個人經(jīng)營性用房相關(guān)涉稅政策指南

一、個人經(jīng)營性用房征稅依據(jù)是什么？

個人經(jīng)營性用房政策依據(jù)包括《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國個人所得稅法》、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》、《中華人民共和國印花稅暫行條例》等 。

二、什么是經(jīng)營性用房？

經(jīng)營性用房是指將房屋出租給他人用于生產(chǎn)經(jīng)營或產(chǎn)權(quán)人自己生產(chǎn)經(jīng)營的房產(chǎn)。

三、履行納稅義務(wù)時會對造成個人信息泄露嗎？

稅務(wù)機(jī)關(guān)有對納稅人信息保密的法定義務(wù)，為了保證納稅人的權(quán)益，地稅局在征收稅款時會設(shè)定專門窗口受理個人租賃經(jīng)營性用房申報納稅，實(shí)行專檔保管資料。參與房屋租賃稅收平臺建設(shè)的單位及相關(guān)工作人員均與地稅局簽訂了保密協(xié)議，保證納稅人的隱私信息不被泄露。

四、個人經(jīng)營性用房要交哪些稅，按多少稅率交稅？

目前我們對個人經(jīng)營性用房分為兩種情況、兩類管理方式，兩種情況為：一是將自有房產(chǎn)用于自己生產(chǎn)經(jīng)營的；二是將自有房產(chǎn)出租給他人用于生產(chǎn)經(jīng)營的。兩類管理方式為：一類是到東區(qū)地稅局辦理了稅務(wù)登記設(shè)冊管理的納稅人，一類是未辦理稅務(wù)登記設(shè)冊管理的臨時經(jīng)營納稅人。稅務(wù)登記設(shè)冊管理，即納稅人持相關(guān)資料到東區(qū)地稅局辦稅服務(wù)廳辦理稅務(wù)登記，該登記不發(fā)證件，只在地稅局建立的管理名冊上登記信息納入管理。

（一）將自有房產(chǎn)用于自己生產(chǎn)經(jīng)營的，應(yīng)申報繳納的稅種及稅率為：

土地使用稅：應(yīng)納稅額=自用房產(chǎn)實(shí)際占用土地面積×適用稅額

房產(chǎn)稅：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-30%）×1.2%

注：房產(chǎn)稅、土地使用稅按半年申報繳納，征期為每年5月1日—5月20日（交上半年），及11月1日—20日（交下半年）。

（二）將自有房產(chǎn)出租給他人用于生產(chǎn)經(jīng)營的，并辦理設(shè)冊登記的納稅人應(yīng)申報繳納的稅種及稅率為：

營業(yè)稅：應(yīng)納稅額=租金收入×5%

城市維護(hù)建設(shè)稅：應(yīng)納稅額=租金收入×5%×7%

教育費(fèi)附加：應(yīng)納稅額=租金收入×5%×3%

地方教育附加：應(yīng)納稅額=租金收入×5%×2%

印花稅：應(yīng)納稅額=租賃合同中租金價格×0.1%

土地使用稅：應(yīng)納稅額=租賃房產(chǎn)實(shí)際占用土地面積×適用稅額

房產(chǎn)稅：應(yīng)納稅額=租金收入×12%

個人所得稅：按個體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營所得稅目計征。

①能準(zhǔn)確核算成本、費(fèi)用、損失的：

應(yīng)納稅額=（租金收入總額-成本-費(fèi)用-損失）× 5%至35%累進(jìn)稅率

②不能準(zhǔn)確計算成本、費(fèi)用、損失的：

應(yīng)納稅額=租金收入×1.5%

（三）將自有房產(chǎn)出租給他人用于生產(chǎn)經(jīng)營的，未辦理設(shè)冊登記的納稅人應(yīng)申報繳納的稅種及稅率為：

營業(yè)稅：應(yīng)納稅額=租金收入×5%

城市維護(hù)建設(shè)稅：應(yīng)納稅額=租金收入×5%×7%

教育費(fèi)附加：應(yīng)納稅額=租金收入×5%×3%

地方教育附加：應(yīng)納稅額=租金收入×5%×2%

印花稅：應(yīng)納稅額=租賃合同中租金價格×0.1%

土地使用稅：應(yīng)納稅額=租賃房產(chǎn)實(shí)際占用土地面積×適用稅額

房產(chǎn)稅：應(yīng)納稅額=租金收入×12%。

個人所得稅：未辦理設(shè)冊登記的臨時納稅人按個人財產(chǎn)租賃所得稅目按次計征。

①每次（月）租金收入不超過4000元的：

應(yīng)納稅額=(租金-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-800) ×20%

②每次（月）收入超過4000元的：

應(yīng)納稅額=[(租金-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目) ×(1-20%)]×20%

注：上述第二、第三種情況，房產(chǎn)稅、土地使用稅按半年申報繳納，征期為每年5月1日—5月20日（交上半年），及11月1日—20日（交下半年）。印花稅以簽訂的合同行為按次申報繳納。營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個人所得稅按月（次）申報繳納。

五、個人租賃經(jīng)營性用房有沒有稅收優(yōu)惠政策？

（一）辦理稅務(wù)登記設(shè)冊管理的納稅人參照個體工商戶享受國家規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。

