2014房產(chǎn)十大預(yù)言：萬(wàn)科成第二 房產(chǎn)稅年底落地

　　漲跌難料的房?jī)r(jià)、欲說(shuō)還休的房產(chǎn)稅、亦真亦幻的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)……凡此種種業(yè)界的憧憬與憂慮，構(gòu)筑一個(gè)真真切切的行業(yè)。于2014年開年之際，就全行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)話題，《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》深入采訪企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人、專家、學(xué)者，以十大預(yù)言的方式，呈現(xiàn)一個(gè)不同思維角度的2014.

　　1. 萬(wàn)科當(dāng)老二 世茂進(jìn)千億

　　預(yù)言實(shí)現(xiàn)可能：★★★★★         影響行業(yè)程度：★★★★

　　CRIC研究中心1月1日發(fā)布的《2013年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》排行榜顯示，2013年銷售額超過(guò)1000億元的房企達(dá)到了七家，分別為萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)、保利、中海、碧桂園和恒大，比2012年多了四家。

　　在2012年的榜單中，除了萬(wàn)科、綠地和保利三家已經(jīng)跨入千億的房企外，另有中海、恒大和萬(wàn)達(dá)三家房企的銷售額超過(guò)900億，均于2013年輕松晉升“千億級(jí)”；相比之下，2013年的榜單中，排在第8-10位的華潤(rùn)置地、世茂和綠城銷售額分別為681、671和554億元，距離千億仍有一定距離。

　　克而瑞信息集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱向《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》預(yù)測(cè)，2014年將新晉千億級(jí)的房企或只有世茂一家。“現(xiàn)在要突破千億越來(lái)越難，大型房企優(yōu)勢(shì)已經(jīng)具備，房企間的差距也拉得更大。三到五百億的企業(yè)已經(jīng)過(guò)了擴(kuò)張的時(shí)代，沒(méi)必要為了規(guī)模而規(guī)模。”

　　在丁祖昱看來(lái)，2014年的市場(chǎng)情況不一定像2013那么好，房企的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇。市場(chǎng)容量已經(jīng)比較飽和，很難再放大，因此無(wú)論是千億房企還是三五百億的房企都會(huì)面臨競(jìng)爭(zhēng)。在千億房企中，除了做商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)和布局三四線城市的碧桂園，其余都在相同城市有了布局，競(jìng)爭(zhēng)是必然的。

　　值得注意的是，丁祖昱指出，2014年萬(wàn)科的“領(lǐng)頭羊”位置有可能易主。

　　2013年的銷售“榜眼”綠地的業(yè)績(jī)?yōu)?625億元，和萬(wàn)科的1740億元僅相差115億元；而在增長(zhǎng)速度方面，綠地的51%相比萬(wàn)科的23%顯然更勝一籌。如果2014年兩大“龍頭”都維持增速，綠地將首度在銷售額上超越萬(wàn)科，坐上房企“老大”的位置。同時(shí)，綠地和萬(wàn)科有望在2014年攜手跨入“兩千億俱樂(lè)部”。

　　點(diǎn)評(píng)：作為中國(guó)房企“老大”，萬(wàn)科的一舉一動(dòng)都會(huì)吸引人們的高度關(guān)注。把難坐的“領(lǐng)頭羊”位置讓給綠地，對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)不一定是壞事。

　　2. 房產(chǎn)稅最早年底落地

　　預(yù)言實(shí)現(xiàn)可能：★★★          影響行業(yè)程度：★★★★★

　　近年來(lái)，關(guān)于房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的消息層出不窮，但至今這一思路仍未理清。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍依然面臨著法理、稅基、征收范圍等無(wú)法逃避的難題。

　　十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》對(duì)房產(chǎn)稅相關(guān)的表達(dá)是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。

　　對(duì)此，國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)公開表示，這一說(shuō)法表明短期內(nèi)不會(huì)有新的試點(diǎn)城市推出，試點(diǎn)制將被立法程序取代，以更合理合法的程序推動(dòng)。

　　“立法”的說(shuō)法，使得之前關(guān)于房產(chǎn)稅新試點(diǎn)城市的爭(zhēng)論熱潮告一段落，未來(lái)的持續(xù)推進(jìn)必然將在全國(guó)人大立法之后才會(huì)開始推進(jìn)。

