會計處理上，對于出租人提供免租期的，出租人應(yīng)當(dāng)將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內(nèi)，按直線法或其它合理的方法進行分配，免租期內(nèi)出租人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金收入。而承租人則應(yīng)將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內(nèi)，按直線法或其它合理的方法進行分?jǐn)�，免租期�?nèi)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金費用。但是在營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅收處理上卻與會計處理存在歧異，本文以是否具有關(guān)聯(lián)關(guān)系為例分別試析之：
【例1】某市市區(qū)A商場將臨街鋪面租賃給B連鎖零售公司，簽訂經(jīng)營租賃合同，雙方非關(guān)聯(lián)方，約定租賃期開始日為2009年1月1日，2009-2010兩年免除租金，2011年-2013年每年收取租金200萬元。分別于年初1月1日預(yù)付當(dāng)年租金。
1、印花稅問題：
由于租賃合同屬于印花稅征稅范圍，因此應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同時自行貼花完稅，應(yīng)交印花稅=全部租金600萬×0.1%=6000元：
借：管理費用 6000
貸：銀行存款 6000
2、企業(yè)所得稅問題：
假設(shè)按直線法平均確認(rèn)租金收入，2009年應(yīng)確認(rèn)租金收入=600÷5=120萬：
借：應(yīng)收賬款 120萬
貸：其他業(yè)務(wù)收入 120萬
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第19條規(guī)定：租金收入按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)，因此2009-2010年均不確認(rèn)租金收入，企業(yè)每年確認(rèn)的租金收入120萬元作納稅調(diào)減處理，2011年-2013年企業(yè)每年確認(rèn)租金收入120萬元，而稅法確認(rèn)的租金收入為200萬元，每年納稅調(diào)增80萬元。前兩年調(diào)減240萬元，后三年調(diào)增240萬元，屬于暫時性差異。
3、營業(yè)稅問題：
如果雙方系非關(guān)聯(lián)企業(yè)，則按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第12條及其實施細則24條關(guān)于營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定，即收取營業(yè)收入款項指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項，取得索取收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定付款日期的當(dāng)天，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。由本例可知，由于合同約定2009年免付款，因此2009年未發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)納稅義務(wù)，但是會計上從配比原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)營業(yè)稅金：
借：營業(yè)稅金及附加 6（120×5%）
貸：遞延稅款——應(yīng)交營業(yè)稅 6
2011年年初預(yù)收200萬元租金時確認(rèn)營業(yè)稅納稅義務(wù)，應(yīng)納營業(yè)稅200×5%=10萬：
借：遞延稅款——應(yīng)交營業(yè)稅 4
營業(yè)稅金及附加 6
貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅 10
交納營業(yè)稅時：
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅 10
貸：銀行存款 10
2012年與2013年均作相同會計處理。
4、房產(chǎn)稅問題：
根據(jù)財稅地字[1986]第008號《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第七條：納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅，我們認(rèn)為含有免租期的經(jīng)營租賃方式如果不存在關(guān)聯(lián)交易，則并不屬于上述規(guī)定中的無租使用情況，理由是提供免租期的目的還是為了獲得租金，并不是以不獲取租金為目的的無租租賃，因此2009-2010年沒有房產(chǎn)稅從租計征依據(jù)，2011-2013年以實際收取的租金確認(rèn)房產(chǎn)稅納稅義務(wù)，由于房產(chǎn)稅系地方稅，各省級政府有權(quán)設(shè)定稅收條款，目前有的省級政府規(guī)定以實際收到租金時確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生，而有的省級政府則將預(yù)收的租金按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)每季或半年的納稅義務(wù)發(fā)生，假設(shè)采取前種方式，則該商場2011-2013年度收取租金時：
借：管理費用 24
貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅 24
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅 24
貸：銀行存款 24
【例2】某市市區(qū)A商場將臨街鋪面租賃給B連鎖零售公司，簽訂經(jīng)營租賃合同，雙方系關(guān)聯(lián)方，即B公司是A商場與D公司合資組建的，約定租賃期開始日為2009年1月1日，2009-2010兩年免除租金，2011年-2013年每年收取租金200萬元。分別于年初1月1日預(yù)付當(dāng)年租金。
1、印花稅問題，由于印花稅是對租賃合同征稅，所以不管是否具有關(guān)聯(lián)交易，均以合同所載租金為計稅依據(jù)，自行計算印花稅并自行貼花，即按照600萬租賃費計算應(yīng)納印花稅6000元。
借：管理費用 6000
貸：銀行存款 6000
2、營業(yè)稅問題，首先要注意租賃雙方是否系關(guān)聯(lián)企業(yè)，是否按照獨立交易原則確認(rèn)租賃條款，如果雙方系關(guān)聯(lián)企業(yè)且未按照獨立交易原則處理租賃事宜，則按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第7條及其實施細則第20條價格明顯偏低且無正當(dāng)理由重新確定其營業(yè)額征收營業(yè)稅，假設(shè)某商場2009年當(dāng)年租賃的其他商鋪年租金100萬，則核定征收營業(yè)稅100萬×5%=5萬元，作賬務(wù)處理如下：
借：營業(yè)稅金及附加 5
貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅 5
支付時：
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅 5
貸：銀行存款 5
以后各年均如此處理，即價格明顯偏低（包括無租使用）且無正當(dāng)理由的均應(yīng)重新核定其營業(yè)額據(jù)以征收營業(yè)稅。
3、企業(yè)所得稅問題，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第41條第1款規(guī)定：企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)調(diào)增2009當(dāng)年所得額95萬元，（按獨立交易原則確認(rèn)租金收入100萬，扣除營業(yè)稅5萬，假設(shè)不考慮附加），但要注意調(diào)整時應(yīng)當(dāng)與企業(yè)進行溝通，這不同于核定納稅。
4、房產(chǎn)稅問題，根據(jù)財稅地字[1986]第008號《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第七條：納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅。
由于A與B系關(guān)聯(lián)企業(yè)，如果能夠確定其房租交易未按照獨立交易原則進行，則對2009-2010兩年未收取的租金由使用人主管稅務(wù)部門按照同地段同類型租金對B企業(yè)核定征收房產(chǎn)稅。2011-2013年由A企業(yè)主管稅務(wù)部門評估每年200萬元租金是否公允，在此基礎(chǔ)上從價征收房產(chǎn)稅。