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一般納稅人營(yíng)改增后銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理與增值稅申報(bào) 財(cái)政部2016年22號(hào)文《關(guān)于印發(fā)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知》 的頒布，可以說(shuō)是2016年?duì)I改增延續(xù)的文件，也是廣大納稅人企盼已久的政策，作為財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)文帶來(lái)了那些變化那？從今天開(kāi)始本人就相關(guān)變化科目的使用，逐一進(jìn)行解讀。 財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)文規(guī)定：增值稅一般納稅人應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“預(yù)交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”、“待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”、“待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡(jiǎn)易計(jì)稅”、“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細(xì)科目。和原規(guī)定比較增加了“預(yù)交增值稅、待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額、待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額、待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額、增值稅留抵稅額、簡(jiǎn)易計(jì)稅、轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅、代扣代交增值稅”等一級(jí)明細(xì)科目。 今天就一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)“預(yù)交增值稅”科目解讀如下： 按照財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)文的規(guī)定“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目，核算一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目等，以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應(yīng)預(yù)繳的增值稅額。 總局2016年14號(hào)公告中明確“納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，要向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款”，預(yù)征率為5%。 例一、某企業(yè)一般納稅人，營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增前取得不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)價(jià)款200萬(wàn)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款305萬(wàn)，已提折舊120萬(wàn)，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅。 會(huì)計(jì)處理： 固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)清理時(shí)： 借：固定資產(chǎn)清理 80 累計(jì)折舊 120 貸：固定資產(chǎn) 200 預(yù)繳增值稅時(shí)：（能提供相關(guān)扣除憑證） 借：應(yīng)交稅費(fèi)---預(yù)交增值稅 5 貸：銀行存款 5 預(yù)繳增值稅時(shí)：（不能提供相關(guān)扣除憑證） 借：應(yīng)交稅費(fèi)---預(yù)交增值稅 14.52 貸：銀行存款 14.52 結(jié)轉(zhuǎn)清理?yè)p益時(shí)： 借：銀行存款 305 貸：固定資產(chǎn)清理 80 營(yíng)業(yè)外收入 210.48 應(yīng)交稅費(fèi)---簡(jiǎn)易計(jì)稅 14.52 結(jié)轉(zhuǎn)差額計(jì)稅時(shí)： 借：應(yīng)交稅費(fèi)---簡(jiǎn)易計(jì)稅 9.52 貸：營(yíng)業(yè)外收入 9.52 稅額計(jì)算及申報(bào)： 向不動(dòng)產(chǎn)所在地的地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳額：（305-200）/（1+5%）X5%=5萬(wàn)元。填增值稅預(yù)繳稅款表；提供稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票或法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)或原契稅完稅憑證。 向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)銷(xiāo)售額：305/（1+5%）=290.48萬(wàn) 向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)的稅額：（305-200）/（1+5%）X5%=5萬(wàn)元。 向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)的預(yù)繳稅額：5萬(wàn)元。 附表一第9列9b行290.48、第10列9b行14.52、第11列9b行、第12列9b行200、第13列9b行105、第14列9b行5。 主表第5行290.48、第21行5、28行5。 附表三第5行和附表四第4行據(jù)實(shí)填列。 注：此情況下地稅得實(shí)惠，國(guó)稅空申報(bào)。 例二、某企業(yè)一般納稅人，營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增前取得不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)價(jià)款200萬(wàn)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款305萬(wàn)，已提折舊120萬(wàn)，選擇一般計(jì)稅。（與轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增后取得的不動(dòng)產(chǎn)處理一致） 會(huì)計(jì)處理： 固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)清理時(shí)： 借：固定資產(chǎn)清理 80 累計(jì)折舊 120 貸：固定資產(chǎn) 200 預(yù)繳增值稅時(shí)：（能提供相關(guān)扣除憑證） 借：應(yīng)交稅費(fèi)---預(yù)交增值稅 5 貸：銀行存款 5 預(yù)繳增值稅時(shí)：（不能提供相關(guān)扣除憑證） 借：應(yīng)交稅費(fèi)---預(yù)交增值稅 14.52 貸：銀行存款 14.52 結(jié)轉(zhuǎn)清理?yè)p益時(shí)： 借：銀行存款 305 貸：固定資產(chǎn)清理 80 營(yíng)業(yè)外收入 194.77 應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅） 30.23 稅額計(jì)算及申報(bào)： 向不動(dòng)產(chǎn)所在地的地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳額：（305-200）/（1+5%）X5%=5萬(wàn)元。