對個人出租經(jīng)營性用房每月取得租金收入在2014年10月1日以前不超過2萬元的，免征營業(yè)稅；在2014年10月1日以后至2015年12月31日期間不超過3萬元（含3萬元）的，免征營業(yè)稅；取得租金收入在2萬元以下的，個人所得稅計征率暫時確定為0。

（二）未辦理稅務(wù)登記設(shè)冊管理的納稅人。

未辦理稅務(wù)登記設(shè)冊管理的臨時經(jīng)營納稅人，應(yīng)納稅款按次征收（營業(yè)稅起征點(diǎn)按次為500元）；個人所得所按照財產(chǎn)租賃所得稅目征收，具體征收方式見第四條。

六、辦理稅務(wù)登記設(shè)冊管理需要提供哪些資料？

辦理登記時需攜帶的資料：居民身份證或者戶口簿等證明身份的證件；房產(chǎn)證、土地使用證或者其他證明房產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的有效證明；房產(chǎn)租賃合同。

七、辦理了稅務(wù)登記設(shè)冊管理的出現(xiàn)暫停出租行為或收回房產(chǎn)不用于出租行為的情況怎么辦？

個人出租的房產(chǎn)出現(xiàn)暫停出租行為的可到東區(qū)地稅局辦稅服務(wù)廳申請辦理停業(yè)手續(xù)，停業(yè)期間沒有發(fā)生經(jīng)營行為的可不申報繳稅。

個人將出租的房產(chǎn)收回不用于出租行為的，自房產(chǎn)收回30日內(nèi)，到東區(qū)地稅局辦稅服務(wù)廳申報辦理注銷登記。納稅人辦理注銷設(shè)冊登記前，應(yīng)當(dāng)結(jié)清應(yīng)納稅款、滯納金和罰款。

八、哪些是屬于自有房產(chǎn)用于自己生產(chǎn)經(jīng)營的？

凡能提供房產(chǎn)證（購房合同）與工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、契稅發(fā)票等相關(guān)證件姓名一致的證明材料，產(chǎn)權(quán)共有人、配偶、父母、子女使用均可視同自有房產(chǎn)自用。

九、怎樣辦理本次自查階段的申報納稅？

凡東區(qū)轄區(qū)內(nèi)將自有房產(chǎn)用于自己生產(chǎn)經(jīng)營或出租給他人用于生產(chǎn)經(jīng)營的個人，須于2015年1月31日前到東區(qū)地稅局辦稅服務(wù)廳辦理稅務(wù)登記設(shè)冊管理，并申報繳納2013年1月1日起至2014年度申報之日止的稅款。如納稅人已申報繳納了該期間稅款的，憑完稅憑證可不再繳納稅款，但須于2015年1月31日前到東區(qū)地稅局辦稅服務(wù)廳辦理稅務(wù)登記設(shè)冊管理。

在納稅人自查、申報繳稅階段后，由東區(qū)地稅局牽頭、東區(qū)財政局、東區(qū)住建局、東區(qū)公安分局、東區(qū)國土資源分局等有關(guān)部門組成的專項(xiàng)檢查小組，對東區(qū)轄區(qū)內(nèi)個人出租經(jīng)營性用房行為開展專項(xiàng)檢查，對未自行申報繳納稅款，導(dǎo)致偷、漏稅行為的，將按照《中華人民共和國稅收征收管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定予以處罰；對拒絕、妨礙、阻撓執(zhí)法人員依法執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處理；涉嫌犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

十、怎樣辦理自查階段以后的申報納稅？

（一）未辦理設(shè)冊登記的納稅人，按月收取租金或一次性收取數(shù)月（年）租金的，在收取租金的次月15日前到東區(qū)地稅局辦稅服務(wù)廳申報繳稅。

（二）辦理設(shè)冊登記的納稅人，按月收取租金或一次性收取數(shù)月（年）租金的，將租金收入按照簡并征期方式，在每年5月、11月申報繳納。

（三）到東區(qū)地稅局辦稅服務(wù)廳經(jīng)營性用房征收窗口申報，繳納稅款可采取現(xiàn)金、銀聯(lián)劃卡、財稅庫銀劃繳等方式辦理。

（四）納稅人申報繳納稅款后可當(dāng)場申請代開發(fā)票，需提供資料：出租人和承租人的身份證復(fù)印件；房屋所有權(quán)證（商品房買賣合同或村民建房用地申請表）復(fù)印件；房屋租賃合同復(fù)印件；完稅憑證原件及復(fù)印件。

十一、申報繳稅信息不實(shí)要承擔(dān)的法律責(zé)任是什么？

有下列情形之一的，東區(qū)地地稅局將根據(jù)“攀枝花市房地產(chǎn)計稅價格批量評估綜合信息管理系統(tǒng)”進(jìn)行評估，以估價結(jié)果進(jìn)行核定征收。同時地稅局將會依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理辦法》及實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定予以處理。

1.當(dāng)出現(xiàn)納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的；

2.房產(chǎn)所有權(quán)人將自有房產(chǎn)以無償使用的名義交給其他個人或單位用于居住或從事生產(chǎn)經(jīng)營，實(shí)際收取租金或?qū)嵨锏绕渌?jīng)濟(jì)利益的；

3.納稅人未按規(guī)定的期限辦理納稅申報，不提供計稅依據(jù)的，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不申報的；

4.未按規(guī)定提供納稅資料等情形的。