小股東起訴要求萬(wàn)科公開(kāi)土增稅 未及時(shí)清算說(shuō)法不屬實(shí)

　　2014年1月3日，北京長(zhǎng)歌律師事務(wù)所律師劉亞軍將起訴書(shū)整理好，寄給了深圳鹽田區(qū)法院。這次，他要起訴的，是國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)—萬(wàn)科，而他的身份，也從律師，轉(zhuǎn)變成為萬(wàn)科的小股東。

　　劉亞軍說(shuō)，他的訴求很簡(jiǎn)單—作為萬(wàn)科的小股東，希望萬(wàn)科公開(kāi)全國(guó)162個(gè)項(xiàng)目土地增值稅的征繳情況。在他看來(lái)，這里面涉及到的數(shù)十億資金，對(duì)他以及其他萬(wàn)科小股東來(lái)說(shuō)，意味著股票收益的多寡。

　　這是房地產(chǎn)企業(yè)被央視點(diǎn)名欠繳土地增值稅之后，第一次有個(gè)人將矛頭指向了單個(gè)企業(yè)。

　　而萬(wàn)科方面則回應(yīng)稱(chēng)劉亞軍不懂土地增值稅的具體征收程序，并在公告末注明“有興趣深入了解的人士可向?qū)I(yè)會(huì)計(jì)師咨詢”，對(duì)外表明萬(wàn)科作為稅務(wù)繳納大戶的底氣。時(shí)代周報(bào)記者就此事聯(lián)系萬(wàn)科，萬(wàn)科方面表示，目前公司未接到來(lái)自法院的任何相關(guān)訴訟文書(shū)。“公司一直遵照相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行信息披露。”

　　而一位知情人士開(kāi)始懷疑劉亞軍的動(dòng)機(jī)，稱(chēng)其是為了起訴而購(gòu)買(mǎi)了萬(wàn)科的股票。

　　小股東要求公開(kāi)土增稅清算情況

　　根據(jù)時(shí)代周報(bào)記者獲得的起訴書(shū)顯示，北京市長(zhǎng)歌律師事務(wù)所律師劉亞軍在起訴書(shū)中請(qǐng)求法院判令：萬(wàn)科公開(kāi)2012年12月31日之前已完工的162個(gè)項(xiàng)目的應(yīng)清算補(bǔ)繳的土地增值稅金額；162個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)提的土地增值稅準(zhǔn)備金金額；162個(gè)項(xiàng)目的分期銷(xiāo)售比例和162個(gè)項(xiàng)目的各期毛利率。

　　劉亞軍在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，作為律師，自己曾經(jīng)多次代理類(lèi)似業(yè)主和房地產(chǎn)商之間的糾紛，每次都有一種雙方信息不對(duì)稱(chēng)的強(qiáng)烈感受。早前的經(jīng)歷，加上先前央視公開(kāi)表述國(guó)內(nèi)房企欠繳土地增值稅的消息，讓他對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金透明度產(chǎn)生了極大的懷疑。而作為萬(wàn)科小股東的他，則更希望自己的投資，能夠在公平、公正、透明的情況下，獲得應(yīng)有的回報(bào)。所以，才一紙?jiān)V狀，將萬(wàn)科告至法庭。“我不是一時(shí)興起，而且我從2009年就持有萬(wàn)科的股票。”劉亞軍說(shuō)。

　　而在起訴之前，萬(wàn)科方面曾對(duì)劉亞軍的質(zhì)疑有過(guò)回應(yīng)。作為萬(wàn)科信息發(fā)布平臺(tái)之一的萬(wàn)科周刊，也通過(guò)微博進(jìn)行了直接回應(yīng)。萬(wàn)科方面表示，對(duì)于劉亞軍所說(shuō)的，房地產(chǎn)公司計(jì)提土地增值稅準(zhǔn)備金，可能導(dǎo)致少報(bào)稅前利潤(rùn)、少交企業(yè)所得稅，達(dá)到所謂“兩頭占便宜”的目的。“此類(lèi)質(zhì)疑，源于相關(guān)人士對(duì)會(huì)計(jì)處理和稅收實(shí)務(wù)缺乏了解。”并在公告末尾直接表示，會(huì)計(jì)記賬與稅收核算不可完全混為一談，二者之間各有側(cè)重但不矛盾。有興趣深入了解的人士可向?qū)I(yè)會(huì)計(jì)師咨詢。

　　1月6日，劉亞軍就萬(wàn)科回應(yīng)接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，萬(wàn)科的回應(yīng)更多的是引開(kāi)話題，“萬(wàn)科的回應(yīng)歪曲了我的原意。”同時(shí)，劉亞軍亦表示，他真正的訴求，其實(shí)是為了讓萬(wàn)科公布土地增值稅的征繳及具體使用情況，至于欠不欠稅，“那是稅務(wù)部門(mén)的事情，我也干涉不了。”

　　萬(wàn)科回應(yīng)：不存在任何問(wèn)題

　　時(shí)代周報(bào)記者就此事件聯(lián)系萬(wàn)科，對(duì)方回應(yīng)稱(chēng)，目前公司未接到來(lái)自法院的任何相關(guān)訴訟文書(shū)。“公司一直遵照相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行信息披露。”

