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2024年稅務(wù)師《稅法一》易錯(cuò)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
本階段的＂每日一練＂是以基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)練習(xí)為主。
下面就2024年5月20日到2024年5月26日的題目進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。
錯(cuò)題點(diǎn)評(píng)：2024年5月23日
某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2023年開(kāi)發(fā)一期住宅樓，已知一期項(xiàng)目在完成了全部拆遷以及前期工程后只開(kāi)發(fā)了一半土地，住宅樓當(dāng)期已完工并銷(xiāo)售了90％。已知該企業(yè)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的有：拆遷補(bǔ)償費(fèi)900萬(wàn)元，前期工程費(fèi)100萬(wàn)元，建筑工程費(fèi)1100萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)200萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)300萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用250萬(wàn)元，銀行借款利息200萬(wàn)元，那么該企業(yè)當(dāng)年清算土地增值稅時(shí)，可以扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為（?。┤f(wàn)元。
A、2115
B、2850
C、2565
D、2745
查看答案解析
【答案】
A【解析】
土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除?？煽鄢姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本＝【（900＋100）×50％＋1100＋200＋300＋250】×90％＝2115（萬(wàn)元）。
點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目扣除項(xiàng)目的確定
| （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 | 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 【提示1】地價(jià)款：出讓方式為支付的土地出讓金，劃撥方式為按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金，轉(zhuǎn)讓方式為支付的地價(jià)款。 【提示2】費(fèi)用：取得土地使用權(quán)過(guò)程中的登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)及契稅等稅費(fèi)。 【提示3】土地閑置費(fèi)不得扣除。 |
| （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 | （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 （2）前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 （3）建筑安裝工程費(fèi)：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 （5）公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 （6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。 【提示1】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)新房精裝修費(fèi)用可扣除；預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 【提示2】質(zhì)量保證金如計(jì)入發(fā)票中，則可以扣除。 【提示3】納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得增值稅發(fā)票應(yīng)備注建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱(chēng)及項(xiàng)目名稱(chēng)，否則不得計(jì)入扣除。 |
| （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 | 與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 不按賬簿金額扣除，應(yīng)計(jì)算扣除。 （1）能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的： 開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋開(kāi)發(fā)成本）×5%以?xún)?nèi) （2）不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫ⅲ虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的： 開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋開(kāi)發(fā)成本）×10%以?xún)?nèi) 【提示1】全用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按方法2扣除。 【提示2】利息計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的，應(yīng)調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。 【提示3】利息注意兩點(diǎn)： ①不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。 ②不包括超過(guò)規(guī)定上浮幅度的部分、超期利息、加罰利息。 【提示4】5%或10%的比例為扣除上限，各地具體扣除計(jì)算比例可能低于該數(shù)值。 |
| （四）轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金 | （1）房企：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。 （2）其他企業(yè)：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅。 【提示1】印花稅按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”以0.5‰稅率計(jì)算；房企銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不得扣除印花稅。 【提示2】收入不含增值稅，扣除也不能扣增值稅。 【提示3】房企實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。不能分清的，按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的金額扣除。 【提示4】扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。 |
| （五）其他扣除項(xiàng)目 | 加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋開(kāi)發(fā)成本）×20% 【提示1】?jī)H限房企銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目享受，非房企無(wú)此項(xiàng)扣除，房企不開(kāi)發(fā)也無(wú)此項(xiàng)扣除。 【提示2】縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取，可作為收入計(jì)稅；在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，可不作為收入；代收費(fèi)用不得在收入中扣除。 |
| （一）評(píng)估法 | 1.取得土地使用權(quán)支付的金額（含買(mǎi)地契稅） 未支付地價(jià)款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除 |
| 2.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率 重置成本價(jià)：是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn) 含：評(píng)估費(fèi) 不含：買(mǎi)房契稅 因隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)格等而按評(píng)估價(jià)格計(jì)稅時(shí)的評(píng)估費(fèi)不可扣 | |
| 3.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅 | |
| （二）發(fā)票法 | 1.1票+2加計(jì)＝發(fā)票價(jià)×（1＋5%×年數(shù)） 年數(shù)：購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)一年，超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。 |
| 2.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、契稅 注意：購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%基數(shù) | |
| （三）核定法 | 對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收 |
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