如何學(xué)注會《稅法》：土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定

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《審計(jì)》

《稅法》

《經(jīng)濟(jì)法》

《財(cái)務(wù)成本管理》

《公司戰(zhàn)略與風(fēng)險管理》

對土地增值稅相關(guān)的計(jì)算，收入項(xiàng)目的計(jì)算相對簡單，而比較復(fù)雜的就是計(jì)算土地增值額時準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目。如果不能準(zhǔn)確計(jì)算準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額，就不能說真正掌握了土地增值稅相關(guān)知識點(diǎn)。

根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，現(xiàn)在對土地增值額計(jì)算中準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目進(jìn)行以下梳理，建議大家在網(wǎng)校聽課之后，多做些練習(xí)，通過“夢想成真”輔導(dǎo)書和機(jī)考模擬系統(tǒng)中的題目反復(fù)練習(xí)對扣除項(xiàng)目的分析、判斷和計(jì)算，直到熟練。

一、對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：

是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括6項(xiàng)：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（2）前期工程費(fèi)。

（3）建筑安裝工程費(fèi)。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)。

（6）開發(fā)間接費(fèi)用等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

關(guān)鍵取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息處理：

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

在此，關(guān)于利息要注意三點(diǎn)：①提供金融機(jī)構(gòu)證明；②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。③不包括加息、罰息。

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

【關(guān)于利息的其他規(guī)定】

（1）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時不能同時適用上述（1）、（2）項(xiàng)所述兩種辦法。

（3）土地增值稅清算時，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅一費(fèi)”（營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加）

（2）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“三稅一費(fèi)”（營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加）。

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

二、對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

1.房屋及建筑物的評估價格。

即由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（注意營業(yè)稅的規(guī)定）。

三、特殊規(guī)定

1.凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的：

舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。

計(jì)算扣除項(xiàng)目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計(jì)一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

2.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

3.對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。

對于注冊會計(jì)師考試《稅法》中的相關(guān)規(guī)定，大家只有不斷反復(fù)記憶和練習(xí)才能更好地掌握，通過注會機(jī)考模擬系統(tǒng)做題可以加深對這些規(guī)定的印象，利于記憶，做一定量的練習(xí)題利于更熟練計(jì)算上述準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額。

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