房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算步驟是什么？如何確定成本核算對象？成本分配方法有哪些？成本項目及會計科目如何設(shè)置？如何結(jié)轉(zhuǎn)成本？下面為您整理了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算全流程，會計必收！

1.成本核算步驟

（1）根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象；

（2）按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目和賬簿，按成本核算對象歸集開發(fā)成本費(fèi)用；

（3）按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)；

（4）將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配；

（5）編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本；

（6）正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本；

（7）正確劃分可售面積、不可售面積，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本；

（8）編制成本報表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。

2.成本核算對象的確定

（1）成本核算對象是房地產(chǎn)公司為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)、建造過程中的各項耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)主體，應(yīng)按照可否出售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分原則合理確定；

（2）成本核算對象的確定應(yīng)滿足成本計算的需要，便于成本費(fèi)用的歸集，利于成本的及時結(jié)算，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求，具體可結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等實際情況確定；

（3）成本核算對象應(yīng)在開工前確定，一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性；

（4）成本核算對象的確定必須由財務(wù)負(fù)責(zé)人審核通過，同時與造價部、工程部等業(yè)務(wù)部門及公司管理層溝通其合理性，并達(dá)成一致意見；

（5）成本核算對象確認(rèn)后，在不影響項目開發(fā)的情況下，簽訂工程合同、支付工程款等工作，應(yīng)與成本核算對象保持一致，避免業(yè)務(wù)部門對成本數(shù)據(jù)的再拆分；

（6）確定成本核算對象的具體操作：

a.單體開發(fā)項目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單列開發(fā)工程為成本核算對象；

b.在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象；

c.對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象；

d.成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對象；

e.同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象；

f.同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)時，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。

3.成本項目及會計科目的設(shè)置

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費(fèi)用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等；

前期工程費(fèi)：是指項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、咨詢論證費(fèi)、籌建、場地通平等前期費(fèi)用；

建筑安裝工程費(fèi)：是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等；

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等；

公共配套設(shè)施費(fèi)：是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等；

開發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險費(fèi)等。

4.成本分配方法

能分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的成本項目中，不能分清成本核算對象的，需兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)時，可先進(jìn)行歸集，再分配計入有關(guān)成本核算對象的開發(fā)成本；

（1）土地成本的分配

按占地面積法進(jìn)行分配，即按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配；

（2）公共配套設(shè)施費(fèi)的分配

按建筑面積法進(jìn)行分配，即按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配；

公共配套設(shè)施若為整個項目服務(wù)，整個項目的商品房均是受益對象；若受益區(qū)域存在未開發(fā)部分，無法取得建筑面積，應(yīng)先按占地面積在房地產(chǎn)項目分配，房地產(chǎn)項目若有不同開發(fā)產(chǎn)品類型的，則再按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅?/p>

（3）利息費(fèi)用的分配

按直接成本法進(jìn)行分配，即按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配，也就是按當(dāng)期總投入（指不包含土地費(fèi)用、借款費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用的總投入）百分比進(jìn)行分?jǐn)偅?/p>

（4）其他成本的分配

根據(jù)成本動因按占地面積或建筑面積（包括在建及未建面積）分配計入收益的成本核算對象。以前期工程費(fèi)為例，開工前的填土工程，占地面積對其影響重大，應(yīng)以占地面積為權(quán)數(shù)分配；而報建費(fèi)用等規(guī)費(fèi)，若是以建筑面積為計價依據(jù)，應(yīng)以建筑面積為權(quán)數(shù)分配；七通一平等支出，建筑面積對其影響重大，應(yīng)以建筑面積為權(quán)數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

5.已完工開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)

根據(jù)工程結(jié)算單對未入賬的工程成本進(jìn)行預(yù)提；如果尚未辦理結(jié)算，根據(jù)工程合同對未入賬的工程成本進(jìn)行預(yù)提；

成本在完工與未完工開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配；

對于已完工的開發(fā)產(chǎn)品，成本由開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品。

6.已售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)

按已售開發(fā)產(chǎn)品建筑面積結(jié)轉(zhuǎn)成本，由開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)到主營業(yè)務(wù)成本。

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