【跟我學(xué)稅法】第八章 土地增值稅法（舊制度）

　　一、經(jīng)典答疑問題（舊制度）

　　（一）問題：請問個(gè)人與單位之間交換房地產(chǎn)要不要交土地增值稅？

　　【教師288回答】

　　回復(fù)：個(gè)人與單位之間交換房地產(chǎn)需要交土地增值稅。

　　只有個(gè)人與個(gè)人之間交換自有居住用房才可以免征。

　　（二）問題：如果這個(gè)企業(yè)交納了房產(chǎn)稅,那么房產(chǎn)稅應(yīng)算在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金中一起扣除嗎?

　　【教師122回答】

　　回復(fù)：房產(chǎn)稅不是轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金，所以與土地增值稅計(jì)算無關(guān)。房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅。

　　（三）問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資,在征收土地增值稅時(shí),視同銷售房地產(chǎn),由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定收入。對(duì)于共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的投資，在計(jì)征營業(yè)稅時(shí)，是否享受免稅政策。

　　【教師32回答】

　　回復(fù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資,在征收土地增值稅時(shí),視同銷售房地產(chǎn),由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定收入。這里的對(duì)外投資，就是指共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的投資，在計(jì)征營業(yè)稅時(shí)，享受免稅政策。

　　（四）問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)專為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，但此時(shí)是否視同銷售，確認(rèn)當(dāng)期收入，從而影響當(dāng)期企業(yè)所得？如果說不視同銷售，那么出租的情形，還有租金確認(rèn)收入，但是自用的情形呢，難道對(duì)收入一點(diǎn)影響都沒有？對(duì)于自產(chǎn)貨物自用、房地產(chǎn)自用的處理是不是由于自用資產(chǎn)的使用年限不同才會(huì)有這樣的差別呢？如果這樣，一個(gè)生產(chǎn)大型設(shè)備的企業(yè)將自產(chǎn)機(jī)械用作自己的固定資產(chǎn)，是否應(yīng)視為銷售

　　【教師442回答】

　　回復(fù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)專為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，但此時(shí)是否視同銷售，確認(rèn)當(dāng)期收入，從而影響當(dāng)期企業(yè)所得？如果說不視同銷售，那么出租的情形，還有租金確認(rèn)收入，但是自用的情形呢，難道對(duì)收入一點(diǎn)影響都沒有？

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用，其開發(fā)之前的房地產(chǎn)做為開發(fā)產(chǎn)品，轉(zhuǎn)為自用時(shí)開發(fā)的產(chǎn)品做為自用的固定資產(chǎn)，對(duì)收入沒有影響，但可以計(jì)提折舊稅前扣除；用于出租，確認(rèn)租金收入計(jì)入所得額即可。

　　對(duì)于自產(chǎn)貨物自用、房地產(chǎn)自用的處理是不是由于自用資產(chǎn)的使用年限不同才會(huì)有這樣的差別呢？如果這樣，一個(gè)生產(chǎn)大型設(shè)備的企業(yè)將自產(chǎn)機(jī)械用作自己的固定資產(chǎn)，是否應(yīng)視為銷售？

　　答：生產(chǎn)大型設(shè)備的企業(yè)，將自產(chǎn)機(jī)械轉(zhuǎn)為自用的固定資產(chǎn)，屬于增值稅中的以自產(chǎn)產(chǎn)品用于非應(yīng)稅項(xiàng)目，應(yīng)視同銷售.

　　二、經(jīng)典每日一練（舊制度）

　　（一）某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房一幢，建房總支出3000萬元，有關(guān)費(fèi)用為：

　　（1）支付地價(jià)款200萬元；

　?。?）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)120萬元；

　?。?）前期工程費(fèi)180萬元；

　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)200萬元；

　?。?）建筑安裝工程費(fèi)1500萬元；

　?。?）公共配套設(shè)施費(fèi)200萬元；

　　（7）期間費(fèi)用600萬元，其中利息支出500萬元（利息能按房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)?，并有金融機(jī)構(gòu)貸款證明）。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5％。

　　該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房賣出，取得收入6000萬元，并按規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、印花稅和教育費(fèi)附加。計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　【正確答案】

　　應(yīng)納營業(yè)稅＝6000×5％＝300（萬元）

　　應(yīng)納城建稅和教育費(fèi)附加＝6000×5％×（7%+3％）＝30（萬元）

　　計(jì)算土地增值稅時(shí)，單獨(dú)作為稅金項(xiàng)目扣除的項(xiàng)目＝300+30＝330（萬元）

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本＝120+180+200+1 500+200＝2200（萬元）

　　計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目合計(jì)＝500+（200+2200）×5%+（200+2200）×20%＝1 100（萬元）

　　收入總額6000萬元。

　　扣除項(xiàng)目金額＝200+2200+500+（200+2200）×5%+330＋（200+2200）×20%

　?。?00+2200+620+330+480＝3 830（萬元）

　　增值額＝6000-3830＝2170（萬元）

　　增值額占扣除項(xiàng)目金額比率＝2170/3830×100%＝56.7%，適用土地增值稅率40％，扣除率5％。

　　應(yīng)納土地增值稅＝2170×40%-3830×5%＝676.5（萬元）

　　【答案解析】

　　《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按《實(shí)施細(xì)則》第七條（一）、（二） 項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％計(jì)算扣除。所以允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用共計(jì)＝500+（200+2200）×5%＝620（萬元）。

　?。ǘ┫铝懈黜?xiàng)中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（ ）。

　　A.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，減半征收土地增值稅

　　B. 居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，一律免征土地增值稅

　　C.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對(duì)其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅

　　D.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅

　　正確答案：BD

　　答案解析：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

　?。ㄈ└鶕?jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，以下優(yōu)惠政策正確的是（ ）。

　　A.建造高等公寓出售的，增值稅未超過扣除項(xiàng)目金額之和20％的，予以免稅

　　B.因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅，納稅人自行轉(zhuǎn)讓的，沒有免征土地增值稅的優(yōu)惠

　　C.個(gè)人因改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，居住滿3年的，減半征收土地增值稅

　　D.對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否減免

　　正確答案：C

　　答案解析：選項(xiàng)A中，高等公寓不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不能享受土地增值稅的優(yōu)惠；因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅，納稅人自行轉(zhuǎn)讓的，也可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠；對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用免稅規(guī)定。

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