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那等于所是不管一般納稅人還是小規(guī)模納稅人取得的稅控收款機(jī)，只能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，不能全額抵扣，

根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)政策，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)售制度，即開發(fā)進(jìn)度達(dá)到一定程度，主體建筑進(jìn)度基本為地上1/3時(shí)，可以辦理預(yù)售證。在企業(yè)開始預(yù)售時(shí)，可以辦理網(wǎng)簽及銀行按揭，雖然收到預(yù)收款但尚未達(dá)到增值稅收入確認(rèn)條件。由于業(yè)主需要開具發(fā)票用于提取公積金或其他用途，開發(fā)企業(yè)可以先開具不征稅發(fā)票。針對(duì)不征稅發(fā)票如何開具，納稅申報(bào)表如何填制，后續(xù)交房開具正式發(fā)票時(shí)是否需要收回之前開具的不征稅發(fā)票或者進(jìn)行沖紅，進(jìn)行如下分析。 一、不征稅發(fā)票開具 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告（2016）年第53號(hào)第九條11款規(guī)定：增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601 “預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603 “已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”。 使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫不征稅，不得開具增值稅專用發(fā)票。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款，包括首付和按揭款，可以根據(jù)總局53號(hào)公告的規(guī)定開具不征稅發(fā)票，因增值稅納稅義務(wù)尚未發(fā)生，所以企業(yè)不得開具專用發(fā)票。綜上所述不征稅發(fā)票性質(zhì)不是正真意義上的發(fā)票，只是收款憑據(jù)，作用相當(dāng)于收據(jù)。 二、開具內(nèi)容 房產(chǎn)處于預(yù)售階段，只具備預(yù)測(cè)面積，實(shí)測(cè)面積還未確定，如果房子超面積在3%范圍內(nèi)，超面積部分由開發(fā)商承擔(dān)，則業(yè)主不需要再向開發(fā)商支付房款，即總房款確定、面積不確定、單價(jià)也不確定，因此企業(yè)無法按正常發(fā)票欄目開具不征稅發(fā)票。不征稅發(fā)票規(guī)格、型號(hào)、單位、數(shù)量、單價(jià)欄可暫不填寫，其他項(xiàng)目應(yīng)填寫齊全，商品名稱為“房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱-商品房預(yù)收款”，且備注欄注明預(yù)收款性質(zhì)（如：定金、30%首付款等）、預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址和商品房預(yù)測(cè)面積，房號(hào)、業(yè)主信息等。參考文件（河北省局答疑八）。 三、不征稅發(fā)票開錯(cuò)的處理 不征稅發(fā)票不小心開錯(cuò)了，應(yīng)如何處理？如果開錯(cuò)，當(dāng)月可以直接作廢，重新開具正確的發(fā)票即可。如果日期跨月或者業(yè)主把錯(cuò)票無法交回，可以開具紅字發(fā)票，然后再開具正確的藍(lán)字發(fā)票，將錯(cuò)誤的藍(lán)字發(fā)票收回；或?qū)⒓t字發(fā)票和正確的藍(lán)字發(fā)票一并交由業(yè)主。 四、申報(bào)表填制 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款應(yīng)當(dāng)根據(jù)不含稅金額的3%預(yù)繳增值稅，填寫增值稅申報(bào)表附件5“增值稅預(yù)繳稅款表”，在第二行“銷售不動(dòng)產(chǎn)”第一欄銷售額填寫預(yù)售款不含稅金額，預(yù)征率欄填寫3%，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算預(yù)征稅額。之后在附表四（增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四））第四行（銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款）第二列本期發(fā)生額欄，填寫本期預(yù)繳增值稅金額，系統(tǒng)會(huì)計(jì)算預(yù)繳總金額及抵扣情況。 預(yù)繳稅款和開票金額無直接聯(lián)系，預(yù)繳稅款的基數(shù)是預(yù)收款，開具不征稅發(fā)票金額并不在申報(bào)表單獨(dú)填列。 五、開具正式發(fā)票時(shí)如何處理 由于各地政策不一致，廣東稅務(wù)答復(fù)開具正式發(fā)票時(shí)應(yīng)沖紅，福建廈門國(guó)稅12366答復(fù)開具正式發(fā)票時(shí)應(yīng)沖紅，然后再開具全額的增值稅普通發(fā)票或者增值稅專用發(fā)票，但根據(jù)北京12366熱線答復(fù)，收到預(yù)收款開具的本來是不征稅發(fā)票，不需要收回。 預(yù)收款不征稅發(fā)票在開具正式發(fā)票時(shí)是否沖紅，按稅理分析情況如下： 1、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第47號(hào)第一條規(guī)定，增值稅一般納稅人開具紅字專用發(fā)票的范圍，即開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生銷貨退回、開票有誤、應(yīng)稅服務(wù)中止等情形但不符合發(fā)票作廢條件，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款開具不征稅發(fā)票并不屬于銷售退回、服務(wù)中止、銷售折讓，也非開票有誤，不符合開具紅字發(fā)票的相關(guān)條件。 2、開具不征稅發(fā)票和預(yù)繳稅款并無關(guān)系，預(yù)繳稅款的基數(shù)是預(yù)售款。并不是所有的預(yù)收款都開具不征稅發(fā)票，只是根據(jù)客戶需求開具，開具金額也不在申報(bào)表填列，企業(yè)只制作臺(tái)賬進(jìn)行內(nèi)部管理。不征稅發(fā)票的實(shí)質(zhì)為實(shí)收款憑據(jù)，并不是實(shí)際意義上的發(fā)票，也不可以做為稅前扣除憑證。開具紅字不征稅發(fā)票既不影響稅款的繳納，也不通過紅字預(yù)收款發(fā)票抵減銷售額，不抵減應(yīng)繳納的稅金，不在納稅申報(bào)表填列開票信息。 3、總局53號(hào)公告考慮到房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)的特殊性，為方便購(gòu)房者辦理退還公積金等業(yè)務(wù)的特殊需求，增設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”，允許開具不征稅發(fā)票，此發(fā)票并不是辦理房產(chǎn)證的正式發(fā)票，開具正式發(fā)票時(shí)沒必要收回，也不必要沖紅。