　　不過(guò)，?？ㄖ菐?kù)首席研究員王德培認(rèn)為，房產(chǎn)稅落地的時(shí)間節(jié)點(diǎn)與力度取決于“經(jīng)濟(jì)”與“房?jī)r(jià)”的走勢(shì)。“如果說(shuō)‘限購(gòu)、限貸、限價(jià)’代表著行政調(diào)控已走向極端，那么房產(chǎn)稅則意味著市場(chǎng)化調(diào)控的開啟，調(diào)控政策儼然已切換思路。”

　　王德培解釋稱，房產(chǎn)稅多少有點(diǎn)“雷聲大，雨點(diǎn)小”，喊了那么多年，依然“猶抱琵琶半遮面”。其實(shí)，不是中央太給面子，實(shí)在是經(jīng)濟(jì)太不給力。“上半年國(guó)內(nèi)外專家學(xué)者還在爭(zhēng)議中國(guó)是‘硬著陸’還是‘軟著陸’，這樣的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)讓決策者不敢輕舉妄動(dòng)，畢竟眾望所歸的消費(fèi)中，房地產(chǎn)‘獨(dú)占鰲頭’。如果2014年前兩季度GDP走勢(shì)平穩(wěn)，則說(shuō)明房產(chǎn)稅推開的日子不遠(yuǎn)了。”

　　此外，王德培認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲幅度將是另一個(gè)變量。2013年房?jī)r(jià)加速上漲，如果2014年房?jī)r(jià)依然快速上漲，將加大高層推出房產(chǎn)稅的動(dòng)力。

　　王德培預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅或最早在2014年底落地，2015年出臺(tái)的可能性更大。

　　此外，由于現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲迅猛的基本是北上廣、杭州、南京等大城市，因此率先鋪開的概率偏大。一旦房產(chǎn)稅落地，下一步便是套用成熟國(guó)家的管理體系如德國(guó)模式，構(gòu)建住房保障系統(tǒng)，二手房交易、出租管理辦法等。屆時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將由非理性繁榮回歸理性。

　　點(diǎn)評(píng)：作“立法”平復(fù)了潛在房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的恐慌，又增加了廣泛推進(jìn)的可能性。

　　3. 房?jī)r(jià)指數(shù)觸頂下行

　　預(yù)言實(shí)現(xiàn)可能：★★★★          影響行業(yè)程度：★★★★

　　2013年主要城市新房銷售量整體走勢(shì)，經(jīng)歷了一個(gè)先熱后穩(wěn)、逐步回升的過(guò)程，奠定了2013年樓市牛市行情。但隨著2013年年底新一輪調(diào)控的上馬，前期漲幅較高城市的房?jī)r(jià)漲幅已得到有效遏制，2014年房?jī)r(jià)是否會(huì)繼續(xù)高歌猛進(jìn)？

　　對(duì)于2014年樓市表現(xiàn)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭[微博]認(rèn)為，2014年70大城市的房?jī)r(jià)指數(shù)同比將觸頂下行。到2014年12月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅為4%左右。主要原因有兩個(gè)：

　　首先是房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)下行。截止2013年11月，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅為0.55%，自4月份增幅由擴(kuò)大轉(zhuǎn)為收窄以來(lái)，增幅數(shù)據(jù)持續(xù)下行8個(gè)月，預(yù)計(jì)到2014年1月份，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅將低于2013年1月份的環(huán)比漲幅0.57%，屆時(shí)，房?jī)r(jià)同比漲幅將開始下行。

　　其次是受整個(gè)行業(yè)降溫的影響，2014年70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅支撐力不足，且2013年基期值較高，所以房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)收窄。

　　此外，認(rèn)為房?jī)r(jià)漲幅收窄的原因還在于一是2014年土地市場(chǎng)整體環(huán)境將延續(xù)2013年的態(tài)勢(shì)，且大量?jī)?yōu)質(zhì)土地有望入市，土地成本有望繼續(xù)攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地購(gòu)置均價(jià)漲幅將有所回落；三是2013年土地購(gòu)置價(jià)格基數(shù)較高，2014年漲幅會(huì)拉低，楊紅旭表示。

　　點(diǎn)評(píng)：從各方統(tǒng)計(jì)口徑來(lái)看，2014年房?jī)r(jià)增速放緩已難避免。

　　4. 樓市迎十年最好政策環(huán)境

　　預(yù)言實(shí)現(xiàn)可能：★★★          影響行業(yè)程度：★★★★

　　2013年，樓市延續(xù)了調(diào)控主基調(diào)，但效果適得其反。2014年的政策走勢(shì)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的話題。

