)。

　　前景：

　　炒房者收手，暫時還是長久？

　　2009年已經(jīng)過去，進(jìn)入2010年，市場出現(xiàn)了不一樣的境況：1月，全國各大城市紛紛傳出樓市成交“慘淡”的消息。

　　在廣州，合富輝煌集團(tuán)市場研究部的監(jiān)測也顯示，元旦后，營業(yè)稅政策塵埃落定，加上天氣和樓價的影響，“看樓量、成交量約有兩到三成的降幅”，短炒買家有所收斂，投資保值型買家仍看好后市，但較之前謹(jǐn)慎。總之，觀望的“準(zhǔn)百萬富翁”越來越多。

　　只是，這種觀望會持續(xù)多長時間？

　　有開發(fā)商的估計是樂觀的。否則，中海地產(chǎn)近日就不會以59.7億元奪得北京2010年首塊地王。合富輝煌集團(tuán)市場研究部從過去幾年的樓市走勢來分析，認(rèn)為“每次收縮型房地產(chǎn)調(diào)控政策均使樓市成交量短期內(nèi)出現(xiàn)下滑”、 “調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地政策、保障性住房政策等，對當(dāng)下市場直接影響并不明顯”，透露出不久后成交會回暖的信息。

　　當(dāng)然，不是所有人都樂觀。有廣州上市房企老板就說“今年房價至少要跌10%”。成交下降是房價下降的前提，特別在近段時間，還有加息、部分地區(qū)首付將高于五成、北京有望率先開征物業(yè)稅、信貸有望收緊等利空消息頻頻傳出，都將會加重市民的觀望心態(tài)。