案例導(dǎo)入

曹老漢是我國(guó)大陸境內(nèi)公民，2020年8月1日出租其自有商品房給安徽A信息公司，月租金含稅價(jià)9.80萬(wàn)元，一次性收取1年租金117.60萬(wàn)元。安徽A信息公司要求曹老漢提供增值稅專用發(fā)票。

01曹老漢能向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)開具增值稅專用發(fā)票嗎？

02普票、專票有何不同？

下面就帶你來(lái)看看個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)

普票專票有何不同？

1、開具專票

個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開專票自然人出租不動(dòng)產(chǎn)，可以向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票，承租方為自然人的，不得開具增值稅專用發(fā)票。其中，出租住房的，應(yīng)按5%的征收率減按1.5%繳納增值稅；出租非住房的，應(yīng)按5%的征收率繳納增值稅。

法律依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）第四條 小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

第八條 其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅款：　　出租住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷〔1+5%）×1.5%出租非住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷〔1+5%）×5%    第十一條 小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票?！　∑渌麄€(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。

第十二條 納稅人向其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。增值稅中的“其他個(gè)人”就是自然人。 因此，曹老漢出租非住房，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票，按5%的征收率應(yīng)繳增值稅5.60萬(wàn)元。

2、開具普票

一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬(wàn)元的免稅

自然人出租房屋，不管是住房還是非住房，采取一次性收取租金形式取得出租房屋的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬(wàn)元的，免征增值稅。

政策依據(jù)①：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第4號(hào)）……四、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬(wàn)元的，免征增值稅。

政策依據(jù)②：

《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令2008年第50號(hào)）……第九條 條例第一條所稱單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。條例第一條所稱個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人。根據(jù)以上規(guī)定，曹老漢出租房屋給安徽A信息公司，一次性收取1年租金117.60萬(wàn)元，如果向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票，則免繳增值稅5.60萬(wàn)元。

溫馨提示對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收，減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。

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