　　萬(wàn)科方面進(jìn)一步表示，近日有媒體報(bào)道稱(chēng)，萬(wàn)科在2012年年報(bào)中，計(jì)提的土地增值稅清算準(zhǔn)備金人民幣44.34億元，為應(yīng)付未付的土地增值稅，并稱(chēng)萬(wàn)科下屬企業(yè)開(kāi)發(fā)的吉林萬(wàn)科城、廣州金域藍(lán)灣、廣州柏悅灣、廣州金域華庭等四個(gè)項(xiàng)目，存在未及時(shí)清算土地增值稅的問(wèn)題，并不屬實(shí)。萬(wàn)科方面表示，金域華庭項(xiàng)目目前銷(xiāo)售比例僅為49%，遠(yuǎn)未達(dá)到土地增值稅清算條件；吉林萬(wàn)科城項(xiàng)目，根據(jù)經(jīng)審計(jì)的實(shí)際成本及收入測(cè)算，目前項(xiàng)目毛利率僅為16%，預(yù)計(jì)清算后實(shí)際應(yīng)繳納的土地增值稅少于預(yù)繳金額，屬于應(yīng)退稅項(xiàng)目。而廣州金域藍(lán)灣項(xiàng)目、柏悅灣項(xiàng)目，均未全部完成銷(xiāo)售，最近交付時(shí)間均為2013年12月。

　　萬(wàn)科廣州項(xiàng)目方面人士表示，金域華庭項(xiàng)目很小，只有兩期，在具體操作上，是按照整個(gè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行土地增值稅的繳納，而從目前銷(xiāo)售來(lái)看，銷(xiāo)售面積比例的確并未達(dá)到土地增值稅清算的比例。對(duì)于時(shí)代周報(bào)記者關(guān)于預(yù)售許可證是否已經(jīng)滿三年的疑問(wèn)，對(duì)方表示，這個(gè)并不清楚。其同時(shí)亦透露，可能在實(shí)際操作中，會(huì)存在各種變通的情況。“萬(wàn)科這么大的公司，每年光繳稅都幾百億元，土地增值稅這點(diǎn)錢(qián)，不可能有問(wèn)題的。”

　　而萬(wàn)科在廣州的另外一個(gè)大盤(pán)—金域藍(lán)灣，有熟悉其的人士表示，該盤(pán)從2007年正式動(dòng)工以來(lái)，直至2013年12月底銷(xiāo)售完畢，至今并未對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算。萬(wàn)科方面對(duì)此的解釋依然是，“雖然均未達(dá)到應(yīng)清算條件，但項(xiàng)目公司已經(jīng)在整理相關(guān)材料，為清算工作做準(zhǔn)備。”

　　業(yè)內(nèi)：清算時(shí)間或人為掌控

　　劉亞軍表示，自己承認(rèn)對(duì)稅務(wù)方面的知識(shí)不太了解，但是他同時(shí)亦表示“我把它說(shuō)出來(lái)，總會(huì)有懂的人看得明白”。

　　那么，土地增值稅到底該如何繳納？按照國(guó)家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定，土地增值稅目前分兩種繳納方式，先是預(yù)繳，最后清算。預(yù)繳是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售或預(yù)售的過(guò)程中按照核定稅率征收，各地稅率略有不同。

　　而對(duì)于清算的條件，國(guó)稅總局187號(hào)文中土地增值稅清算條件的兩種規(guī)定，即“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的”納稅人“應(yīng)清算”及“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，稅務(wù)機(jī)關(guān)“可要求納稅人清算”。除此之外，如果取得預(yù)售許可證三年及以上的，也在清算范圍之列。

　　盡管此前在央視曝光后，關(guān)于土地增值稅的輿論呈現(xiàn)一邊倒的局面，但也有業(yè)內(nèi)人士表示，引起央視和開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)議的分期項(xiàng)目和轉(zhuǎn)讓85%，其討論并不在一個(gè)概念層面上。有財(cái)稅專(zhuān)家表示，如果要指責(zé)開(kāi)發(fā)商欠繳土地增值稅，惟有證明開(kāi)發(fā)商在達(dá)到應(yīng)清算條件后未向稅務(wù)部門(mén)申報(bào)納稅，當(dāng)然不排除在應(yīng)清算的情形下有納稅人未主動(dòng)申請(qǐng)清算或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未要求清算，“但千萬(wàn)不能以開(kāi)發(fā)商年報(bào)上應(yīng)繳稅金為依據(jù)判斷開(kāi)發(fā)商欠繳稅金。”惠州某稅務(wù)所負(fù)責(zé)人同樣表示，關(guān)于分期清算的具體期數(shù)，不是以開(kāi)發(fā)商認(rèn)定的銷(xiāo)售期數(shù)，而應(yīng)該是發(fā)改委在項(xiàng)目批復(fù)時(shí)的分期為準(zhǔn)。

　　不過(guò)，對(duì)于清算中存在的實(shí)際掌握，業(yè)內(nèi)大多認(rèn)為存在一定的隨意性。深圳南方宏立稅務(wù)師事務(wù)所負(fù)責(zé)人表示，在所規(guī)定的集中清算條件當(dāng)中，其中全部竣工銷(xiāo)售完成及完全轉(zhuǎn)讓屬于必須清算的范疇，其他條件都在稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算范圍。“也就是說(shuō)，可以清算，也可以不清算。”而這里面的時(shí)間把握，稅務(wù)機(jī)關(guān)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)系，就可以起到很大的作用。

　　萬(wàn)科方面在回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)亦表示，在很多時(shí)候，稅務(wù)結(jié)算方面在可清算與可以不清算之間時(shí)，往往會(huì)選擇項(xiàng)目整體清算，而不會(huì)根據(jù)項(xiàng)目中的分期進(jìn)行清算。“因?yàn)殄X(qián)都已經(jīng)上交了，而且很多時(shí)候可能存在要退的情況，因此按照規(guī)定，非強(qiáng)制性清算的情況下，都可能存在滯后的情況。”