　　十八屆三中全會(huì)已經(jīng)基本定調(diào)了未來(lái)樓市政策走勢(shì)。全會(huì)涉及房地產(chǎn)的四個(gè)方面，即市場(chǎng)化改革、土地制度改革、新型城鎮(zhèn)化和財(cái)稅改革等，之談市場(chǎng)，對(duì)于調(diào)控只字未提。

　　但在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新明確表示：繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作。2014年要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施。

　　在易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍看來(lái)，目前的樓市政策環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了重大調(diào)整，未來(lái)方向已經(jīng)非常明朗，政策層面正在對(duì)調(diào)控進(jìn)行戰(zhàn)略性淡化。

　　李戰(zhàn)軍認(rèn)為，2014年樓市將迎來(lái)十年調(diào)控以來(lái)最好的政策環(huán)境：不再以調(diào)控房?jī)r(jià)為目標(biāo)、不再壓制供給和需求。

　　李戰(zhàn)軍表示，目前政府重點(diǎn)向保障房建設(shè)和分配、剛需首套的金融支持等方面傾斜，不講房?jī)r(jià)、不談?wù){(diào)控、不提限購(gòu)。有關(guān)調(diào)整的第一步，就是多次指示將開閘放松房企的融資。

　　“現(xiàn)在中央政府不再搞一刀切，而是切一刀，把調(diào)控政策的方法留給地方政府來(lái)做?？傊髂攴康禺a(chǎn)業(yè)會(huì)得到很好的發(fā)展。”

　　李戰(zhàn)軍還認(rèn)為，限購(gòu)特別是高端商品房的限購(gòu)取消是遲早的事。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在談到未來(lái)樓市政策走勢(shì)時(shí)提出，政府目前的方向更多的是專注四個(gè)方面的建設(shè)，一是貨幣政策，鼓勵(lì)房企從間接融資到直接融資的轉(zhuǎn)變；二是加快房產(chǎn)稅立法，增加試點(diǎn)城市；三是加強(qiáng)保障房建設(shè)目標(biāo)；四是實(shí)施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策，增加土地供給。

　　“而對(duì)于房?jī)r(jià)、調(diào)控等方面說(shuō)的比較少”。

　　在陳晟看來(lái)，對(duì)于限購(gòu)政策，特大城市短期內(nèi)還將是常態(tài)。而三四線城市將會(huì)有一個(gè)逐步退出的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　　點(diǎn)評(píng)：一邊不提調(diào)控，一邊執(zhí)行好調(diào)控。2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，將是場(chǎng)硬仗。

　　5. 地產(chǎn)信托兌付危機(jī)涌現(xiàn)

　　預(yù)言實(shí)現(xiàn)可能：★★★          影響行業(yè)程度：★★★★

　　在過(guò)去的幾年，由于調(diào)控帶來(lái)的融資困難，信托成為了房企融資的主要渠道，這也使得地產(chǎn)信托的規(guī)模有大幅增長(zhǎng)。而隨著2014年A股再融資開閘和房企在海外的融資渠道拓寬，地產(chǎn)信托或?qū)⒚媾R危機(jī)。

　　盛富資本與協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖向《東地產(chǎn)》指出，2014年房地產(chǎn)信托兌付困難的情況出現(xiàn)的頻率會(huì)增多。“過(guò)去信托界有不成文的規(guī)定，就是因?yàn)榇蟛糠中磐杏幸恍﹪?guó)有成分，當(dāng)出現(xiàn)兌付困難時(shí)，政府會(huì)給他們壓力，使他們想辦法償付到期無(wú)法償還的信托。當(dāng)出事情的項(xiàng)目越來(lái)越多時(shí)，他們就開始思考信托公司能否拆東墻補(bǔ)西墻的問(wèn)題，剛性兌付將出現(xiàn)無(wú)法兌現(xiàn)，并且出現(xiàn)房地產(chǎn)的損失。”

　　黃立沖還指出，更大的問(wèn)題在于與地方政府和地方融資平臺(tái)或者地方政府有擔(dān)保的信托的償付，這些項(xiàng)目本身現(xiàn)金流更差，更多的是投資到基建型而且回報(bào)慢的項(xiàng)目，由于這次的地方債務(wù)審計(jì)發(fā)現(xiàn)地方債務(wù)和地方或然債務(wù)達(dá)到17.9萬(wàn)億，這部分的地方債和城投債償還的問(wèn)題恐怕更加突出。“純民營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)的債至少是由土地作為抵押的，只要項(xiàng)目開發(fā)，錢就可以歸還，部分涉及到的僅僅是拖欠的問(wèn)題，但是城投債和地方融資平臺(tái)的債其實(shí)根本就沒(méi)有收入做支撐，其依靠不斷地賣地和政府信用作擔(dān)保，這種兌付延誤將蜂擁而至。”