（注意：此處按差額用5%換算） 增值稅預(yù)繳稅款表、稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票或法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)或原契稅完稅憑證。 向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)銷(xiāo)售額：305/（1+11%）=274.77萬(wàn) 向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額：305/（1+11%）X11%=30.23萬(wàn)元。 向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)的預(yù)繳稅額：5萬(wàn)元。 附表一第9列第4行274.77、第10列4行30.23。 主表第1行274.77；第11行30.23；第28行5。 附表四第4行據(jù)實(shí)填列。 例三、某企業(yè)營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增前自建不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款305萬(wàn)，自建成本200萬(wàn)，已提折舊120萬(wàn)，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅。 固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)清理時(shí)： 借：固定資產(chǎn)清理 80 累計(jì)折舊 120 貸：固定資產(chǎn) 200 預(yù)繳增值稅時(shí)： 借：應(yīng)交稅費(fèi)---預(yù)交增值稅 14.52 貸：銀行存款 14.52 結(jié)轉(zhuǎn)清理?yè)p益時(shí)： 借：銀行存款 305 貸：固定資產(chǎn)清理 80 營(yíng)業(yè)外收入 210.48 應(yīng)交稅費(fèi)---簡(jiǎn)易計(jì)稅 14.52 稅額計(jì)算及申報(bào)： 向不動(dòng)產(chǎn)所在地的地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳額：305/（1+5%）X5%=14.52萬(wàn)元。（注意：此處用全額5%換算，并且不用提供相關(guān)扣除憑證） 增值稅預(yù)繳稅款表 向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)銷(xiāo)售額：305/（1+5%）=290.48萬(wàn) 向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)的稅額：305/（1+5%）X5%=14.52萬(wàn)元。 向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)的預(yù)繳稅額：14.52萬(wàn)元。 附表一第9列第9b行290.48、第10列9b行14.52、第11列305。由于轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)不允許扣除相關(guān)價(jià)款，所以、第12、13、14列不用填。 主表第5行290.48；第21行14.52；第28行14.52. 附表四第4行據(jù)實(shí)填列。 例四、某企業(yè)營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增前自建不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款305萬(wàn)，自建成本200萬(wàn)，已提折舊120萬(wàn)，選擇一般計(jì)稅。 固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)清理時(shí)： 借：固定資產(chǎn)清理 80 累計(jì)折舊 120 貸：固定資產(chǎn) 200 預(yù)繳增值稅時(shí)： 借：應(yīng)交稅費(fèi)---預(yù)交增值稅 14.52 貸：銀行存款 14.52 結(jié)轉(zhuǎn)清理?yè)p益時(shí)： 借：銀行存款 305 貸：固定資產(chǎn)清理 80 營(yíng)業(yè)外收入 194.77 應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額） 30.23 稅額計(jì)算及申報(bào)： 向不動(dòng)產(chǎn)所在地的地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳額：305/（1+5%）X5%=14.52萬(wàn)元。（注意：此處用全額5%換算，并且不用提供相關(guān)扣除憑證），填增值稅預(yù)繳稅款表。 向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)銷(xiāo)售額：305/（1+11%）=274.77萬(wàn) 向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額：305/（1+11%）X11%=30.23萬(wàn)元。 向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)的預(yù)繳稅額：14.52萬(wàn)元。 附表一第9列第4行274.77、第10列4行30.23、第11列305。由于轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)不允許扣除相關(guān)價(jià)款，所以、第12、13、14列不用填。 主表第1行274.77；第11行30.23；第28行14.52. 附表四第4行據(jù)實(shí)填列。 注意：如果當(dāng)期預(yù)繳增值稅沒(méi)抵完，轉(zhuǎn)入到“未交增值稅”的借方。 新光點(diǎn)評(píng)： 1.掌握稅法規(guī)定的規(guī)律： 簡(jiǎn)易計(jì)稅的預(yù)繳額，當(dāng)期全抵掉；一般計(jì)稅的預(yù)繳額，看當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)的多與少； 轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)，簡(jiǎn)易計(jì)稅地稅得實(shí)惠，國(guó)稅白申報(bào)； 轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)不能差額計(jì)稅； 預(yù)繳時(shí)不管簡(jiǎn)易計(jì)稅還是一般計(jì)稅都用5%做換算； 取得的不動(dòng)產(chǎn)，售價(jià)小于取得價(jià)，就不用預(yù)繳增值稅和也不用繳納增值稅，但得申報(bào)。 2.準(zhǔn)備好相關(guān)資料： 國(guó)家稅務(wù)總局2016年14號(hào)公告“稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票；法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)；國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證”。 國(guó)家稅務(wù)總局2016年73號(hào)公告“納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除”。 3.企業(yè)所得稅申報(bào)： 按照不含稅金額確認(rèn)所得稅的收入； 轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)，售價(jià)小于取得價(jià)不納增值稅，但不見(jiàn)得不繳納企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅的所得額是不含稅售價(jià)減計(jì)稅基礎(chǔ)而不是取得時(shí)的價(jià)款； 如果所得額是負(fù)數(shù)（賣(mài)虧了）想著要申報(bào)資產(chǎn)損失。