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商品房開發(fā)的土地成本核算有貓膩
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)的土地成本核算中，往往存在一些嚴(yán)重問(wèn)題，主要體現(xiàn)在3個(gè)方面：
一是一些開發(fā)商常常將后期開發(fā)商品房的土地成本，計(jì)入前期商品房的成本。如一次性征用了一大塊土地，但需分兩期開發(fā)，開發(fā)商可能在開發(fā)第一期商品房時(shí)，就將所征用土地使用權(quán)的成本全部計(jì)入。待到開發(fā)第二期商品房時(shí)，再將后期征用的其他開發(fā)項(xiàng)目的土地成本計(jì)入其中。這樣以來(lái)，開發(fā)商始終有一塊成本已提前列支并稅前扣除的“賬外土地”。
二是一些開發(fā)商往往對(duì)自用經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)、配套用房、違章及臨時(shí)建筑等，不分?jǐn)偦蛏俜謹(jǐn)偼恋爻杀?，而是將?yīng)由這些建筑分?jǐn)偟耐恋爻杀救炕虿糠謹(jǐn)側(cè)雽?duì)外銷售的商品房。這樣，開發(fā)商在降低自用經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)、配套用房、違章及臨時(shí)建筑等成本的同時(shí)，提高了商品房的銷售成本，而且也使得應(yīng)由自用經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)、配套用房、違章及臨時(shí)建筑等應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?，隨著商品房的銷售而全部提前得到稅前扣除，從而偷逃了國(guó)家稅收。
三是幾乎所有的開發(fā)商都沒有解決好土地使用權(quán)使用期限高于房屋、建筑物預(yù)計(jì)使用年限的問(wèn)題，在結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)商品房所征用土地的成本時(shí)，開發(fā) 商不僅將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次性地全部轉(zhuǎn)入了商品房的開發(fā)成本，而且也全額轉(zhuǎn)入了商品房的銷售成本。
由于國(guó)家規(guī)定為開發(fā)商品房征用的土地使用年限為70年，而商品房的使用壽命一般為40年至50年，一旦商品房報(bào)廢，土地使用權(quán)尚有20年至30年的使用期，從表面上看是消費(fèi)者購(gòu)買商品房的使用期限與其占用的土地使用權(quán)的使用期限不配套，但實(shí)質(zhì)上是開發(fā)商將超過(guò)商品房使用年限的土地使用權(quán)的征用成本，攤派給了消費(fèi)者。
造成上述問(wèn)題的原因是多方面的。有政策不協(xié)調(diào)、不配套的問(wèn)題，有開發(fā)商執(zhí)行稅法和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、制度不嚴(yán)肅、不認(rèn)真的問(wèn)題，有開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員對(duì)政策理解不全面、執(zhí)行不到位的問(wèn)題，當(dāng)然也有一些開發(fā)商弄虛作假、營(yíng)私舞弊的問(wèn)題。
由于我國(guó)對(duì)征用土地實(shí)行的是有償出讓有限使用年限的政策，而對(duì)房屋實(shí)行的又是沒有年限限制的所有權(quán)政策，這兩種政策對(duì)于集所有權(quán)和使用權(quán)于一體的房屋（或建筑物）的成本核算而言，產(chǎn)生矛盾也在所難免。
另外，從會(huì)計(jì)核算角度來(lái)看，對(duì)于房屋的構(gòu)建成本（不含土地成本）要求按照“會(huì)計(jì)估計(jì)”的折舊年限計(jì)提折舊，一般為不低于20年，另一方面對(duì)于房屋所占用的土地成本，要求在土地使用年限內(nèi)平均攤銷（一般為40年至70年），這種不同的政策和口徑自然容易造成混亂。
筆者認(rèn)為，開發(fā)商在會(huì)計(jì)核算時(shí)一定要嚴(yán)格執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，按照合理、合規(guī)和實(shí)事求是的原則歸集、分?jǐn)偤头峙渫恋爻杀荆还室饣煜恋爻杀镜暮怂?，在納稅申報(bào)時(shí)一定要嚴(yán)格按照稅法的規(guī)定，不故意調(diào)節(jié)計(jì)稅成本，確保會(huì)計(jì)核算和納稅申報(bào)的正確性。另外，開發(fā)商還必須誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，確保不侵害商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
責(zé)任編輯：zoe
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