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同學你好 《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第二條土地增值稅的清算條件第一款規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；3.直接轉讓土地使用權的。第二款規(guī)定，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。第三條第二款規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列入收入，不扣除相應的成本和費用。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1998]48號）第七條規(guī)定，新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定。參照《海南省地方稅務局關于土地增值稅有關問題的通知》（瓊地稅發(fā)[2009]104號）規(guī)定，二手房、房地產開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的商品房已轉為自用，作為固定資產核算的房產、非房地產開發(fā)企業(yè)自建自用超過一年的房產，均適用轉讓舊房的土地增值稅政策。根據(jù)上訴規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目達到土地增值稅清算條件的，就應進行土地增值稅清算。將出租幾年后的房產再銷售，屬于銷售舊房，應按銷售舊房的規(guī)定計繳土地增值稅。不存在兩次合并計算繳納土地增值稅情形。