商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確面積差異的處理方式，企業(yè)在稅務(wù)處理中相應(yīng)也要依據(jù)合同約定確定商品房的銷售收入。

　　《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

　　1、按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。

　　按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　如果誤差范圍在合同約定的范圍之內(nèi)，則按照合同約定總價(jià)款確定商品房計(jì)稅銷售收入，如果重新約定總價(jià)款，則需要按照雙方重新約定的總價(jià)款確定商品房計(jì)稅銷售收入。買受人退房的，房地產(chǎn)企業(yè)可以沖減當(dāng)期計(jì)稅銷售收入，但支付的違約金不能沖減計(jì)稅銷售收入。

　　2、按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

　　合同未作約定的，按以下原則處理：

　?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；

　?。ǘ┟娣e誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

　　面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積）/合同約定面積×100%

　　當(dāng)面積誤差比絕對值超過3%時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)有可能支付客戶退房的房價(jià)款利息以及承擔(dān)超出3%部分的房價(jià)款，還有可能雙倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價(jià)款。

　　支付給客戶退房款可以沖減其當(dāng)期計(jì)稅銷售收入，支付給客戶的利息相當(dāng)于占用客戶資金支付的資金使用費(fèi)，不能沖減計(jì)稅銷售收入，自行承擔(dān)的房價(jià)款既有賠償?shù)男再|(zhì)也帶有一定捐贈的性質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)可以不做納稅處理，仍然按照合同約定價(jià)款確定計(jì)稅銷售收入。雙倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價(jià)款房地產(chǎn)企業(yè)可以沖減其當(dāng)期計(jì)稅銷售收入。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要注意《營業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。所以其無論自行承擔(dān)超出3%部分的房價(jià)款還是雙倍返還絕對值超出3%部分的房價(jià)款給買受人，其為買受人開具的發(fā)票應(yīng)當(dāng)是凈額顯示，或者將雙倍返還款視為折扣，將合同價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明。

　　3、按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。