2015年注冊會(huì)計(jì)師《稅法》考點(diǎn)：房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　我們一起來學(xué)習(xí)2015年注冊會(huì)計(jì)師《稅法》考點(diǎn)：房產(chǎn)稅稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算。本考點(diǎn)屬于《稅法》第八章的內(nèi)容。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　1.稅率

　　2.計(jì)稅依據(jù)

　　3.應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★

　　復(fù)習(xí)程度：熟練掌握本考點(diǎn)，本考點(diǎn)涉及到計(jì)算性的題目比較多。

　　【主要考點(diǎn)】：房產(chǎn)稅稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　一、稅率——記憶

　　1.從價(jià)計(jì)征：稅率為1.2%；

　　2.從租計(jì)征：稅率為12%；

　　對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，暫減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

　　二、計(jì)稅依據(jù)：從價(jià)、從租

　　1.從價(jià)計(jì)征——計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。

　　【解析1】房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。

　　【解析2】房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的附屬設(shè)施

　　凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　【解析3】納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

　　對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

　　【解析4】房產(chǎn)原值中均應(yīng)包含地價(jià)的規(guī)定：

　　宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

　　需要注意的特殊問題：

　　第一、以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待：

　?。?）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；

　　（2）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅

　　第二、融資租賃房屋

　　以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。

　　第三、居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營性房產(chǎn)

　　由實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中：

　?。?）自營的：依照房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值計(jì)征；

　?。?）出租的：依照租金收入計(jì)征。

　　第四、地下建筑物房產(chǎn)稅規(guī)定

　　1.凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　2.對不同用途的獨(dú)立地下建筑物房產(chǎn)稅的減征：

　　（1）工業(yè)用途房產(chǎn)：房屋原價(jià)的50～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值

　?。?）商業(yè)和其他用途房產(chǎn)：房屋原價(jià)的70～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值

　　3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

　　4.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

　　2.從租計(jì)征——計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入。

　　【解析1】如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。

　　【解析2】對出租房產(chǎn)，約定免收租金期限的，在免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　三、應(yīng)納稅額的計(jì)算

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