2015注會“借題發(fā)揮”稅法篇：土地增值稅

眼看著2015年注冊會計師全國統(tǒng)一考試的日子是越來越近了，考生們現(xiàn)在大都是在“埋頭苦學”著。從網(wǎng)校答疑板和論壇相關(guān)版塊來看，考生們在做題中遇到的困難也是越來越多了。與其“就題論題”不如“借題發(fā)揮”，于是我們就針對一些大家重點關(guān)注或較復雜的題目做了一下“發(fā)揮”，希望能對各位復習備考2015年的注會考試有所幫助！

一、 典型題目：

某市中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2013年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：

（1）1月通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6 000萬元，繳納相關(guān)稅費240萬元；

（2）以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標準住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3；

（3）住宅樓開發(fā)成本3 000萬元，分攤到住宅樓利息支出300萬元，包括超過銀行同類同期貸款利率的利息40 萬元；

（4）寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額；

（5）與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元，無法準確分攤利息支出，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，會所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有；

（6）9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15 000萬元；將寫字樓對外出租，當年收到250萬元。

其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。

要求：

1、計算公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權(quán)的金額。

2、計算公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金。

3、計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本的金額。

4、計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目。

5、計算公司應繳納的土地增值稅。

二、 解題思路：

1、公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權(quán)的金額＝（6000+240）×2/3＝6240×2/3＝4160（萬元）

2、公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金＝15000×5％ ×（1+7％+3％+2％）＝840（萬元）

3、公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本的金額＝3000+480＝3480（萬元）

4、公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目＝（300-40）+（3000+6240÷3）×5％+ （480+6240÷3）×10％+（3480+4160）×20％=2298（萬元）

5、增值額＝15000-（4160+3480+2298+840）＝4222（萬元）

增值率＝4222÷10763×100％＝39.23％，適用30％的稅率

應納土地增值稅＝4222×30％＝1266.6（萬元）

三、 涉及知識點：

1、土地增值稅征稅范圍

2、土地增值稅扣除項目的確定

3、土地增值稅應納稅額的計算及清算

四、 重點提示：

五、 相關(guān)重點：

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