物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)，這是不爭的事實，目前我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)尚處于虧損狀態(tài)。面對現(xiàn)實，物業(yè)管理企業(yè)除了提高物業(yè)管理費的收繳率外，控制成本應該成為物管企業(yè)內部管理的重中之重。

　　1.物業(yè)企業(yè)成本的特點

　　物業(yè)管理企業(yè)的工作就是根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。從物業(yè)管理企業(yè)的工作性質可以看出，物業(yè)管理企業(yè)的工作具有空間分散、時間連續(xù)、內容復雜等特點。由于物業(yè)管理的這些特點，導致物業(yè)管理企業(yè)成本也呈現(xiàn)出如下特點：

　　（1）點多。即物業(yè)管理企業(yè)的成本形成點多。物業(yè)管理企業(yè)的成本可分為服務成本、管理成本、經營成本。服務成本是在為業(yè)主服務過程中發(fā)生的成本，如維護小區(qū)治安、進行消防檢查，保障小區(qū)安寧、安靜等過程中發(fā)生的成本。管理成本是對小區(qū)房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理所發(fā)生的成本，如小區(qū)設施設備的維修等。經營成本是物業(yè)管理企業(yè)在開展社區(qū)經濟過程中所發(fā)生的成本，如經營小區(qū)會所、經營公共設施等。因此，在物業(yè)管理企業(yè)，每個部門、每個單位、每個環(huán)節(jié)、每個崗位、每個個人都是一個成本形成點。

　?。?）面廣。即物業(yè)管理企業(yè)成本的發(fā)生在地域上分布面廣。物業(yè)管理企業(yè)為了發(fā)展，為了取得規(guī)模效益，總是不斷地爭地盤、搶市場，規(guī)模越做越大，地盤越爭越多，市場也越來越大，物業(yè)的分布面也越來越廣，從而使物業(yè)管理成本的發(fā)生面也越來越廣。

　　（3）線長。即物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)控線長。物業(yè)管理企業(yè)由于其工作從空間上要延伸到所管物業(yè)的每個角落，從時間上要延伸到所管物業(yè)的每個時點，所以導致物業(yè)管理企業(yè)的管理層次多，從而使大部分成本發(fā)生點和相應成本監(jiān)控點之間相隔較長，從而形成較長的成本監(jiān)控線。

　?。?）管難。由于物業(yè)管理企業(yè)的成本具有上述特點，導致物業(yè)管理企業(yè)的成本監(jiān)管難。表現(xiàn)為難統(tǒng)一模式、難統(tǒng)一標準、難統(tǒng)一核算。因為不同物業(yè)往往類型不一、大小不一、新舊不一、特點不一、業(yè)主的要求不一、收費模式不一、收費標準不一，不同物業(yè)面臨的市場環(huán)境、社會環(huán)境也差異很大，導致物業(yè)管理企業(yè)很難用統(tǒng)一的成本管理模式、統(tǒng)一的成本管理標準和統(tǒng)一的核算要求管理所有管理處（項目中心）。因此，物業(yè)管理企業(yè)的成本管理難。

　　2.物業(yè)成本控制內容

　　物業(yè)管理行業(yè)已經進入高速發(fā)展和迅速擴張的時期，其發(fā)展前景是相當廣闊的，面臨的機遇是十分難得的。在這種特殊的歷史時期，物業(yè)管理公司一定要把握時機，在發(fā)展的同時，抓好企業(yè)管理的一個重要任務——如何研究不斷降低成本。成本管理貫穿企業(yè)管理的全過程，企業(yè)要做到事前有目標，事中有控制，事后有考核，同時還要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理制度的要求，樹立全新的成本管理理念，明晰物業(yè)管理企業(yè)產權，保證物業(yè)管理資產的獨立運作，讓物業(yè)管理企業(yè)真正的成為市場主體，獨立運作，實現(xiàn)自我發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)的成本構成主要包括： 員工的薪酬成本、房屋設備的維修保養(yǎng)費用、能源消耗費、行政費用以及其它各種管理費用，因此物業(yè)成本控制內容如下：

　　（1）加強人力資源成本的控制

　　知識經濟的勃興使人力成為經濟發(fā)展的主要因素，這一點在物業(yè)行業(yè)也逐漸顯現(xiàn)?？偹苤?，寫字樓、智能化小區(qū)的層出不窮使物業(yè)管理對技術化、知識化的要求越來越高。同時，對人員的管理就成為控制成本的重要部分。物業(yè)行業(yè)屬勞動密集型行業(yè)，高年齡，低學歷依然在物業(yè)人員中占有很大的比例。我們到底是需要年齡大，文化程度低，但技術熟練的員工？還是需要年紀輕，文化程度高的員工？“戰(zhàn)略成本”給我們的答案是：前者可以使企業(yè)在短期內降低人工成本，而后者則可以為企業(yè)獲得長期的成本優(yōu)勢。具體的決策，應根據(jù)各企業(yè)狀況的不同作出具體選擇。

