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房地產(chǎn)以租代售

您好，這個(gè)的話，租代售是地方出臺(tái)的政策，一線城市實(shí)行中，請(qǐng)問(wèn)您是哪個(gè)城市，我給您找

北京吧，是一個(gè)案例

?。磕獑?wèn)的不是當(dāng)?shù)氐恼邌?？還是啥，可以具體一些嗎這個(gè)給您

甲公司是一家酒店，5年的累計(jì)虧損300萬(wàn)，其中100萬(wàn)2023年年底到期。2023年自建公寓出租（以租代售），租期20年，一次性收取租金。財(cái)務(wù)建議用未來(lái)租金的收入在年底一次性記入的形式彌補(bǔ)以前年度虧損額。需要考慮：資金、房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅。 問(wèn)題：請(qǐng)從各方面考慮此業(yè)務(wù)的可行性。

這個(gè)，我剛才可能是選錯(cuò)方向了

問(wèn)的稅務(wù)

您好，這個(gè)的話，他不是以租代售的政策，這個(gè)是一個(gè)案例的情況

對(duì)，但是老師說(shuō)有個(gè)稅務(wù)文件可以靠

那您是現(xiàn)在需要我?guī)湍阏乙幌挛募?duì)嗎

是的，感謝

以租代售”的稅務(wù)處理 1、簽訂租賃期限超過(guò)20年的稅務(wù)處理：視同轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)交稅 根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四的規(guī)定，超過(guò)20年的租賃合同無(wú)效，同時(shí)根據(jù)根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)有關(guān)應(yīng)稅服務(wù)注釋規(guī)定，轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。即按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，如果購(gòu)買方取得了不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權(quán)力，仍應(yīng)按照出售不動(dòng)產(chǎn)處理?；谝陨戏?、稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)“以租代售”方法，雖然沒(méi)有與購(gòu)買者辦理過(guò)戶手續(xù)，但是簽訂的租賃合同超過(guò)20年的情況下，房地產(chǎn)公司收取的租金視同銷售房屋分期付的購(gòu)房款。具體的稅務(wù)處理如下： （1）增值稅的處理：按照“以租代售”合同約定的分期付租賃款的日期確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)時(shí)間。 根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天為增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。根據(jù)此稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)“以租代售”的銷售房屋的營(yíng)銷模式，在租賃合同中約定了分期付款的租金(該租金是分期支付的購(gòu)房款)的時(shí)間是繳納增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間，依照10%申報(bào)繳納增值稅的銷項(xiàng)稅。 （2）土地增值稅的處理：按照“以租代售”合同約定的按照租房時(shí)的價(jià)格賣給租房者的價(jià)格與面積計(jì)算的收入作為土地增值稅收入。 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第一條規(guī)定：“土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入”。基于此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)與租房者簽訂“以租代售”合同約定的“按照租房時(shí)的價(jià)格賣給租房者的價(jià)格”與房屋面積計(jì)算的收入為土地增值稅收入。土地增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間為房屋交付給租房者使用的時(shí)間。 3、企業(yè)所得稅的處理：按照“以租代售”合同約定的分期付租賃款的日期確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)時(shí)間。 根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第六條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》時(shí)應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如果采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?；诖艘?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂的“以租代售”合同約定的分期付款的租金（租金相當(dāng)于分期支付的購(gòu)房款）的時(shí)間作為企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)時(shí)間。

您好，這個(gè)稅款文件給您看下