　　“所以我預(yù)測(cè)，2014年將是‘信托能剛性兌付’的觀念被最終摧毀的一年，不過(guò)本來(lái)信托就是一種風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別很高的機(jī)會(huì)型投資工具，剛性兌付本來(lái)就不應(yīng)該出現(xiàn)。信托規(guī)模方面可能會(huì)降低，收益率方面的要求可能會(huì)提高。”

　　黃立沖表示，2014年總體融資環(huán)境會(huì)比2013年惡劣，這主要體現(xiàn)在中小房企，大型房企有資本市場(chǎng)平臺(tái)和銀行的傾斜情況還是不錯(cuò)的。“2014年初房企在海外市場(chǎng)的融資成本會(huì)隨著美元債收益率要求提高而提高，市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房企的風(fēng)險(xiǎn)敏感性將更加強(qiáng)烈。需要密切關(guān)注的是全國(guó)性的房產(chǎn)登記制度的形成和房地產(chǎn)稅何時(shí)能夠落地，一旦其落地，融資環(huán)境將進(jìn)一步惡劣。”

　　點(diǎn)評(píng)：當(dāng)?shù)禺a(chǎn)信托不再確保“剛性兌付”，第一個(gè)倒下的會(huì)是誰(shuí)？

　　6. 土地流轉(zhuǎn)路徑漸明

　　預(yù)言實(shí)現(xiàn)可能：★★★★          影響行業(yè)程度：★★★

　　2013年，十八屆三中全會(huì)決議中提到，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

　　2013年12月，深圳進(jìn)行了首宗農(nóng)村集體用地拍賣，該地塊最終以1.16億元的價(jià)格拍出。這昭示著政府對(duì)土地改革的決心，農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)是大勢(shì)所趨，而深圳“首拍”似乎預(yù)示著2014年的改革趨勢(shì)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇[微博]認(rèn)為，“首拍”的意義如下：

　　“一，深圳農(nóng)村建設(shè)用地拍出高價(jià)，可讓聲稱農(nóng)地入市將拖低城市房?jī)r(jià)的人們明白，農(nóng)民不是低價(jià)賣地的傻瓜。過(guò)去農(nóng)地賣不出好價(jià)的原因是政策限制農(nóng)地流轉(zhuǎn)。只要讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用，不用別人操心，農(nóng)地價(jià)格自然會(huì)緊跟市場(chǎng)地價(jià)。

　　二，農(nóng)地入市如何確定使用權(quán)期限？國(guó)務(wù)院1990年55號(hào)令規(guī)定工業(yè)用地使用期50年。而深圳第一拍定為30年。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限是由所有者定的，這塊土地的所有者是村民，當(dāng)然可自定時(shí)限。

　　三，第一拍讓村民有兩種選擇：拿走一半價(jià)款，或拿30%錢再留20%物業(yè)。村民選擇了后者，收取了3480萬(wàn)元，留物業(yè)類似于入股，另再入股9.5%并要求幾年內(nèi)上市。這種方式交易三方都可接受，是市場(chǎng)導(dǎo)向。說(shuō)明由市場(chǎng)決定有利于實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，并有利于公平。

　　四，既然土地是農(nóng)民集體的，為何地價(jià)由政府拿走一半，村主任還直呼滿意？這塊土地位于‘城中村’，周邊基礎(chǔ)設(shè)施都很成熟，政府當(dāng)然有理由從土地出讓中分錢。臺(tái)灣的“私地重劃”即是地主、開發(fā)商與行政機(jī)構(gòu)各得1/3，行政機(jī)構(gòu)拿去的用于道路環(huán)境建設(shè)。“

　　點(diǎn)評(píng)：農(nóng)地流轉(zhuǎn)，與房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)。

　　7.2014成房企融資大年

　　預(yù)言實(shí)現(xiàn)可能：★★★★          影響行業(yè)程度：★★★

　　2013年8月1日，新湖中寶（2.98， 0.02， 0.68%）公告稱，公司擬以不低于3.07元/股的價(jià)格，定向增發(fā)不超過(guò)17.91億股（含17.91億股），募資不超過(guò)55億元。

