房地產企業(yè)會計核算之建設開發(fā)階段涉及到了哪些會計知識呢？快來看一下吧！

一、開發(fā)成本的歸集及分配結轉

（一）開發(fā)成本的二級明細科目

《財政部關于印發(fā)《企業(yè)產品成本核算制度（試行）》的通知》（財會[2013]17號）第二十六條規(guī)定，房地產企業(yè)一般設置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發(fā)間接費、借款費用等成本項目。

建議在建立核算體系之前與成本預算部門、銷售部門進行溝通，最好做到各相關部門核算的口徑一致，確保后期項目決算、對賬工作的順利進行。

（二）房開企業(yè)成本核算的特殊性

房地產開發(fā)的開發(fā)周期較長，一般均需要跨年，因此其成本核算的特點是，以項目為單位進項成本核算，而并不是像其他企業(yè)那樣是按照會計年度進行損益的核算。其經營成果只能是一個開發(fā)項目全部竣工，驗收合格、交付使用以后，才能結轉收入、確認成本，結轉損益。

平時發(fā)生的與開發(fā)活動有關的成本支出一般在“開發(fā)成本”科目核算，反映在資產負債表的“存貨”欄目。

（三）房地產開發(fā)成本費用核算流程

（四）房地產企業(yè)開發(fā)產品成本核算對象的設置

首先，會計開發(fā)成本核算對象確認的3個原則：

《財政部關于印發(fā)<企業(yè)產品成本核算制度（試行）>的通知》（財會[2013]17號）第十三條規(guī)定，房地產企業(yè)產品成本核算對象，一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數并兼顧產品類型等確定成本核算對象。

獨立原則。一般的開發(fā)項目，應以每一獨立編制的設計概預算，或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程作為成本核算對象。

合并原則。同一地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，如果開工、竣工時間接近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。

劃分原則。對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對象。

其次，國稅發(fā)[2009]31號文件第二十六條規(guī)定了所得稅計稅成本對象的6個確定原則：

可否銷售原則

分類歸集原則

成本差異原則

功能區(qū)分原則

定價差異原則

權益區(qū)分原則

（五）成本分配方法

《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）：

第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

1.占地面積法 按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。

2.建筑面積法 按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。

3.直接成本法 按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。

4.預算成本法 按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象造價的比例進行分配。

（六）具體成本項目的核算

1.“土地征用費及拆遷補償費”

房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的“土地征用及拆遷補償費”一般發(fā)生時都能夠按照土地出讓合同或相關協(xié)議確定相應地塊，但由于規(guī)劃報批等問題難以一次性確定具體成本負擔對象（如：樓棟）。

2.“前期工程費”

房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的“前期工程費”，一般為規(guī)劃設計階段，大多數能夠確定成本負擔對象。

3.“建筑安裝工程費”

房地產開發(fā)過程中發(fā)生的建造安裝工程支出，應根據不同的施工方式，采用不同的核算方法。

4.“基礎設施建設費”

5.“公共配套設施費”

6.項目完工結轉開發(fā)產品

項目完工驗收后，相關開發(fā)成本應該按照成本對象分別結轉為開發(fā)產品。

二、開發(fā)間接費與期間費用

（一）開發(fā)間接費

開發(fā)間接費與期間費用均屬于房地產企業(yè)的支出，其核算內容極為相似，但又有本質不同，財務人員對其有清楚的認識。

開發(fā)間接費是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現場組織管理開發(fā)產品而發(fā)生的各項費用。

這一類費用本質屬于房地產開發(fā)成本，但是無法將它直接記入各項開發(fā)產品成本當中。所以，先將這一類費用統(tǒng)一歸集至“開發(fā)間接費用”科目，然后按照適當分配標準，再分配記入各項開發(fā)產品成本。

管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的各種費用，其屬于期間費用范疇，在發(fā)生的當期就計入當期損益。期末轉入“本年利潤”科目的管理費用，結轉后該科目應無余額。

房地產企業(yè)在開發(fā)建設房屋過程中發(fā)生的各項間接費用，應先通過“開發(fā)間接費”一級科目進行明細核算，月末將本月發(fā)生的全部開發(fā)間接費一次性轉入“開發(fā)成本——開發(fā)間接費”；后期再按一定標準分配計入各有關開發(fā)產品成本。

開發(fā)間接費分配到具體成本對象的方法：按照受益原則和配比原則

（二）期間費用

房地產開發(fā)企業(yè)的期間費用與其他企業(yè)大致相同，包括管理費用、銷售費用和財務費用、稅金及附加。下面僅就部分具有行業(yè)特色的業(yè)務進行詳細說明，一般性業(yè)務簡單略過。

1.銷售前期費

核算與銷售相關的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用，計入銷售費用中。

除外情況：如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處/樣板間的，其建造費用在開發(fā)成本中反映，不在此處中反映。

2.銷售推廣費

與銷售相關的媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費、和樓書印刷費等。

3.業(yè)務宣傳費

企業(yè)開展業(yè)務宣傳活動所支付的費用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，包括企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標志的禮品、紀念品等用。

4.合同交易費

預售合同或出售合同交易時房地產開發(fā)企業(yè)所需交納的交易手續(xù)費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括支付給交易中心的網上服務備案等。與售房有關的辦證費、支付給住建委的交易費也在本科目中核算。

5.銷售代理費

房地產開發(fā)企業(yè)委托代理公司進行銷售所支付的費用，一般有三種形式：

1）按照服務期間計費

2）按照成交金額計費

3）基本服務費+銷售提成（傭金）

按照新會計準則，如果銷售代理費屬于按照售房合同成交金額一定比例計算確定的，應按照“合同取得成本”處理。

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