三、改變抵債時間，享受免征契稅政策
（一）納稅籌劃法律依據(jù)
財政部、國家稅務總局《關于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財稅[2012]4號，以下簡稱財稅[2012]4號）第六條規(guī)定：“企業(yè)依照有關法律、法規(guī)規(guī)定實施破產，債權人（包括破產企業(yè)職工）承受破產企業(yè)抵償債務的土地、房屋權屬，免征契稅；對非債權人承受破產企業(yè)土地、房屋權屬，凡按照《勞動法》等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅；與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，減半征收契稅。”
（二）納稅籌劃方案
基于以上法律依據(jù)，如果即將破產的公司利用其土地或房屋進行抵債，則債權人應等待公司進行法定破產，然后用其破產財產———土地或房屋進行抵債可以實現(xiàn)免征契稅的目的。
【案例3】甲公司因嚴重虧損準備關閉，尚欠主要債權人乙公司5 000萬元，準備以公司一塊價值5 000萬元的土地償還所欠債務。甲公司與乙公司簽訂土地抵債協(xié)議，協(xié)議約定，甲公司以其價值5 000萬元的土地償還所欠乙公司債務5 000萬元。假設繳納契稅的稅率為4%，請分析如何進行納稅籌劃使乙公司的契稅最低。
籌劃前的契稅成本為：乙公司接受甲公司土地抵債應繳納契稅=5 000×4%=200（萬元）。
根據(jù)財稅[2012]4號對于免征契稅的規(guī)定，納稅籌劃方案如下：乙公司推遲與甲公司簽訂土地抵債合同的時間，即乙公司先以主要債權人身份到法院申請甲公司破產，待甲公司破產清算后再以主要債權人身份與甲公司簽訂破產財產———土地低債合同，合同約定甲公司以價值5 000萬元的土地抵償乙公司債務5 000萬元。
通過以上納稅籌劃，乙公司可享受免征契稅，比籌劃前可以節(jié)約契稅支出5 000×4%=200（萬元）。
四、通過三方協(xié)議，減少業(yè)務流程，節(jié)省契稅
（一）納稅籌劃原理
由于轉讓土地使用權或房屋而承擔的契稅是伴隨著業(yè)務流程的增加而增加的，因此，土地使用權或房屋轉讓的環(huán)節(jié)或流程越多，契稅也越多，為了實現(xiàn)節(jié)省契稅的目的，必須減少通過合同界定業(yè)務流程的減少。
（二）納稅籌劃方案
假設存在甲欠乙，乙又欠丙，而且所欠的金額又相等，如果甲用房屋或土地使用權抵乙的債務，乙又把從甲抵債而來的房屋或土地使用權用來抵丙的債務，則必須簽訂甲、乙和丙抵債的三方協(xié)議，協(xié)議中明確約定：甲賣給丙的土地使用權或房屋的價款視同為甲償還乙的欠款，并代替乙償還乙欠丙的欠款，就可以使房屋或土地使用權的銷售流程從兩個流程減少為一個流程，實現(xiàn)乙不繳納契稅的目的。
【案例4】華業(yè)公司欠石林公司貨款2 000萬元，石林公司欠亞美公司2 000萬元債務，華業(yè)公司與石林公司簽訂償債協(xié)議。協(xié)議約定：華業(yè)公司以其原價值2 000萬元的商品房償還所欠石林公司2 000萬元債務的協(xié)議。石林公司與亞美公司也簽訂嘗債協(xié)議，協(xié)議約定：石林公司從華業(yè)公司獲得抵債價值為2 000萬元的商品房抵債給亞美公司，用于石林公司償還所欠亞美公司的債務2 000萬元，假設繳納契稅的稅率為4%，請分析如何進行納稅籌劃使石林公司的契稅最低。
籌劃前的契稅成本為：石林公司接受華業(yè)公司抵債商品房應繳納契稅=2 000×4%=80（萬元），亞美公司接受石林公司司抵債商品房應繳納契稅=2 000×4%=80（萬元）。
在三方欠款均相等的情況下，納稅籌劃方案如下：石林公司與華業(yè)公司、亞美公司簽訂三方債務償還協(xié)議，協(xié)議約定：由華業(yè)公司將抵債商品房直接銷售給亞美公司，亞美公司將房款匯給華業(yè)公司，華業(yè)公司收亞美公司房款后再匯給石林公司償還債務，石林公司收華業(yè)公司欠款后再匯給亞美公司償還債務。
經上述籌劃后，三方欠款清欠完畢，且石林公司可享受免征契稅，只有亞美公司應繳納契稅=2 000×4%=80（萬元），石林公司比籌劃前節(jié)省契稅80萬元。