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房地產(chǎn)企業(yè)停車場(chǎng)所和售樓處成本結(jié)轉(zhuǎn)的問題
【問】我公司利用地下基礎(chǔ)建的地下車庫，銷售許可證上為不可售面積，無產(chǎn)權(quán)成本。是否可以分?jǐn)偟娇墒勖娣e中。售樓處屬于臨時(shí)建筑以后要拆除，此處的售樓處成本是否也可以分?jǐn)偟娇墒勖娣e中。在土地增值稅及企業(yè)所得稅方面都是如何處理的？
【解答】根據(jù)大地稅函[2008]188號(hào)文件：土地增值稅扣除項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，是指根據(jù)政府或政府相關(guān)部門的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須建造且無償轉(zhuǎn)讓給相關(guān)單位或業(yè)主使用的、非營利性的公共事業(yè)設(shè)施。非營利性的公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)管理用房、人防設(shè)施、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所、無償供全體業(yè)主使用的車位、車庫、會(huì)所等房產(chǎn)。
納稅人開發(fā)的，無償供物業(yè)管理等部門使用的經(jīng)營用房產(chǎn)、設(shè)施，如全體業(yè)主實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，允許計(jì)入公共配套設(shè)施；如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計(jì)入公共配套設(shè)施，且在對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，亦不得列入清算范圍，其分?jǐn)偟耐恋爻杀?、各?xiàng)開發(fā)成本、費(fèi)用、稅金等，不得在清算時(shí)扣除。你公司車庫部分成本應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述規(guī)定處理。
臨時(shí)建筑售樓處的成本應(yīng)列入開發(fā)間接費(fèi)。
企業(yè)所得稅管理處：依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理，項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)屬于開發(fā)間接費(fèi)。
你公司應(yīng)按成本對(duì)象，區(qū)分開發(fā)產(chǎn)品是否已完工，對(duì)上述所發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行歸集分配，按可售面積計(jì)算單位工程成本并據(jù)此結(jié)轉(zhuǎn)扣除已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。
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