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商業(yè)用房，面積為1000平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估，評估基準日為2002年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：元/平方米 參照物 A B C 交易單價 6,000 4,900 5,900 成交日期 2002.6 2002.9 2002.10 區(qū)域條件 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 交易情況 正常 高于市價4% 正常 被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素進行調(diào)整。被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別為108、112和105。當時房產(chǎn)價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)為：116；參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù)：104；參照物C因在評估基準日當月交易，故無需調(diào)整。 要求:試運用現(xiàn)行市價法進行資產(chǎn)評估。
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市價法是一種根據(jù)市場最新價格及其時空因素，結(jié)合參照物情況進行資產(chǎn)評估的方法。評估流程主要有以下幾步：
第一步：選擇合適的參照物，查找三個時間最接近的商業(yè)用房交易案例，要求結(jié)構(gòu)相似、位置和新舊程度相近；
第二步：獲取區(qū)域評分，獲取被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分，并根據(jù)參照物所處區(qū)域的綜合評分，計算參照物間的綜合評分差值；
第三步：計算時間因素調(diào)整系數(shù)，根據(jù)參考物間的綜合評分差值乘以當時房產(chǎn)價格月上漲率，得出三個參照物的時間因素調(diào)整系數(shù)；
第四步：計算合理價值，將三個參照物的單價乘以時間因素調(diào)整系數(shù)求出合理價值，并對三個參照物的合理價值求平均值，最終得出交易資產(chǎn)的合理價值。
拓展知識：
市價法有波動性，不易得出準確的價值評估結(jié)果。因此，當尚待評估的資產(chǎn)是固定資產(chǎn)時，一般需要配合其他評估方法進行使用，以獲得更準確評估結(jié)果。
2023 01/13 13:40
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