　　自國(guó)務(wù)院2010年4月發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，規(guī)定“對(duì)存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組”之后，房企再融資預(yù)案終止實(shí)施，相關(guān)上市公司鮮再提預(yù)案，涉房上市企業(yè)的再融資申請(qǐng)呈現(xiàn)實(shí)質(zhì)性暫停狀態(tài)。

　　新湖中寶的這一公告引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)A股上市企業(yè)再融資開閘的遐想，房企也陸續(xù)發(fā)布了定增、發(fā)債等方案。截至2013年底，共42家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了再融資預(yù)案，總額超過(guò)1200億元。

　　盡管至今未有房企的方案通過(guò)審批，但業(yè)內(nèi)專家均認(rèn)為，房企再融資2014年開閘已成定局。

　　中信建投證券研究所執(zhí)行總經(jīng)理蘇雪晶告訴《東地產(chǎn)》，再融資從審核到通過(guò)需要時(shí)間，2010年出臺(tái)文件規(guī)定房企再融資需國(guó)土資源部通過(guò)，因此比普通企業(yè)的審批還多了一道程序，并不是因?yàn)榈却龝r(shí)間長(zhǎng)了就代表不能、不允許。從去年上市公司的公告來(lái)看，證監(jiān)會(huì)對(duì)于放開再融資也是持支持態(tài)度。“2014年開閘沒(méi)有問(wèn)題，而且我認(rèn)為今年會(huì)是一個(gè)房地產(chǎn)融資大年，在速度和規(guī)模上都會(huì)提高。”

　　“再融資開閘首先會(huì)降低房企的融資成本，其次是會(huì)增加供應(yīng)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)將構(gòu)成積極影響。”蘇雪晶指出。

　　點(diǎn)評(píng)：房企再融資開閘或意味著，“看不見(jiàn)的手”將逐步代替行政干預(yù)對(duì)房?jī)r(jià)起到穩(wěn)定作用。

　　8.三四線城市泡沫將破

　　預(yù)言實(shí)現(xiàn)可能：★★★          影響行業(yè)程度：★★★★

　　隨著各城市發(fā)展階段的不同，城市房地產(chǎn)表現(xiàn)也不一而足。對(duì)于2014年各城市樓市表現(xiàn)，華東師大商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉表示，未來(lái)5年—10年，上海房?jī)r(jià)一定會(huì)“高歌猛進(jìn)”，一線城市樓市沒(méi)有跌，只有漲。二線城市如南京、武漢、杭州等城市樓市漲跌交替，漲為主旋律，中心區(qū)繼續(xù)漲，外圍區(qū)裹足不前。三線城市部分地區(qū)樓市泡沫破裂。

　　之所以一線城市還將繼續(xù)上漲，這主要來(lái)源于2013年一線城市土地出讓價(jià)高居不下。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年的12月23日，北上廣深四個(gè)一線城市合計(jì)土地出讓金達(dá)5014億元，比2012年全年2005億元上漲150%.其中，上海土地出讓金高達(dá)2177.98億元，位居第一。

　　而對(duì)于眾多投資者關(guān)注的三四線城市，世聯(lián)地產(chǎn)[微博]（17.67， 1.30， 7.94%）調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分三四線城市區(qū)劃周期高達(dá)近7年，供大于求的現(xiàn)象普遍，這也將導(dǎo)致未來(lái)部分三四線城市再度出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象。

　　對(duì)于二線城市，多位業(yè)內(nèi)人士看法不一，以華偉為代表的漲跌交替為主。其中，以溫州為樣本的二線城市，因?yàn)槊耖g資本危機(jī)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌的現(xiàn)象或?qū)⒗^續(xù)出現(xiàn)。而蘇南地區(qū)的蘇錫常，也因?yàn)橥庑璧钠＼涀罱K導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)并不如意。因此，二線城市未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，這還要看區(qū)域供求關(guān)系、人口導(dǎo)入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)等因素。

　　點(diǎn)評(píng)：城市分化區(qū)域分化，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣表現(xiàn)不一。

　　9.轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)

