免費(fèi)問(wèn)答

關(guān)于管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，如果它們的總和大于“土地成本＋開(kāi)發(fā)成本”的5%，那么這些費(fèi)用并不能據(jù)實(shí)扣除，而是需要按照規(guī)定的限額進(jìn)行扣除。具體來(lái)說(shuō)，如果財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，那么允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。而其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（包括管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用）則按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 如果管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的總和小于5%，那么可以選擇按照5%的比例進(jìn)行扣除，但同樣不能據(jù)實(shí)扣除。也就是說(shuō)，無(wú)論這些費(fèi)用的實(shí)際金額是多少，扣除的上限都是“土地成本＋開(kāi)發(fā)成本”的5%。 關(guān)于利息費(fèi)用，其處理方式與上述管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用有所不同。如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，那么允許據(jù)實(shí)扣除，但同樣受到商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限制。如果不能滿足這些條件，那么利息費(fèi)用也需要按照規(guī)定的比例進(jìn)行限額扣除。 至于同一棟樓上既有普通住宅又有非普通住宅的情況，普通住宅的增值率如果小于20%，那么這部分的增值額是免征土地增值稅的。但需要注意的是，這里的普通住宅需要滿足一定的條件，如住宅小區(qū)建筑容積率、單套建筑面積以及實(shí)際成交價(jià)格等都需要符合規(guī)定。而且，這個(gè)免稅政策是針對(duì)普通住宅部分的增值額，非普通住宅部分的增值額還是需要按照正常規(guī)定繳納土地增值稅的。