房地產(chǎn)企業(yè)十大熱點(diǎn)問(wèn)題
答:參考《湖北省營(yíng)改增問(wèn)題集》。42.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍以及對(duì)預(yù)收款按3%預(yù)繳增值稅是否能用來(lái)抵繳當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)收款,為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng),但不含簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同之前所收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到的預(yù)收款按3%預(yù)繳增值稅后,如納稅申報(bào)的所屬期為預(yù)收款的當(dāng)期或者以后期的,其預(yù)繳稅款可用來(lái)抵繳納稅申報(bào)應(yīng)繳納增值稅。
答:參考《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》(北京市地方稅務(wù)局公告2016年第7號(hào))的規(guī)定。
第四十六條 土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的(以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)),按以下規(guī)定辦理:
(一)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)進(jìn)行納稅申報(bào)(含零申報(bào))。
(二)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計(jì)算增值額、增值率,繳納土地增值稅。
(三)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)確認(rèn)的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。
清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用=本次清算扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總已售面積
上述公式中,“本次清算扣除項(xiàng)目總金額”不包括納稅人進(jìn)行清算時(shí)扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
(四)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)予以扣除
答:《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>的決定》(國(guó)務(wù)院令第483號(hào))第九條規(guī)定,新征用的土地,依照下列規(guī)定繳納土地使用稅:(一)征用的耕地,自批準(zhǔn)征用之日起滿(mǎn)1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅;(二)征用的非耕地,自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于通過(guò)招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第74號(hào))規(guī)定,通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式取得的建設(shè)用地,不屬于新征用的耕地,納稅人應(yīng)按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))第二條規(guī)定,從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的,從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)上述規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)招拍掛方式取得的建設(shè)用地,不屬于新征用的耕地,應(yīng)按財(cái)稅〔2006〕186號(hào)文件的規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
答:《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]186號(hào))第二條規(guī)定,以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的,應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
根據(jù)上述規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的未售商品房需要繳納土地使用稅。
答:《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第9號(hào))附件2《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》中《土地增值稅稅源明細(xì)表》對(duì)于《土地增值稅申報(bào)計(jì)算及減免信息》第二條“從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算用”的第 2 欄“貨幣收入”填報(bào)說(shuō)明為:按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所取得的貨幣形態(tài)的收入額(不含增值稅)因此,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)申報(bào)表中的貨幣收入按不含稅金額填報(bào)。
答:通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅”科目核算。具體參考《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)<增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定>的通知》(財(cái)會(huì)[2016]22號(hào))附件《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》。
一、會(huì)計(jì)科目及專(zhuān)欄設(shè)置
增值稅一般納稅人應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“預(yù)交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”、“待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”、“待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡(jiǎn)易計(jì)稅”、“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細(xì)科目。
(三)“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目,核算一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目等,以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應(yīng)預(yù)繳的增值稅額。
答:《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[1995]48號(hào))第十二條 “關(guān)于評(píng)估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問(wèn)題”明確,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用,不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。
答:《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第十二條規(guī)定,企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(A類(lèi))>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第3號(hào))附件《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(A類(lèi))》中《A200000<中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(A 類(lèi))>填報(bào)說(shuō)明》第四條“預(yù)繳稅款計(jì)算”中第4項(xiàng)規(guī)定,第 4 行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”:從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人,填報(bào)按照稅收規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入,按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,扣除實(shí)際繳納且在會(huì)計(jì)核算中未計(jì)入當(dāng)期損益的土地增值稅等稅金及附加后的金額,在此行填報(bào)。
答:《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(A類(lèi))>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第3號(hào))附件《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(A類(lèi))》中,《A200000<中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(A 類(lèi))>填報(bào)說(shuō)明》第四條“預(yù)繳稅款計(jì)算”第2項(xiàng)規(guī)定,第 2 行“營(yíng)業(yè)成本”:填報(bào)納稅人截至本稅款所屬期末,按照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算的本年累計(jì)營(yíng)業(yè)成本。根據(jù)上述規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅申報(bào)表中的營(yíng)業(yè)成本不包括期間費(fèi)用。
答:《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來(lái)水水費(fèi)增值稅問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào))規(guī)定,提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人,向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi),以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷(xiāo)售額,按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
根據(jù)上述規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)收取施工企業(yè)的水費(fèi)不能適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。
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