　　預(yù)言實(shí)現(xiàn)可能：★★★★          影響行業(yè)程度：★★★

　　2013年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)顯得火熱，由于住宅的限購(gòu)，許多開發(fā)商與投資者也轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，隨之越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)面臨竣工交付，供應(yīng)過(guò)剩危機(jī)重重。其中，部分城市商業(yè)過(guò)剩趨勢(shì)已經(jīng)較為明顯，空置率遠(yuǎn)超6%的國(guó)際警戒線。

　　美橋資產(chǎn)管理董事段建設(shè)預(yù)測(cè)，許多轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的住宅開發(fā)商，在2014年他們會(huì)遇到重重風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了精耕細(xì)作的時(shí)代，而不同與以前粗獷的買賣方式，但截至現(xiàn)在上海卻已有50萬(wàn)平方米的空置商場(chǎng)，隨著商業(yè)地產(chǎn)熱潮的慣性，這樣的情況仍然會(huì)持續(xù)下去。

　　對(duì)于已轉(zhuǎn)型或正準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型的住宅開發(fā)商，段建設(shè)認(rèn)為他們所要做到的不僅僅只是解決資金的問(wèn)題，也需要配備符合現(xiàn)代商鋪與顧客消費(fèi)理念的需求，且擁有專業(yè)性人才的條件。目前太多的開發(fā)商僅僅只做到了招商，卻忽略了后期的運(yùn)營(yíng)，才造成了空置率較高的情況。

　　據(jù)了解，中國(guó)購(gòu)物中心將會(huì)以每年300家的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2015年，中國(guó)購(gòu)物中心總量將達(dá)到4000家左右。

　　商業(yè)綜合體等項(xiàng)目在二、三線城市及中西部城市發(fā)展尤為迅速。由地方政府主導(dǎo)、出于追求業(yè)績(jī)的盲目規(guī)劃，而野蠻生長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)引起越來(lái)越多業(yè)內(nèi)人士的警惕。

　　點(diǎn)評(píng)：商業(yè)地產(chǎn)的熱潮將如慣性般繼續(xù)向前，2014年商業(yè)市場(chǎng)依舊火熱，風(fēng)險(xiǎn)也隨之放大。

　　10.自貿(mào)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)升溫

　　預(yù)言實(shí)現(xiàn)可能：★★★★          影響行業(yè)程度：★★★

　　2013年的大事件不得不說(shuō)自貿(mào)區(qū)的成立。

　　上海自貿(mào)區(qū)可謂是中國(guó)到目前為止開放度最高的特殊區(qū)域，截至2013年11月底，上海市工商局[微博]的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)共新設(shè)各類企業(yè)1779戶（含分支機(jī)構(gòu)12戶），注冊(cè)資本（金）總額達(dá)到426.3億元。與此同時(shí)，外高橋（31.77， 1.48， 4.89%）、祝橋與川沙等板塊都受到了自貿(mào)區(qū)的輻射，各板塊的樓盤房?jī)r(jià)隨之上漲，并且漲幅驚人。

　　對(duì)于2014年上海自貿(mào)區(qū)投資機(jī)會(huì)，戴德梁行中國(guó)區(qū)投資與顧問(wèn)服務(wù)部董事總經(jīng)理葉建成認(rèn)為，上海自貿(mào)區(qū)成立后，其區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值將進(jìn)一步凸顯，辦公樓將成為投資首選，浦東的寫字樓市場(chǎng)將成為買家追逐的焦點(diǎn)；自貿(mào)區(qū)同時(shí)也將催生外高橋、浦東機(jī)場(chǎng)及臨港區(qū)域的工業(yè)物流項(xiàng)目的大宗交易需求。

　　從資本市場(chǎng)來(lái)看，人民幣基金投資物業(yè)的步伐將不斷提速，不僅為開發(fā)商提供融資渠道，而且也開始參與收購(gòu)現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)；基于對(duì)中國(guó)物業(yè)投資市場(chǎng)發(fā)展前景的普遍看好，境內(nèi)與境外投資者將在2014年持續(xù)保持活躍。

　　自貿(mào)區(qū)帶來(lái)的不僅是境外投資者的加入，并推動(dòng)經(jīng)濟(jì)上的穩(wěn)定發(fā)展，還有政策上的最大特點(diǎn)——可復(fù)制性，在未來(lái)兩到三年，這些政策將會(huì)推廣到全國(guó)，以推動(dòng)中國(guó)的改革開放。

　　點(diǎn)評(píng)：自貿(mào)區(qū)不僅是一個(gè)地產(chǎn)投資的主題概念，更是一個(gè)宏大的國(guó)家戰(zhàn)略。