隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，在政府公開平臺上進(jìn)行土地“招、拍、掛”取代了不能真實(shí)反映土地價值的非公開轉(zhuǎn)讓方式。但由于土地資源稀缺，又容易造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地的非理性追逐。為了更好地加強(qiáng)對新項目的成本管理，筆者所在的公司在總結(jié)以往運(yùn)作項目的經(jīng)驗和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，對項目全過程成本管理的規(guī)范和制度進(jìn)行了修訂。在修訂過程中，筆者對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立新型成本管理系統(tǒng)有了進(jìn)一步的思考。

　　一、新型成本管理系統(tǒng)的主要內(nèi)容

　?。ㄒ唬┏杀绢A(yù)決策系統(tǒng)

　　1.成本預(yù)測系統(tǒng)。在參與“招、拍、掛”之前，企業(yè)必須根據(jù)招標(biāo)（拍賣、掛牌）文件提供的基本資料和技術(shù)參數(shù)進(jìn)行可行性分析，預(yù)測項目建設(shè)成本和產(chǎn)品未來售價，確定企業(yè)想要獲得的利潤，然后確定一個拿地的價格范圍，并最終作為競爭土地的依據(jù)。

　　2.成本決策系統(tǒng)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本預(yù)測的基礎(chǔ)上，成本決策系統(tǒng)要根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展規(guī)劃、資金實(shí)力、競爭能力、市場環(huán)境等諸多因素，決定在怎樣的價格范圍內(nèi)參與土地競爭；在競得土地之后，成本決策系統(tǒng)要在土地出讓協(xié)議規(guī)定的技術(shù)指標(biāo)范圍內(nèi)，決定設(shè)計怎樣的產(chǎn)品；在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的建造、銷售過程中，成本決策系統(tǒng)同樣在建設(shè)工期、資金安排、銷售廣告等方面發(fā)揮著重要作用。

　　（二）成本執(zhí)行系統(tǒng)

　　1.成本指標(biāo)系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的每一個項目都要形成一套成本指標(biāo)體系，來反映開發(fā)項目從拿地到建造、銷售的成本形成全過程。這其中，既要有綜合性的指標(biāo)，如項目總成本等，又要有分解的小指標(biāo)，如土地成本、建安成本、銷售成本、間接管理費(fèi)用等；既要考慮建造成本，又要考慮時間成本（工期）、質(zhì)量成本、安全成本等。而且整體成本指標(biāo)和分解成本指標(biāo)、各個分解成本指標(biāo)之間還必須形成有機(jī)的銜接，不能出現(xiàn)成本空白地帶，從而確保開發(fā)產(chǎn)品整體成本指標(biāo)的完成。

　　2.成本責(zé)任系統(tǒng)。除了將成本指標(biāo)層層分解落實(shí)到各部門、崗位，成本責(zé)任系統(tǒng)還應(yīng)按企業(yè)的權(quán)利管理形式，根據(jù)各部門、崗位被賦予的權(quán)力來分配相應(yīng)的責(zé)任，落實(shí)相應(yīng)的成本指標(biāo)，從而形成有效的成本責(zé)任系統(tǒng)。

　　3.成本協(xié)調(diào)系統(tǒng)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本執(zhí)行過程中，對于產(chǎn)品與產(chǎn)品間的不可比性、外部環(huán)境的不可控因素以及一個成本指標(biāo)涉及幾個責(zé)任和執(zhí)行部門或崗位等問題，一個運(yùn)行良好的成本協(xié)調(diào)系統(tǒng)可以及時組織協(xié)調(diào)解決。

　　4.成本控制系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制系統(tǒng)可以概括為多級、多層、多階段的控制。多級控制就是按照企業(yè)管理級次和權(quán)限，由上一級控制下一級；多層控制就是按照控制職能，基層進(jìn)行現(xiàn)場成本控制，中層進(jìn)行管理成本控制，高層進(jìn)行戰(zhàn)略成本控制；多階段控制就是按照項目開發(fā)的全過程分為土地取得成本控制、設(shè)計階段成本控制、建造階段成本控制、銷售階段成本控制等。多級、多層、多階段的成本控制在級次、層次、各階段是相互聯(lián)系、相互影響、不可分割的，因此，需要對控制行為進(jìn)行優(yōu)化和平衡，選擇其中最適合的和控制行為本身成本最低的控制方法，從而有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體成本目標(biāo)。

　　（三）成本評估系統(tǒng)

　　1.成本檢查系統(tǒng)。成本檢查系統(tǒng)就是對照成本指標(biāo)系統(tǒng)確定的各項成本，在成本執(zhí)行過程中，對成本指標(biāo)的完成情況進(jìn)行定期或不定期的檢查，并對照企業(yè)相關(guān)的獎懲制度，對成本責(zé)任部門和責(zé)任人進(jìn)行賞罰。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本檢查系統(tǒng)雖然只是一個二級子系統(tǒng)，但在整個成本管理系統(tǒng)中起到的是激勵與約束的作用，運(yùn)用得當(dāng)將推動整個成本管理系統(tǒng)運(yùn)行，反之則會阻礙系統(tǒng)正常運(yùn)行。而要使成本檢查系統(tǒng)真正發(fā)揮好激勵與約束作用，一是要有合理、公平、透明的獎懲制度，二是要有及時、完整的成本信息，三是要有賞罰分明的企業(yè)文化。

