以房清償債務(wù)時(shí)應(yīng)繳稅種及計(jì)稅依據(jù)

　　問：我企業(yè)現(xiàn)從拍賣行購入某銀行出置的抵債資產(chǎn)（房屋），該房屋在2009年時(shí)過戶給銀行，當(dāng)時(shí)銀行的債權(quán)是1個(gè)億，債務(wù)人以8000萬的房屋抵債，銀行已按8000萬繳納了契稅并取得了繳款書，請(qǐng)問在以房清償債務(wù)時(shí)銀行應(yīng)繳納什么稅？  現(xiàn)在銀行將房屋由拍賣行拍賣，由我企業(yè)7000萬拍的，請(qǐng)問此時(shí)銀行處置房屋時(shí)繳納營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)？處理環(huán)節(jié)還涉及其他稅金嗎？

　　答：1、（一）取得環(huán)節(jié)涉及的稅收抵債資產(chǎn)的取得環(huán)節(jié)就是債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人以實(shí)物資產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利作價(jià)抵償銀行債權(quán)的過程。在此環(huán)節(jié)中，商業(yè)銀行需要承擔(dān)的稅費(fèi)主要有：

　　1.營業(yè)稅：銀行取得抵債資產(chǎn)實(shí)際上是以抵債資產(chǎn)作價(jià)的金額收回對(duì)債務(wù)人的債權(quán)，該債權(quán)包含貸款本金和應(yīng)收未收利息兩部分。由于核算期不同（是否超過90天），應(yīng)收未收利息又分為已稅利息收入和未稅利息收入。因此，抵債資產(chǎn)在取得時(shí)需要區(qū)分不同情況進(jìn)行營業(yè)稅處理。具體如下：

　　·當(dāng)?shù)謧Y產(chǎn)的抵債金額小于貸款本金時(shí)，銀行未收到應(yīng)收未收利息，應(yīng)收未收利息就不確認(rèn)為銀行的利息收入，因此不需要繳納營業(yè)稅。此時(shí)若已稅的應(yīng)收未收利息超過核算期（90天）后仍未收回的，可以從以后的營業(yè)額中減除。

　　·當(dāng)?shù)謧Y產(chǎn)的抵債金額大于貸款本金小于等于應(yīng)收未收利息時(shí)，抵償?shù)膽?yīng)收未收利息在稅收上要確認(rèn)為利息收入繳納營業(yè)稅，但要區(qū)分已稅和未稅應(yīng)收未收利息。已稅應(yīng)收未收利息收入因在計(jì)提時(shí)已申報(bào)繳納了營業(yè)稅，不需再繳納營業(yè)稅；而未稅應(yīng)收未收利息收入則應(yīng)在取得抵債資產(chǎn)時(shí)計(jì)入利息收入繳納營業(yè)稅。

　　·當(dāng)?shù)謧Y產(chǎn)的抵債金額大于貸款本金和應(yīng)收未收利息時(shí)，超出的部分為債務(wù)人所有，如不退還給債務(wù)人，則應(yīng)確認(rèn)營業(yè)外收入，不繳納營業(yè)稅。

　?。?）印花稅：在實(shí)施以物抵貸的過程中， 債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人實(shí)際上是轉(zhuǎn)移了抵債資產(chǎn)的所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)就雙方訂立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

　?。?）契稅：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，承受土地、房屋權(quán)屬時(shí)，受讓方要繳納契稅。

　　2、財(cái)政部 國家稅務(wù)總局<關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知>>財(cái)稅〔2003〕16號(hào)：（二十）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。

　　單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。

　　3、  處置環(huán)節(jié)涉及的地方稅收商業(yè)銀行處置抵債資產(chǎn)視同銷售處理。

　?。?）營業(yè)稅：根據(jù)營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)要按規(guī)定繳納營業(yè)稅。但不同的應(yīng)稅抵債資產(chǎn)計(jì)算營業(yè)稅稅基時(shí)會(huì)有所不同，具體如下：處置不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）規(guī)定，以全部收入減去抵債資產(chǎn)抵入時(shí)的價(jià)格后的余額為營業(yè)額，即差額征稅。

　　處置其他無形資產(chǎn)。除土地使用權(quán)外，轉(zhuǎn)讓抵債的版權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等權(quán)利資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算繳納營業(yè)稅，即全額征稅。

　?。?）印花稅：抵債資產(chǎn)處置環(huán)節(jié)涉及的印花稅同取得環(huán)節(jié)基本一致。

　?。?）土地增值稅：當(dāng)處置的抵債資產(chǎn)為國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物時(shí)，應(yīng)按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。處置后能夠進(jìn)行清算的，則要規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅；不能進(jìn)行清算，則應(yīng)按處置收入的一定比例征收繳納土地增值稅。

　　在以上三個(gè)環(huán)節(jié)中除了需要繳納上述稅款外，還需要按實(shí)際繳納的營業(yè)稅計(jì)算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。

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