　　物業(yè)管理公司的性質決定了物業(yè)管理公司成本費用主要是人力資源成本費用支出。其中占的比例最大的主要是基層服務人員的工資，包括保安、保潔等人員的工資。因地制宜、合理有效地設置公司職能部門，科學、合理地使用人力資本是降低物業(yè)管理公司成本切實有效的方法和手段。從勞動生產率的角度來衡量，物業(yè)服務管理的全過程有90%的工作量是在管理處完成的。因此，物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設置應以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。機構龐大、人員冗雜是極大的資源浪費，不但增加了成本，還增加了內耗，降低了管理效益。

　　（2）發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢控制成本

　　中小物管企業(yè)在激烈的市場競爭中，只有本著努力做強做大企業(yè)的目標出發(fā)，才能在市場中立穩(wěn)腳根，得以持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)低成本擴張。這里所謂的低成本擴張是指由一個管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個小區(qū)輻射管理，實現(xiàn)管理人員的共享，從而大大降低成本。

　　要實現(xiàn)企業(yè)的低成本擴張，要做到以下兩方面：

　　一方面要科學、合理地制定管理處的用人編制。物業(yè)管理公司可以根據(jù)公司管理小區(qū)的面積和小區(qū)的實際情況來進行人員定編定崗，對于有些技術含量不高的工作崗位，可以實行一人多崗，既有利于工作開展，又可以減少人員定編。比如，把小區(qū)內勤的工作崗位設在管理處的服務中心，這樣不僅可以負責管理處內部業(yè)主檔案和財務收支管理、公司往來文件處理，還可以負責業(yè)主接待工作，因為其對業(yè)主檔案的熟悉度較高，所以在處理業(yè)主投訴問題時可以實行人性化管理，減少矛盾沖突。嚴格地控制人力資源成本，是物業(yè)管理公司降低成本提高效益的主要途徑。

　　另一方面可通過科技手段來降低人工成本?，F(xiàn)階段物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力、物力，因此應用現(xiàn)代化的手段，增加物業(yè)管理的科技含量，提高物業(yè)管理質量。如在道口增設電腦自動收費系統(tǒng)；在小區(qū)內設立巡更機、監(jiān)控等智能化管理設施，既安全可靠，又能減少保安員崗位，降低人力資本的支出。

　　（3）能源消耗控制

　　在物業(yè)管理行業(yè)中應該加強節(jié)約意識，這里的節(jié)約指的是人力、物力的節(jié)約。物業(yè)管理公司要做好開源節(jié)流，在日常工作中要杜絕浪費和貪污，把好容易出問題的環(huán)節(jié)，如耗材、水電費等。可以通過對水、電的測算來防止公共設施設備的露、冒、滴、漏等情況發(fā)生，更換聲光控開關、改進線路等辦法來節(jié)約水、電；充分挖掘公司內部的節(jié)約潛力，做到處處精打細算，增收節(jié)支，把浪費、損失消滅在事前，防患于未然；對一線員工進行培訓，建立企業(yè)職工節(jié)約意識。

　　（4）加強維修保養(yǎng)費用控制

　　維修費用包括公共部位維修費用和日常維修費用，在物業(yè)管理公司的成本中占很大比重。若在物業(yè)管理中控制了維修費用就可能在很大程度上控制了物業(yè)管理費的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業(yè)管理的水平。因此，在物業(yè)管理的財務管理工作中對維修費用要做到最恰當?shù)目刂?。物業(yè)管理公司應要求各管理處認真編制維修費用的全年預算，同時建立和完善維修費用審批制度。

　?、俸炗喍ㄆ诤贤?。與優(yōu)質服務、價格合理、講信譽的維修公司簽訂定期合同，不但服務質量可得到保證，還可得到價格上的優(yōu)惠。

　?、诓捎酶偁幷袠朔绞?。對大項目的維修要實行競爭招標，通過維修單位提供的服務、價格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務，盡量把費用控制到最好的水平。

　?、郯盐蘸镁S修時間。平時注意小修理，別讓機器超負荷運轉后才修理。

　　④做好維修行業(yè)的信息調查和信息收集。只有及時掌握市場的價格信息、技術信息，才有辦法決定是自修還是外修。比如，對于小修、中修工程，可以由公司各管理處的工程維修人員來組織完成。

　　（5）加強成本考核，建立激勵約束機制

　　物業(yè)管理企業(yè)對各管理處的成本指標考核要貫徹嚴肅認真的原則，按規(guī)定對各管理處進行考核，敢于動真碰硬，才能使各管理處意識到成本控制的責任和重要性，這是調動管理人員的積極性，完成目標成本的保證。為保證全年目標成本的實現(xiàn)，財務部對各管理處實行定期考核，同時各管理處對職工個人實行定期考核，并通過成本管理責任制考核，使各管理處的預算成本執(zhí)行情況與單位、個人利益結合起來。還要把對各管理處領導的考核任免同加強成本管理結合起來，充分發(fā)揮機制的約束和激勵作用，從而推進物業(yè)公司成本管理水平的不斷提升。