　　2.成本評價系統(tǒng)。這里所說的成本評價系統(tǒng)，更準(zhǔn)確地說，應(yīng)該稱為成本的后評估系統(tǒng)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成從拿地、設(shè)計、建設(shè)、銷售等整個過程之后的成本評價，是對開發(fā)產(chǎn)品成敗得失的一種總結(jié)。這種評估不是簡單的成本完成情況與成本指標(biāo)之間的對比，而是要與標(biāo)桿企業(yè)同類型產(chǎn)品進(jìn)行比較，在對比中發(fā)現(xiàn)成本預(yù)決策、成本執(zhí)行過程中的缺陷，是對成本管理系統(tǒng)的一次完善，目的是為以后的開發(fā)產(chǎn)品積累經(jīng)驗，不斷提高成本管理水平。

　　二、對新型成本管理系統(tǒng)運(yùn)行的設(shè)想

　　筆者所在公司的組織結(jié)構(gòu)是直線職能制，公司總部下設(shè)職能部門和項目公司，公司經(jīng)理層對職能部門和項目公司實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，公司職能部門對項目公司實(shí)施指導(dǎo)和監(jiān)督。如要在公司運(yùn)行成本管理系統(tǒng)，筆者的設(shè)想是在原有直線職能制基礎(chǔ)上，設(shè)立一個矩陣制的成本管理委員會，它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本的最高管理機(jī)構(gòu)，由公司總經(jīng)理或分管副總負(fù)責(zé)，具體由公司經(jīng)理層、職能部門和項目公司負(fù)責(zé)人組成，必要時還可外聘專家。成本管理委員會下設(shè)成本管理小組，與成本管理系統(tǒng)的子系統(tǒng)配套，其成員由公司投資部、工程部、財務(wù)部、人力資源部等職能部門及項目公司相關(guān)人員組成，主要負(fù)責(zé)成本管理子系統(tǒng)的日常事務(wù)，并定期向成本管理委員會報告。

　　就筆者所在的公司來看，成本預(yù)決策系統(tǒng)和成本評估系統(tǒng)的職能可主要由公司總部承擔(dān)，成本執(zhí)行系統(tǒng)的工作主要由項目公司負(fù)責(zé)，下面就從房地產(chǎn)開發(fā)過程的成本管理來談?wù)劯鱾€子系統(tǒng)是如何運(yùn)行的。

　　1.成本預(yù)決策系統(tǒng)—由投資部跟蹤房地產(chǎn)項目，適時組織工程部、財務(wù)部等相關(guān)職能部門對項目進(jìn)行成本預(yù)測并形成預(yù)測結(jié)果，提交成本管理委員會審核后再提交公司決策層進(jìn)行項目總體決策。

　　2.成本執(zhí)行系統(tǒng)—人力資源部（或負(fù)責(zé)考核的部門）、財務(wù)部根據(jù)成本預(yù)決策系統(tǒng)確定的項目總體成本形成一套成本指標(biāo)；由項目公司負(fù)責(zé)人將成本指標(biāo)落實(shí)到責(zé)任單位和責(zé)任人；由責(zé)任單位和責(zé)任人根據(jù)項目公司工作流程，落實(shí)成本執(zhí)行的實(shí)施規(guī)范、操作細(xì)則，并認(rèn)真執(zhí)行、嚴(yán)格控制；在成本指標(biāo)執(zhí)行過程中，成本發(fā)生偏差、成本指標(biāo)變動或一個成本指標(biāo)涉及多個責(zé)任單位和責(zé)任人時，由成本協(xié)調(diào)小組及時組織協(xié)調(diào)；在整個成本執(zhí)行過程中，為確保各項成本完成，除責(zé)任單位和責(zé)任人的現(xiàn)場控制外，還需要職能部門和項目公司的管理控制。

　　3.成本評估系統(tǒng)—由人力資源部（或負(fù)責(zé)考核的部門）為主的成本檢查小組在項目開發(fā)過程中定期或不定期地對成本執(zhí)行情況進(jìn)行檢查；由公司總部職能部門為主的成本評價小組在項目開發(fā)完成后進(jìn)行項目開發(fā)的后評估，并將評估結(jié)果上報成本管理委員會。

　　矩陣制的成本管理系統(tǒng)有利于加強(qiáng)總部職能部門和項目公司的協(xié)作和配合，能夠在不增加機(jī)構(gòu)和人員的前提下，將不同職能部門的專業(yè)人員集中在一起，將綜合管理和專業(yè)管理有機(jī)結(jié)合。