某企業(yè)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處購(gòu)置一套新建的商品房作為辦公使用，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào))規(guī)定第二條第一款規(guī)定:“購(gòu)置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”企業(yè)不知以下幾個(gè)時(shí)間哪個(gè)才是對(duì)“交付使用”時(shí)間的準(zhǔn)確理解。

　　1.開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交房的時(shí)間；

　　2.與開(kāi)發(fā)商簽定的購(gòu)房合同約定的交房日期；

　　3.購(gòu)房者裝修后遷入使用時(shí)間；

　　4.購(gòu)房者由在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的時(shí)間；

　　5.購(gòu)房者取得房產(chǎn)證的時(shí)間。

　　何為“交付使用”，在相關(guān)的稅法規(guī)范性文件中并沒(méi)有做概念性的解釋。

　　所謂商品房，是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋。商品房的交付使用是商品房買賣的重要環(huán)節(jié)。交付使用的時(shí)間和條件，買賣雙方通常會(huì)在合同中作出明確約定。根據(jù)《城市商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。所以，開(kāi)發(fā)商交付房屋，必須滿足一定的條件。《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。交付必須經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格，這是法律上對(duì)房屋出賣人向房屋使用人或產(chǎn)權(quán)受讓人進(jìn)行交付時(shí)應(yīng)當(dāng)滿足的最低條件，當(dāng)然，雙方當(dāng)事人也可以在合同中約定高于此線的交付條件及標(biāo)準(zhǔn)。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2003]7號(hào))文件第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”因此我國(guó)商品房買賣中所使用的“交付使用”的概念指的是：出賣人依合同約定將房屋交給買受人實(shí)際占有，買受人因此行使對(duì)房屋的占有權(quán)利。

　　現(xiàn)就以上5種不同的時(shí)間簡(jiǎn)要分析如下：

　　一、開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交房是一個(gè)籠統(tǒng)的概念，房屋交付使用具體時(shí)間應(yīng)以開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽字確認(rèn)的房屋交付使用通知書(shū)中注明的交付日期為準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交房，應(yīng)簽定《房屋交付使用通知書(shū)》，并將房屋的鑰匙交給購(gòu)房人。這里如果僅僅交鑰匙也不是交付使用的必要條件，只是能夠使用的其中一個(gè)充分條件。如果雙方在合同中約定交房的條件為該房屋完成綜合驗(yàn)收后向買房人交付使用（通常也應(yīng)如此），而不是以交鑰匙實(shí)際轉(zhuǎn)移房屋的占有作為交付的條件時(shí)，即使買房人在收到入住通知后前往開(kāi)發(fā)商處辦理了收房手續(xù)領(lǐng)取了房屋鑰匙，并且實(shí)際使用并控占了該房屋，但是開(kāi)發(fā)商在發(fā)出入住通知書(shū)為其辦理入住手續(xù)時(shí)并未驗(yàn)收合格，未向相關(guān)部分備案相關(guān)資料，則其違反了合同的約定，更重要的是其行為違反了法律關(guān)于交付條件應(yīng)當(dāng)遵循的底線，此時(shí)的交付行為被視為無(wú)效，因此，僅僅是交鑰匙并不能視為“交付使用”。

　　二、購(gòu)房合同約定的日期并不一定是實(shí)際的交付日期。實(shí)踐中有各種情況可能會(huì)使合同不能按約定的時(shí)間履行，如開(kāi)發(fā)商不能按期辦理各種驗(yàn)收手續(xù)等，因此，購(gòu)房合同上約定的日期不能視為交付日期，應(yīng)以實(shí)際的交付日期為準(zhǔn)。

　　三、購(gòu)房人對(duì)房屋進(jìn)行的裝修等行為屬于使用過(guò)程中的非必要條件，不能認(rèn)為裝修完成后才交付使用。

　　四、在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，此行為不適用新購(gòu)房產(chǎn)的處理，不適用該規(guī)定。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)第二條第四款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（注：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）文件規(guī)定，該條款有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定自2007年1月1日起廢止。）因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用或出租、出借的房產(chǎn)其房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間可以商品房轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)的時(shí)間來(lái)確定，而不是在建工程轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的時(shí)間來(lái)確定。而土地使用稅則要依據(jù)財(cái)稅[2006]186號(hào)文件的規(guī)定執(zhí)行，即：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　五、通常情況下，交付使用也并不一定以房產(chǎn)證和土地使用證的取得為必要條件，因?yàn)檗k理證件過(guò)程中有很多客觀因素。按照有關(guān)法律規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)以交付為轉(zhuǎn)移所有權(quán)的時(shí)間，而不動(dòng)產(chǎn)和一些特殊的動(dòng)產(chǎn)需要履行一定的手續(xù)和滿足形式要件，才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移就是以登記為要件的。所以將商品房交付給買受人并不一定能使所有權(quán)轉(zhuǎn)移。在商品房買賣的實(shí)踐中，房屋交付和登記之間往往有一個(gè)時(shí)間間隔，在沒(méi)有辦理登記取得房屋產(chǎn)之間，房屋買受人對(duì)房屋只是事實(shí)上的占有，而不是法律上的所有。因此，房產(chǎn)證及土地使用證只是產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的一個(gè)證明，不是交付使用的證明。

　　綜合上述分析，商品房的交付使用，就是開(kāi)發(fā)商將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人，并簽定《房屋交付使用通知書(shū)》，此時(shí)，房屋必須經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格，取得相應(yīng)的合格證書(shū)（表），在此后的次月起，購(gòu)房的企業(yè)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

　　其他注意的問(wèn)題，企業(yè)在購(gòu)置新建商品房時(shí)是否也在交付使用的次月起計(jì)提折舊呢？還是以發(fā)票的開(kāi)具時(shí)間來(lái)確定？根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——固定資產(chǎn)準(zhǔn)則（2006）》規(guī)定：“外購(gòu)固定資產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、進(jìn)口關(guān)稅和其他稅費(fèi)，使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的場(chǎng)地整理費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等。”因此，企業(yè)的固定資產(chǎn)計(jì)提折舊的時(shí)間即不是上述分析的交付使用時(shí)間，也不是取得發(fā)票的時(shí)間，應(yīng)為達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的時(shí)間，此時(shí)購(gòu)買方應(yīng)該依此來(lái)進(jìn)行固定資產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量，并進(jìn)行賬務(wù)處理及計(jì)提折舊。