門檻高，3年僅有26家
記者：請您具體介紹一下我國上市公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的情況？
劉永澤：2007年，滬深兩市1570家上市公司中，存在投資性房地產(chǎn)的企業(yè)有630家之多，僅有18家采用公允價值模式進行后續(xù)計量，占比不足3％。2008年，690家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，采用公允價值計量模式的只新增了金融街、昆百大A、金宇車城以及泛海建設(shè)4家公司，比例仍在3％左右徘徊。截至2010年3月31日，從上市公司年報披露情況來看，2009年采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司仍然只比上一年增加了4家。由此可見，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（CAS3）實施3年以來，全國僅有26家上市公司采用了公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，所占比例一直很低。
記者：從專業(yè)角度來看，您認為是什么原因讓投資性房地產(chǎn)公允價值模式的應(yīng)用遭遇困境？
劉永澤：一方面，目前我國市場還不夠活躍，缺乏公平價格的形成機制，因此以成本模式為主導(dǎo)的規(guī)定就成為了現(xiàn)階段新會計準(zhǔn)則對相關(guān)性和可靠性一種不得已的權(quán)衡。這是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量以成本模式為主導(dǎo)的根本原因。
另一方面，我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則限制條件比較嚴(yán)格，如CAS3第10條對于采用公允價值計量模式提出了兩個必須同時滿足的前提條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。同時，CAS3第12條強調(diào)，“已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式”。此外，還有“不允許同一個企業(yè)同時采用兩種不同的計量模式計量所持有的投資性房地產(chǎn)”的相關(guān)規(guī)定。企業(yè)容易將公允價值模式理解為會計準(zhǔn)則不鼓勵的計量模式。
由此可見，我國上市公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的門檻很高，且給予上市公司的選擇空間較大。
集團旗下子公司可選擇不同計量模式？
記者：我國上市公司自身是否有采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的意愿？
劉永澤：這與企業(yè)的政策選擇動機有關(guān)。如企業(yè)為了近期籌資，希望自己的業(yè)績好一些，或者企業(yè)本身屬于風(fēng)險偏好型的企業(yè)，就會傾向于使用積極的會計政策。
目前在房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的情況下，采用公允價值計量模式后，企業(yè)的財務(wù)狀況會變好、資產(chǎn)負債率會變低、凈資產(chǎn)和利潤都會增加，但這種企業(yè)所占比例很低。大部分企業(yè)圖省事，不愿意投入更多的精力和成本去確認投資性房地產(chǎn)的公允價值，他們考慮到我國房地產(chǎn)市場還不太完善，房價下跌不是沒有可能，且企業(yè)一旦采用公允價值模式，在會計核算方法上不可逆轉(zhuǎn)，并被監(jiān)管機構(gòu)充分關(guān)注，因此不愿意貿(mào)然采用公允價值計量模式。會計準(zhǔn)則中的“謹(jǐn)慎使用”基本上演變成了“不使用”。
記者：您認為同一家企業(yè)在不同地區(qū)實行不同的計量模式是否可行？
劉永澤：在我國，投資性房地產(chǎn)的計價本身就是一種混合的計量模式，其可比性是相對的。我認為，同一集團公司下的不同子公司也可以考慮使用不同的計量模式，分布在不同城市的子公司可以根據(jù)市場的活躍程度采用不同的計量模式，編制自己的個別報表，最后根據(jù)個別報表編制合并報表。這樣比全部采用一個計量模式的會計信息要更具有相關(guān)性，更能反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實價值。
出臺更具操作性的指南迫在眉睫
記者：金融危機中，公允價值也遭受了巨大的信任危機。在這種背景下，要推廣投資性房地產(chǎn)公允價值模式，提高其可靠性至關(guān)重要，您認為可以從哪些方面入手？
劉永澤：我國首先要完善相應(yīng)的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的操作指南。由于指南不夠詳細，實務(wù)中就會更多地依賴于會計職業(yè)判斷，但是在當(dāng)前我國會計人員整體素質(zhì)仍不是很高的情況下，可能會誘發(fā)利潤操縱問題。出臺更具操作性的投資性房地產(chǎn)操作指南迫在眉睫。
在操作指南中可以進一步明確：由誰確定投資性房地產(chǎn)的公允價值？通過哪些途徑取得投資性房地產(chǎn)的公允價值？我認為可以鼓勵企業(yè)聘請專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)確定，但必須同時披露公允價值的確定依據(jù)，如同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。這可以借鑒國際會計準(zhǔn)則的一些有效做法，將公允價值的確定順序以層級的方式明確提出，以使相關(guān)人員更加清楚公允價值的具體操作方法。
同時，政府相關(guān)部門要加強對公允價值確定過程的監(jiān)管。
記者：在投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用的困境中，是否有會計人員自身的因素？公允價值計量模式對企業(yè)會計人員又有哪些要求？
劉永澤：一直以來，在會計計量中都是歷史成本占據(jù)主導(dǎo)地位，加之其具有含義簡明、易于操作、可核算性和可靠性等特點，歷史成本成為了我國現(xiàn)代會計中最基本的計量屬性。改為公允價值計量模式后，企業(yè)會計人員的計量理念一時間很難轉(zhuǎn)變。此外，企業(yè)的使用成本也比較高，比如聘請評估機構(gòu)。且采用公允價值計量模式后，企業(yè)每年都需要評估一次，這也成為會計人員需要應(yīng)付的一項動態(tài)工作，將給他們增加很多額外的工作量。
一旦企業(yè)決定采用公允價值計量模式，對會計人員的職業(yè)判斷能力就提出了更高的要求。比如每年對現(xiàn)有的投資性房地產(chǎn)進行估價的這項工作，會計人員怎樣取得真實的會計信息？如何科學(xué)地進行計量？這都是財務(wù)人員需要面對的專業(yè)問題。盡管企業(yè)會聘請評估機構(gòu)，但在工作中會計人員還是要經(jīng)常參與其中，并做出職業(yè)判斷。
此外，對會計人員的職業(yè)道德也會提出更高的要求，以避免企業(yè)利用公允價值操縱利潤。
